CFPB tiếp tục thế chấp

Kể từ khi Cục Bảo vệ tài chính tiêu dùng được ký kết vào tháng 7 năm 2010 như là một phần của Cải cách đường phố Dodd-Frank và Đạo luật bảo vệ người tiêu dùng, nó đã đưa ra một cuộc thập tự chinh để cải thiện thủ tục cho vay thế chấp và giải quyết khiếu nại của người tiêu dùng. Một trong những sáng kiến ​​đầu tiên của nó là “Biết trước khi bạn biết”, tìm cách kết hợp hai tiết lộ thế chấp được liên bang yêu cầu vào một tài liệu đơn giản với chi phí và rủi ro được làm nổi bật, giúp người tiêu dùng dễ dàng so sánh.

Với 8 triệu người Mỹ phải đối mặt với tình trạng tịch thu kể từ khi bong bóng nhà ở bùng nổ vào cuối năm 2006, các mối quan tâm về thế chấp cao trong danh sách các ưu tiên của CFPB, và nó đã bắt đầu sửa chữa lớn hệ thống cho vay thế chấp. Trên thực tế, CFPB đã bắt đầu rất nhiều sáng kiến ​​thế chấp, hoàn toàn khó khăn để giữ cho chúng hoàn toàn thẳng thắn.

May mắn cho bạn, các nerds ở đây để giải thích chính xác CFPB đã làm gì gần đây, và điều đó có ý nghĩa gì đối với quy định và luật pháp thế chấp trong tương lai. Đọc tiếp để tìm hiểu về bốn dự án thế chấp chính mà CFPB đã làm gần đây.

1. Đưa dịch vụ trở lại trong dịch vụ thế chấp

Những thứ cơ bản: Vào tháng Tư, CFPB đã công bố các kế hoạch cải cách dịch vụ thế chấp bằng cách giải quyết hai khiếu nại chính của chủ nhà: các lỗi đắt tiền và “runaround” nhiều người đã trải qua khi cố gắng tránh tịch biên nhà. Dịch vụ thế chấp, người thu tiền thanh toán từ bên vay thay mặt chủ sở hữu khoản vay, thường chịu trách nhiệm về dịch vụ khách hàng, tài khoản ký quỹ, thu nợ, sửa đổi khoản vay và tịch thu nhà. Tuy nhiên, vì hầu hết người đi vay không chọn người phục vụ thế chấp của họ, và bởi vì chủ sở hữu của khoản vay không phải là người cho vay ban đầu, người phục vụ đã bị buộc tội không nhạy cảm với nhu cầu của người tiêu dùng. Ngay cả trước cuộc khủng hoảng tài chính, một số người tiêu dùng phàn nàn về những thói quen xấu của nhân viên phục vụ và việc lưu trữ hồ sơ lộn xộn, lộn xộn. CFPB nói rằng nó nhằm mục đích giải quyết nhiều vấn đề này với một số quy tắc mới. Cụ thể, các quy tắc được xem xét bao gồm:

• Xóa báo cáo thế chấp hàng tháng
• Cảnh báo trước điều chỉnh lãi suất
• Các tùy chọn để tránh tốn kém -Bảo hiểm "buộc" (bảo hiểm nguy hiểm do servicer mua để bảo vệ tài sản)
• Thông tin ban đầu và các tùy chọn để tránh tịch thu nhà
• Thanh toán ngay lập tức được ghi có
• Hồ sơ được cập nhật và có thể truy cập
• Đã sửa lỗi nhanh chóng
• Truy cập trực tiếp và liên tục đến đội phòng chống tịch thu tài sản servicer

Tranh cãi: Một số người ủng hộ người tiêu dùng đã chỉ trích các cải cách được đề xuất của CFPB, nhấn mạnh rằng họ không đủ cứng rắn. Diane Thompson, luật sư của Trung tâm Luật Người tiêu dùng Quốc gia, cho biết: “Có giới hạn cho những gì mà CFPB có thể làm nếu nó không đưa ra các quy tắc vững chắc”. Bà đã gọi các đề xuất của CFPB là “đáng thất vọng”, đặc biệt là quy tắc liên quan đến bảo hiểm nhà được đặt, thường được áp dụng với thông báo ít hoặc không và có thể gửi chủ nhà vào mặc định hoặc tịch thu nhà.

