Đánh giá Quỹ năm 2018

Fundrise là một công ty bất động sản trực tuyến cho phép trung bình - đọc: không giàu có - nhà đầu tư mua vào tài sản thương mại và nhà ở tư nhân bằng cách gộp tài sản của họ thông qua một nền tảng đầu tư.

Trong khi một số nền tảng bất động sản trực tuyến chỉ có sẵn cho các nhà đầu tư được công nhận - được xác định trong luật chứng khoán Hoa Kỳ có giá trị trên 1 triệu đô la, không bao gồm giá trị gia đình hoặc thu nhập hàng năm ít nhất 200.000 đô la cho cá nhân hoặc 300.000 đô la cho một cặp vợ chồng - tất cả các sản phẩm hiện tại của Quỹ có sẵn cho các nhà đầu tư không được công nhận.

Sản phẩm chính của công ty là các quỹ đầu tư bất động sản, hoặc REITs, thường đầu tư vào bất động sản thu nhập, thông qua việc mua và quản lý các tòa nhà hoặc bằng cách cầm cố thế chấp. Đây là REIT không giao dịch trên sàn giao dịch công khai - chúng có tính thanh khoản cao. Điều đó có nghĩa là không có đảm bảo sẽ có người mua cho các nhà đầu tư muốn bán cổ phần. (Fundrise cung cấp một chương trình mua lại, nhưng nó đi kèm với những điều cẩn thận, nhiều hơn về điều đó bên dưới.) Fundrise nêu bật bản chất trực tuyến của quá trình của nó bằng cách gọi sản phẩm của nó là "eREITs." Fundrise cũng cung cấp eFunds, trong đó các nhà đầu tư gộp tiền được sử dụng để mua đất đai, phát triển nhà ở và sau đó bán nó cho người mua nhà.

Các nhà đầu tư mua các sản phẩm này thông qua một trong bốn danh mục đầu tư: Khởi đầu, Thu nhập bổ sung, Đầu tư cân bằng hoặc Tăng trưởng dài hạn. Fundrise xác định sự pha trộn của eREIT và eFund trong mỗi kế hoạch, cũng như các thuộc tính cơ bản.

Có những rủi ro đáng kể khi đầu tư vào REITs không giao dịch - rủi ro mà chúng tôi phác thảo bên dưới - nhưng cũng có thể có phần thưởng. Lợi nhuận trung bình hàng năm cho tất cả các khoản đầu tư vào Quỹ trong năm 2017 là 11,44%, phí ròng, giả định tái đầu tư cổ tức, theo Quỹ. (Lợi nhuận lịch sử phản ánh hiệu suất đầu tư như được tính toán bởi Fundrise, không nhất thiết là những gì đã được trả cho nhà đầu tư. Quỹ giả định số tiền trung bình được đầu tư vào mỗi sản phẩm, đó là một số sản phẩm được cân nhiều hơn so với các sản phẩm khác khi tính trung bình.)

Investmentmatome là một công cụ miễn phí để tìm cho bạn những thẻ tín dụng tốt nhất, tỷ giá cd, tiết kiệm, kiểm tra tài khoản, học bổng, chăm sóc sức khỏe và hàng không. Bắt đầu ở đây để tối đa hóa phần thưởng của bạn hoặc giảm thiểu lãi suất của bạn. Andrea Coombes

Thông tin nhanh

• Danh mục đầu tư đa dạng của các giao dịch bất động sản tư nhân
• Đầu tư tối thiểu từ 500 đô la đến 1.000 đô la
• Phí quản lý và tư vấn tăng thêm khoảng 1%, nhưng hãy lưu ý các khoản phí khác

