Thực hiện các giá trị ‘Comps’ của riêng bạn để đo lường giá trị gia đình

Khi bạn mua hoặc bán bất động sản, bạn sẽ muốn có ý tưởng tốt về giá trị của tài sản.

Hiểu giá trị giúp bạn đặt giá khi bạn bán. Sau khi tất cả, bạn không muốn hỏi quá ít và để lại tiền trên bàn, hoặc hỏi quá nhiều và tổ chức bán hàng của bạn.

Nếu bạn là người mua, biết cách ước tính chính xác giá trị của nhà cho phép bạn phát hiện một món hời và giúp bạn không phải trả quá cao. Sau đó, nó giúp bạn đánh giá vốn chủ sở hữu nhà của bạn nếu bạn muốn vay mượn nó.

Comps là gì?

Việc ước tính giá trị của ngôi nhà có thể dễ nói hơn là thực hiện. Đó là nơi danh sách bất động sản có thể so sánh được - “comps”, trong Realtor nói - đi vào. Comps là hồ sơ bán hàng của những ngôi nhà mới bán. Người định giá và các đại lý bất động sản sử dụng chúng để có được ước tính chính xác nhất có thể về giá trị của nhà và bạn cũng có thể.

Tóm lại, việc tìm kiếm doanh thu liên quan đến việc tìm kiếm doanh số bán nhà gần đây giống như tài sản của bạn càng tốt, sau đó so sánh nhà của bạn với họ và điều chỉnh giá của bạn để giải thích cho sự khác biệt.

Khi lắp ráp một danh sách các comp, "các công cụ trực tuyến hiện nay, thông qua các loại trang web mà bạn có thể đến, cho phép bạn hoạt động tích cực trên thị trường như một số Realtors", James Griffith Dewling, một Realtor ở Brighton, Michigan cho biết..

Làm thế nào để lắp ráp các comps tốt nhất

Thực hiện theo bốn bước sau để tìm và đánh giá các bản tính để ước tính giá trị của ngôi nhà của bạn:

Bước 1. Tìm kiếm danh sách được bán gần đây

Bắt đầu bằng cách tìm kiếm các trang web danh sách bất động sản, chẳng hạn như Zillow và Redfin, cho một số danh sách được bán gần đây giống như nhà của bạn nhất. Sử dụng trang web danh sách cho phép bạn tìm kiếm “vừa bán” hoặc “bán hàng gần đây” và hiển thị kết quả tìm kiếm của bạn trên bản đồ. Dưới đây là cách thực hiện:

• Nhập tên thành phố của bạn và sử dụng bản đồ để khám phá các đặc tính đã bán theo vùng lân cận
• Lọc kết quả tìm kiếm của bạn theo các chi tiết như ngày bán, giá và số lượng phòng ngủ
• Nếu trang web cho phép, hãy sử dụng các bộ lọc khác - chẳng hạn như thống kê tội phạm, điểm số của trường học và các tiện ích lân cận - để biết thêm chi tiết về việc so sánh
• Thu hẹp bộ sưu tập của bạn thành một số có thể quản lý; một nửa tá là một mục tiêu tốt.

Ghi nhớ:

• Danh sách bán hàng không phải là giá trị tuyệt vời vì giá cuối cùng có thể thay đổi
• Giá bán không tiết lộ nhượng bộ của người bán. Giá bán được ghi nhận của nhà có thể là $ 220.000, ví dụ, nhưng nếu người mua thuyết phục người bán chi 3.000 đô la cho việc sửa chữa lò hoặc để trợ giúp chi phí đóng cửa của người mua, giá thực tế, 217.000 đô la, là vô hình đối với bạn. Hãy thử gọi cho một số đại lý bất động sản để hỏi xem họ có kiểm tra dịch vụ niêm yết của họ cho các nhượng bộ của người bán trên comps của bạn hay không; hầu hết sẽ làm như vậy hoặc cung cấp cho bạn bộ comp của riêng mình như một cách để kết nối với một khách hàng tiềm năng.
• Comps với rất nhiều hình ảnh cung cấp cho manh mối để xây dựng chất lượng, cảnh quan, tính năng nhà và bảo trì
• Sao chép hoặc tải xuống các danh sách đã bán có liên quan trước khi chúng hết hạn từ trang web
• Lưu ý giá của mỗi danh sách cho mỗi foot vuông cung cấp cho bạn một điểm dữ liệu hữu ích để so sánh danh sách. Nếu nó không được hiển thị trên danh sách, bạn có thể tính toán nó: Chia giá bán theo footage vuông (cả hai số thường được đưa vào danh sách). Ví dụ: Nhà có diện tích 1.200 foot vuông được bán với giá 300.000 đô la có giá bán lẻ là 250 đô la (300.000 ÷ 1.200 = 250).

Bước 2. Áp dụng các tiêu chuẩn này

Danh sách bán được tốt nhất cho comps là:

Gần đây:Sử dụng danh sách được bán gần đây. Làm thế nào gần đây phụ thuộc vào thị trường của bạn. Nếu nhà gần đó đang bán nhanh, có thể không quá 45 ngày, Dewling nói.