Bảo hiểm bắt buộc là một vấn đề thực sự - rất tốn kém và rất khó để loại bỏ kịp thời, ngay cả khi người tiêu dùng trình bày bằng chứng về việc có chính sách bảo hiểm phù hợp. American Banker thấy rằng các chính sách do ngân hàng áp dụng có thể có giá 10 lần tỷ lệ thị trường bình thường và nhiều tổ chức tài chính lớn nhất đều có trợ cấp bảo hiểm đặt vũ lực. Vì vậy, một số người tin rằng đề xuất của CFPB không giải quyết được chi phí cao của các chính sách bảo hiểm đặt vũ lực hoặc xung đột lợi ích phát sinh khi một ngân hàng ký hợp đồng với chính nó để mua một chính sách bảo hiểm tốn kém.

Theo quy định được đề xuất của CFPB, các ngân hàng và các nhân viên cho vay sẽ cho các chủ nhà hai cơ hội để chứng minh rằng họ có bảo hiểm trước khi họ sử dụng bảo hiểm bắt buộc. Các nhân viên phục vụ cũng sẽ được yêu cầu cung cấp cho chủ nhà một ước tính tốt về mức độ chính sách bảo hiểm có hiệu lực sẽ tốn bao nhiêu. Tuy nhiên, Thompson cho rằng, đề xuất này không tiến gần đến mức đủ và "xuất hiện hoàn toàn không đủ trong việc giải quyết các thỏa thuận chia sẻ lợi nhuận hoặc chia lợi nhuận với các đơn vị liên kết hay những người khác."

2. Làm thế chấp chắc chắn có thể được hoàn trả

Những thứ cơ bản: Quy tắc thế chấp (QM) được đề xuất của CFPB sẽ nâng cao thanh khoản cho người vay tìm cách chứng minh rằng họ có thể hoàn trả khoản vay của họ, để những khoản nợ dối trá, lừa đảo góp phần vào cuộc khủng hoảng tài chính 2008 có thể tránh trong tương lai. Luật pháp về khả năng trả nợ đòi hỏi người cho vay phải đánh giá hợp lý, có thiện chí về khả năng hoàn trả khoản vay của người đi vay và quy tắc QM xác định “các khoản thế chấp đủ điều kiện”, có cấu trúc an toàn hơn và phù hợp với các tiêu chuẩn. để mong đợi rằng người vay sẽ có thể hoàn trả khoản vay.

Các quy tắc đã được đề xuất vào tháng Năm năm ngoái, đã tăng lên khoảng 1.800 nhận xét trước khi giai đoạn phản hồi kết thúc. CFPB gần đây đã thông báo rằng nó một lần nữa chấp nhận ý kiến ​​để thu thập dữ liệu bổ sung về khoản vay và chi phí kiện tụng cho người cho vay, mặc dù luật pháp liên bang yêu cầu phải hoàn tất quy tắc trước tháng 1 năm 2013. Nó sẽ tiếp tục chấp nhận ý kiến ​​cho đến ngày 9 tháng 7 năm 2012.

Tranh cãi: Trong khi những người ủng hộ tin rằng các quy tắc sẽ đảm bảo rằng người cho vay sẽ thực hiện các khoản vay an toàn hơn, các nhà phê bình lo ngại rằng họ cũng sẽ làm cho người cho vay thận trọng hơn, do đó cản trở người vay có trách nhiệm thu được các khoản thế chấp. Các nhóm ngân hàng và người tiêu dùng cũng lo ngại về những hạn chế hẹp mà quy tắc QM sẽ áp dụng đối với khách hàng vay, điều này có thể thiết lập một tiêu chuẩn dựa trên thu nhập của người vay để xác định số lượng người vay có thể rút ra mà không tính đến các biến động giá nhà ở trong khu vực. Cả hai nhóm đã vận động mạnh CFPB để thay đổi đề xuất và làm cho nó ít hạn chế hơn.