Tìm hiểu thêm

Fundrise là tốt nhất cho

• Nhà đầu tư có triển vọng dài hạn. Những khoản đầu tư này không được giao dịch trên sàn giao dịch công cộng - điều đó có nghĩa là chúng không thanh khoản. Ý tưởng là giữ chúng trong ít nhất năm năm. Có một khoản phí để thoát sớm trong một số trường hợp. (Nếu bạn muốn gắn bó với các khoản đầu tư lỏng, hãy xem xét đầu tư thông qua một nhà môi giới trực tuyến. Chúng tôi làm tròn lên các nhà môi giới tốt nhất cho giao dịch chứng khoán ở đây.)
• Các nhà đầu tư tìm kiếm đa dạng hóa từ thị trường chứng khoán và trái phiếu. Không giống như REIT được giao dịch công khai, có xu hướng tương quan với mức độ nào đó với thị trường chứng khoán, hiệu suất của các đặc tính riêng lẻ trong danh mục đầu tư của Quỹ thường bị ngắt kết nối khỏi hiệu suất thị trường chứng khoán.
• Các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận rủi ro đầu tư thông qua một mô hình chưa được thử nghiệm bởi một cuộc suy thoái bất động sản đáng kể. (Để được trợ giúp xây dựng danh mục đầu tư truyền thống, chi phí thấp hơn, hãy xem các lựa chọn hàng đầu của chúng tôi dành cho những người cố vấn robo tốt nhất.)
• Các nhà đầu tư có thể và sẵn sàng làm nghiên cứu siêng năng. Mỗi sản phẩm của Fundrise có một bản chào hàng gồm 200 trang + riêng với Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch, mô tả phí và các chi tiết khác. Nó làm cho các nhà đầu tư bước vào với đôi mắt mở.
• Nhà đầu tư không muốn tự chọn hoặc quản lý tài sản. Fundrise tìm tài sản, tiến hành bảo lãnh và xác định tài sản nào đi vào từng phương tiện đầu tư của mình.

Tổng quan về Fundrise

Chào bán	Chi tiết
eREIT và eFunds	Các nhà đầu tư lựa chọn trong bốn danh mục đầu tư, trong đó có một loại khác nhau của năm eREIT và hai eFunds.
Tiềm năng trả lại	Lợi nhuận trung bình cho tất cả các khoản đầu tư vào Quỹ trong năm 2017 là 11,44%, phí ròng, giả định tái đầu tư cổ tức, theo Fundrise (lợi nhuận phản ánh hiệu quả đầu tư theo tính toán của Quỹ, không nhất thiết phải trả cho nhà đầu tư).
Đầu tư tối thiểu	Tối thiểu $ 500 cho danh mục đầu tư Tối thiểu $ 1,000 cho các kế hoạch tăng trưởng bổ sung, đầu tư cân bằng và tăng trưởng dài hạn.
Phí	Phí quản lý tài sản là 0,85% và phí tư vấn 0,15%, nhưng các khoản phí khác có thể được áp dụng.
Lời hứa hoàn tiền 90 ngày	Theo trang web của mình, Fundrise sẽ “mua lại khoản đầu tư của bạn với số tiền ban đầu” nếu bạn yêu cầu mua lại trong vòng 90 ngày đầu tiên (có thể áp dụng các giới hạn).

Các sản phẩm

Bạn có thể chọn đầu tư vào một trong bốn danh mục đầu tư của Quỹ, dựa trên các mục tiêu đầu tư của bạn: Starter Portfolio, kế hoạch thu nhập bổ sung, kế hoạch đầu tư cân bằng hoặc kế hoạch tăng trưởng dài hạn. Đổi lại, mỗi tài khoản trong số các tài khoản này đầu tư vào một sự kết hợp khác nhau của eREIT Fundrise và eFund được mô tả dưới đây.

Năm eREIT

• Lợi tức thu nhập: Tập trung vào các khoản đầu tư nợ trong các tài sản thương mại
• EREIT tăng trưởng: Tập trung vào các đặc tính thương mại, đặc biệt là các tòa nhà nhiều tầng, sẽ đánh giá cao theo thời gian
• East Coast eREIT: Tập trung vào các khoản đầu tư nợ và vốn chủ sở hữu trên Bờ Đông
• Heartland eREIT: Tập trung vào đầu tư nợ và vốn chủ sở hữu ở vùng Trung Tây
• West Coast eREIT: Tập trung vào các khoản đầu tư nợ và vốn chủ sở hữu trên Bờ Tây

Hai eFunds

EFunds của Fundrise đầu tư vào việc phát triển và bán bất động sản dân cư tại các thành phố lớn của Hoa Kỳ, nhằm mục đích kiếm lợi nhuận từ nhu cầu về nhà ở đô thị và tình trạng thiếu nhà ở như vậy. Công ty có kế hoạch khai thác mạng lưới nhà đầu tư hiện tại của mình để tìm người mua nhà tiềm năng. Hai eFund hiện tại của Quỹ tập trung vào Washington, D.C. và Los Angeles. Với mỗi eFund và eREIT, bạn đang đầu tư vào một công ty trách nhiệm hữu hạn thực hiện các giao dịch.