Giống:Trong một phân khu, bạn có thể tìm thấy danh sách đã bán với các sơ đồ tầng giống hệt nhau. Đó là lý tưởng. Nếu không, Dewling khuyên bạn nên tìm những căn nhà có kích thước gần bằng với các mặt bằng sàn tương tự như của bạn - như một trang trại nếu trang trại của bạn là trang trại.

Ted Krings, một nhà thẩm định bất động sản gia cư được chứng nhận làm việc tại miền Bắc và Trung California, nói rằng có thể tìm kiếm số lượng phòng ngủ và phòng tắm tương tự, nhưng những điểm tương đồng trong khu vực sinh hoạt quan trọng nhất.

“Thị trường đang trả tiền cho không gian,” Krings nói. "Bạn luôn có thể đi vào một ngôi nhà rộng 2.000 feet vuông và di chuyển một bức tường xung quanh hoặc phá vỡ bức tường."

Lân cận:Một comp nên ở trong cùng một khu học chánh, khu phố và có lẽ ngay cả cùng một bên đường. “Gần như cùng một địa điểm,” Dewling nói.

Bước 3. Truy cập vào tệp comp của bạn

Ảnh danh sách là tài liệu tiếp thị và, như chúng ta đều biết, đôi khi có thể gây ấn tượng sai lệch. Bạn sẽ muốn xác minh những gì bạn đã tìm thấy trực tuyến để đảm bảo những ngôi nhà bạn đã chọn thực sự giống với của bạn. Đó là lý do tại sao, ngay cả khi bạn không thể vào trong một ngôi nhà, bạn nên truy cập vào từng nội dung bạn đang nghĩ đến việc sử dụng. Lái xe hoặc đi bộ bằng cách có thể cho bạn ấn tượng về sự bảo trì, chất lượng vật liệu và môi trường xung quanh của nơi nghỉ.

Tiếp theo, du hành vùng lân cận hoặc sử dụng chế độ xem Phố của Google, hãy nhớ rằng:

• Một vị trí trên một đường hầm yên tĩnh là tốt hơn so với trên một con đường đông đúc
• Sự hấp dẫn lề đường của các ngôi nhà lân cận ảnh hưởng đến giá trị của ngôi nhà
• Giá trị thang máy mua sắm, nhà hàng và giải trí gần đó trừ khi nhà ở trên một con đường đông đúc; một bãi chôn lấp, chỗ độc hại hoặc gần đó gây ra tiếng ồn hoặc nguồn ồn làm giảm giá trị.
• “Khả năng đi bộ” - quyền truy cập vào các lối mòn đi bộ đường dài và lối đi, gần các dịch vụ và giải trí - là điểm cộng

Bước 4. Tính giá trị nhà của bạn

Sử dụng thông tin bạn đã thu thập trực tuyến và từ các lần truy cập của bạn, chọn ba lần so sánh nhất giống như thuộc tính của bạn. Sử dụng giá trung bình, điều chỉnh lên hoặc xuống cho sự khác biệt về kích thước, chất lượng, vị trí, tính năng và bảo trì.

Dewling sử dụng giá mỗi foot vuông làm điểm khởi đầu để thiết lập giá nhà. Nếu một ngôi nhà được bán với giá 280 đô la cho mỗi foot vuông tương tự như của bạn nhưng nhà của bạn có một nhà bếp được cập nhật, hãy điều chỉnh giá của bạn bằng cách thêm một giá trị nhỏ.

Nâng cấp nhà bếp, phòng tắm và sàn thêm giá trị nhất, Kring nói. Một bên ngoài được nâng cấp hoặc cảnh quan sẽ không thêm nhiều hơn khoảng 25% ngọn, ông nói.

Làm thế nào để đánh giá độ chính xác của comps của bạn

Kết quả của bạn sẽ chính xác đến mức nào? Điều đó phụ thuộc vào việc chọn đúng danh sách và định giá các khác biệt một cách chính xác. Có một số cách khác để tìm giá trị của ngôi nhà và, để đánh giá kết quả của bạn, bạn cũng có thể sử dụng một trong các giá trị đó:

• So sánh giá ước tính của bạn với giá ước tính của nhà bạn tại một công cụ ước tính giá trị gia đình trực tuyến, như Zillow hoặc Redfin. Tuy nhiên, hãy lấy những ước tính này bằng một hạt muối vì chúng chưa phải là một thước đo đáng tin cậy.
• Yêu cầu một đại lý bất động sản cho một ước tính giá miễn phí
• Ý kiến ​​của người đánh giá là phương pháp chính xác nhất. Nếu bạn có kế hoạch để đi theo đường bán-by-chủ sở hữu, điều này có thể đáng giá, mặc dù nó chi phí khoảng $ 400 đến $ 500.

Làm comps của riêng bạn cung cấp cho bạn một ý tưởng phong nha về giá trị - miễn phí hoặc nghĩa vụ. Hơn thế nữa, nó có thể thú vị và mang tính thông tin để hiểu sâu hơn về các giá trị gia đình hàng xóm của bạn - và của riêng bạn.

Cái gì tiếp theo?

• Bạn muốn hành động?

  Tìm thấy những người cho vay vốn chủ sở hữu nhà tốt nhất

• Muốn lặn sâu hơn?

  Học hỏi cách theo dõi giá trị nhà của bạn

• Bạn muốn khám phá liên quan?

  Ước tính Giá trị gia đình của bạn