Trong khi đó, Hiệp hội tín dụng liên bang quốc gia (NAFCU) gần đây đã gửi một lá thư yêu cầu CFPB xác định một thế chấp đủ điều kiện như một bến cảng an toàn chống lại kiện tụng, đó sẽ là "phương tiện duy nhất đảm bảo rằng số lượng người vay lớn nhất có thể sẽ được hưởng lựa chọn an toàn nhất và giá cả phải chăng nhất cho tín dụng bền vững có sẵn thông qua QM. ”

Và sau đó là một số nhóm ngành - bao gồm Hiệp hội Ngân hàng Mỹ, Ngân hàng Cộng đồng Độc lập Mỹ, Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp, và Hiệp hội các Nhà môi giới Quốc gia đã yêu cầu CFPB tổ chức một hội đồng để thảo luận về cách thức cho vay thế chấp mới ảnh hưởng đến các doanh nghiệp nhỏ. họ nói sẽ phù hợp với các thực hành tốt nhất về quản lý.

Quá nhiều bộ phim! Tuy nhiên, nó có thể sẽ sớm ngừng hoạt động, vì tất cả các bình luận sẽ cần phải được thực hiện trước ngày 9 tháng 7. Sau đó, CFPB có thể bị bẻ khóa về việc soạn thảo pháp luật đã hoàn thành trước tháng Giêng.

3.

Những thứ cơ bản: CFPB cũng đang làm việc về việc cập nhật các quy tắc bồi thường cho người khởi kiện cho vay do Ban Dự trữ Liên bang ban hành vào năm ngoái.

Người vay có thể trả điểm, được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm của khoản vay, để đổi lấy lãi suất thấp hơn. (Ví dụ, một người vay có thể trả 1 điểm, hoặc $ 1,000, với khoản vay 100.000 đô la và nhận được tỷ lệ 3,5 phần trăm thay vì 4 phần trăm.) Các quy tắc mới sẽ yêu cầu người cho vay thực sự giảm lãi suất nếu các điểm được thanh toán, cũng như cung cấp khoản vay không có điểm để người vay có thể so sánh các ưu đãi khác. CFPB cũng sẽ cấm các khoản phí ban đầu, được gọi là "điểm khởi đầu", thay đổi theo quy mô của khoản vay và quá dễ nhầm lẫn với các điểm chiết khấu.

CFPB cho biết họ vẫn đang xem xét cấp một khoản miễn phí cho việc cung cấp điểm và lệ phí, cho phép người tiêu dùng thanh toán một số điểm và phí trả trước nhất định trong giao dịch cho vay bán lẻ và bán lẻ khi chủ nợ bồi thường người cho vay (LO), miễn là phí khởi tạo không thay đổi theo quy mô của khoản vay.

Tranh cãi: Trong một cuộc họp kéo dài một ngày vào tháng Năm, các đại diện của CFPB và Hiệp hội môi giới thế chấp quốc gia (NAMB) đã ngồi xuống để thảo luận về khoản bồi thường LO. CFPB cảnh báo rằng họ phải thực hiện các thay đổi đối với các kế hoạch bồi thường hiện tại vào tháng 1 năm 2013, hoặc sẽ không có bất kỳ khoản phí nào được cho phép đối với các nguồn gốc thế chấp - theo quy định của Đạo luật Dodd-Frank.

Valerie Saunders của RE Financial Services cho biết: “Khi [CFPB được] hỏi liệu họ có đang nghiên cứu về LO [tiền cho vay] hay không, họ nói tất cả các nghiên cứu của họ đều có LO comp. “Tại sao họ lại làm nó bây giờ? Bởi vì chúng ta có một quả bom đánh dấu thời gian. Điều gì đó đã xảy ra trước ngày 21 tháng 1 năm 2013 hoặc khả năng tính điểm, phí và điểm giảm giá sẽ biến mất. ”

CFPB đã nói rằng họ đang thu thập thông tin về vấn đề này và sẽ lắng nghe phản hồi của ngành công nghiệp thế chấp. Nhưng các đại diện thế chấp tiếp tục càu nhàu về thẩm quyền của mình. Một bản ghi nhớ gần đây của công ty luật K & L Gates đã vạch ra tình trạng đền bù LO và cảnh báo rằng những thay đổi của CFPB có thể “tạo ra những cú sốc địa chấn” trong ngành.