Chi tiết danh mục đầu tư

Danh mục đầu tư

• Đầu tư tối thiểu: 500 đô la
• Phí tư vấn: 0,15%
• Phí quản lý: 0,85%
• Đầu tư một nửa số tiền của bạn vào eREIT thu nhập và một nửa trong eREIT tăng trưởng

Kế hoạch thu nhập bổ sung

• Đầu tư tối thiểu: 1.000 đô la
• Phí tư vấn: 0,15%
• Phí quản lý: 0,85%
• Đầu tư 25% số tiền của bạn vào mỗi eREIT - East Coast, Heartland, West Coast và Thu nhập

Kế hoạch đầu tư cân bằng

• Đầu tư tối thiểu: 1.000 đô la
• Phí tư vấn: 0,15%
• Phí quản lý: 0,85%
• Đầu tư 20% số tiền của bạn vào eREIT thu nhập, 18,33% số tiền của bạn trong mỗi eREIT (East Coast, Heartland, West Coast), 15% ở Los Angeles eFund và 10% trong eREIT tăng trưởng

Kế hoạch tăng trưởng dài hạn

• Đầu tư tối thiểu: 1.000 đô la
• Phí tư vấn: 0,15%
• Phí quản lý: 0,85%
• Đầu tư 20% số tiền của bạn vào eREIT tăng trưởng, 20% trong eFund ở Los Angeles, 16,67% trong mỗi eREIT (East Coast, Heartland, West Coast) và 10% ở Washington DC eFund

Tài khoản hưu trí

• Đầu tư tối thiểu: 1.000 đô la
• Các nhà đầu tư có IRA với Công ty Thiên niên kỷ (một công ty bên ngoài duy trì IRA tự định hướng cho những người muốn đầu tư vào tài sản thay thế) có thể đầu tư vào bất kỳ eREIT nào, với khoản phí hàng năm là 75 đô la cho mỗi eREIT, được trả cho Millennium Trust (phí giới hạn ở mức 200 đô la mỗi năm).

Nơi mà ngân hàng tỏa sáng

Mức đầu tư tối thiểu thấp: Nếu bạn thích ý tưởng tham gia các giao dịch bất động sản tư nhân nhưng không có nhiều tiền để chơi, Fundrise có thể phù hợp với bạn.

Lời hứa hoàn tiền sau 90 ngày: Theo trang web của mình, Fundrise sẽ “mua lại khoản đầu tư của bạn với số tiền ban đầu” nếu bạn không hài lòng với dịch vụ và yêu cầu mua lại trong vòng 90 ngày đầu tiên. Điều này cho phép bạn nhúng ngón chân vào nước. Các giới hạn có thể áp dụng, bao gồm thời gian chờ đợi 60 ngày sau khi gửi yêu cầu của bạn, theo thông tư cung cấp của Quỹ.

Nền tảng dễ sử dụng: Việc đăng ký mất khoảng 10 phút, nếu điều đó - giả sử bạn đã đọc bản tiết lộ dài hạn của nhà đầu tư (và bạn nên đọc những thông tin đầu tiên đó). Bạn cung cấp địa chỉ, số điện thoại và số An sinh xã hội, sau đó chọn có chuyển tiền vào tài khoản của bạn thông qua chuyển khoản ACH (tức là, liên kết tài khoản ngân hàng của bạn) hay không bằng cách nhập thông tin ngân hàng của bạn hoặc bằng chuyển khoản ngân hàng.

Để biết nền tảng hoạt động như thế nào, tôi đã mở một Danh mục đầu tư với 500 đô la. Phải mất một vài ngày để đầu tư của tôi để tài trợ. Trang web rất dễ sử dụng, nhưng cũng khá đơn giản. Bạn sẽ không tìm thấy công cụ hoặc máy tính, nhưng bạn có thể xem lại thông tin về từng thuộc tính trong danh mục của bạn.

Nơi quỹ rơi ngắn

Tính minh bạch về phí: Fundrise cho biết họ tiết kiệm tiền của nhà đầu tư bằng cách tạo ra một liên kết tương đối trực tiếp giữa các nhà đầu tư và bất động sản. Ví dụ: không giống như một số trang web huy động vốn từ cộng đồng, không có đại lý môi giới nào hoạt động như một người trung gian tại Fundrise và tiết kiệm chi phí.

Tuy nhiên, có những chi phí trả trước khó cho các nhà đầu tư nhìn thấy. Mặc dù Fundrise ghi nhận rõ ràng phí quản lý tài sản và phí tư vấn của mình, bạn cần phải thực hiện một số chi tiết đào tạo vào các thông tư cung cấp dài để tìm hiểu về các chi phí khác.