“Trong khi CFPB sẵn sàng cố gắng tránh“ tái cơ cấu đáng kể ”giá cho vay thế chấp, các hạn chế đề xuất về các điểm chiết khấu và phí khởi tạo trong các giao dịch được trả nợ như đã mô tả ở trên vẫn còn nghiêm trọng. bao gồm cả việc người tiêu dùng có thể chọn cách trả tiền cho khoản vay cầm cố của họ hay không, ”Kris Kully của K & L Gates viết.

4. Kết hợp các tài liệu TILA / RESPA (Hoặc, gây ra rất nhiều phiền toái trên các biểu mẫu)

Những thứ cơ bản: Hợp nhất hai tiết lộ thế chấp liên bang quan trọng, tiết lộ hai trang Sự thật về cho vay (TILA) và tiết lộ ba trang bất động sản Giải quyết các thủ tục tố tụng (còn được gọi là Tuyên bố giải quyết HUD-1), là phần đầu tiên của CFPB “ Biết trước khi bạn Owe ”chiến dịch. Vào tháng Giêng, CFPB đã thử nghiệm hai nguyên mẫu khác nhau cho mẫu khai báo đóng mới hợp nhất, được đặt biệt danh là Butternut và Hemlock. Cả hai được thiết kế rõ ràng và đơn giản nêu rõ các điều khoản của khoản vay đã mua, chi phí cho các dịch vụ cần thiết để đóng khoản vay, và bất kỳ điều kiện và yêu cầu nào, giúp người tiêu dùng dễ dàng tìm và hiểu thông tin thế chấp mà họ cần.

Tranh cãi: TILA và RESPA tiết lộ chi tiết hai bước liên quan, nhưng khác nhau trong quá trình thế chấp: cho vay thế chấp và mua nhà. Chủ tịch và Giám đốc điều hành của NAFCU, Fred Becker, đã chỉ ra rằng hình thức hợp nhất sẽ yêu cầu các công đoàn tín dụng điền vào phần RESPA của tài liệu, điều này sẽ đặt ra những thách thức.

"Hầu hết các công đoàn tín dụng không có chuyên môn hiện tại về nhân viên để thực hiện nhiệm vụ này", ông nói. "Hơn nữa, với sự phức tạp và trách nhiệm pháp lý, đây không phải là loại công việc mà một nhân viên hiện tại có thể được đào tạo một cách dễ dàng."

Becker nói thêm rằng NAFCU cũng quan tâm đến nhiệm vụ mâu thuẫn đang giữ người cho vay với các tiêu chuẩn nghiêm ngặt hơn trong khi cho phép khách hàng vay cung cấp ít thông tin hơn. “NAFCU đặt câu hỏi liệu CFPB có cho phép người cho vay thậm chí còn chặt chẽ hơn với các nhà cung cấp bên thứ ba hay không, đồng thời giảm lượng thông tin và thời gian người cho vay phải thực hiện thẩm định và xem xét ứng dụng."

CFPB dường như đang cân nhắc về những nhận xét mà họ đã nhận được, và nó đã nói rằng nó nhằm mục đích phát hành một dự thảo đề xuất trước ngày 21 tháng Bảy.

Các bước đầu tiên hướng tới bảo vệ người tiêu dùng tốt hơn cho các khoản thế chấp

Bốn sáng kiến ​​này minh họa cách CFPB đã kiên trì bắt đầu cải tổ quá trình thế chấp, ngay cả khi đối mặt với sự phản đối. Trong tương lai, chúng ta có thể mong đợi nhiều quy định được đề xuất hơn cho ngành công nghiệp thế chấp, và thậm chí một số luật được hoàn thành vào tháng 1 năm 2013, mặc dù không phải không vận động hành lang mạnh mẽ và phản đối từng bước của người ủng hộ người tiêu dùng, ngân hàng và đại diện ngành công nghiệp thế chấp. Đó là một quá trình liên quan đến rất nhiều lắng nghe, sửa đổi và đề xuất, nhưng ở đây hy vọng rằng cũng sẽ có một số bước thực sự về phía trước với các chính sách mới bắt đầu vào năm tới.