Fundrise không phải là một mình trong vấn đề này. Trong thế giới đầu tư bất động sản trực tuyến dũng cảm, các công ty đăng liên kết để cung cấp thông tư và các tài liệu khác dài hàng trăm trang, được chôn cất trong đó có chi tiết về phí mà nhà đầu tư nên biết. (Kiểm tra cảnh báo này từ Cơ quan Quản lý Công nghiệp Tài chính, hoặc FINRA, để biết thêm về các rủi ro để xem xét với REIT không được giao dịch.) Trong khi đó, các trang web của công ty được tải với những hình ảnh hào nhoáng về các đặc tính và biểu đồ lợi nhuận dự kiến. rẽ phải.

Ví dụ, tôi đã đầu tư 500 đô la vào tháng 8 năm 2017. Khi đăng nhập vào tài khoản của mình, tôi thấy biểu đồ hiển thị “lợi tức dự kiến” của tôi từ năm 2019 đến năm 2034:

Ảnh chụp màn hình tài khoản Fundrise, ngày 5 tháng 4 năm 2018.

Trong khi đó, trang này hiển thị trạng thái danh mục của tôi:

Ảnh chụp màn hình tài khoản Fundrise, ngày 5 tháng 4 năm 2018

Các bảng xếp hạng là khá, nhưng một chi tiết rõ ràng về phí và chi phí trả trước sẽ giúp các nhà đầu tư dễ dàng hơn trong việc lựa chọn thông minh. Cho đến lúc đó, dưới đây là một số khoản phí cần xem xét:

• Cổ phiếu trong các sản phẩm của Fundrise có thể được bán với giá cao hơn giá trị của chúng, có nghĩa là bạn có thể trả 10 đô la cho một eREIT có giá trị tài sản ròng là 9,50 đô la. Sự khác biệt đó hoạt động như một loại tải bán hàng.
• Như với bất kỳ thỏa thuận bất động sản nào, có các chi phí tổ chức và cung cấp để đưa eREIT và eFund vào sự tồn tại. Fundrise nói rằng các hoạt động này chiếm 0% đến 2% số tiền được huy động từ các nhà đầu tư. Người quản lý được hoàn trả cho các chi phí chào hàng này từ eREIT hoặc eFund trong các khoản thanh toán hàng tháng không vượt quá 0,5% tổng số tiền thu được của quỹ.
• Với eFunds, có một khoản phí phát triển tiềm năng lên đến 5% tổng chi phí phát triển, không bao gồm đất, Kendall Davis, phó chủ tịch đầu tư tại Fundrise cho biết. Lệ phí này sẽ được áp dụng nếu Fundrise phát triển một dự án, thay vì sử dụng một nhà phát triển bên ngoài, bà nói.
• Trong tương lai, khi một trong những eFund bán một tài sản, có thể có một khoản phí xử lý tiềm năng là 1,5% tổng số tiền thu được, sau khi trả nợ nợ cấp tài sản, Davis nói, lưu ý rằng Fundrise sẽ nhằm mục đích giảm chi phí bằng cách đại lý niêm yết của riêng mình, mà không phải thông qua một nhà môi giới bất động sản truyền thống. (Nếu Fundrise đã đi qua một nhà môi giới, phí của nhà môi giới sẽ đi ra khỏi tổng số tiền thu được.)

Trước khi lặn, hãy cân nhắc:

• Đầu tư bất động sản gây quỹ từ cộng đồng chưa được thử nghiệm trong thời kỳ suy thoái. Trong trường hợp xảy ra tai nạn nhà ở khác như một vụ bắt đầu vào năm 2006, các nhà đầu tư có thể có trong một sản phẩm Fundrise về cơ bản sẽ chạy trên ngân hàng - tất cả đều muốn mua lại cổ phiếu của họ cùng một lúc. Trong tình huống đó, Fundrise có thể bị buộc phải hoãn lại một số nhà đầu tư. Có những ẩn số ở đây, vì vậy nếu bạn có nguy cơ ngược lại, hãy tránh xa. (Có nhiều cách để đầu tư vào bất động sản - tìm ra loại phù hợp với bạn: 5 cách để đầu tư vào bất động sản.)
• Bạn đa dạng đến mức nào? Xem xét tất cả các tài sản bất động sản của bạn, bao gồm cả nhà của bạn và REITs giao dịch công khai trong danh mục đầu tư của bạn, khi đánh giá mức độ mà danh mục đầu tư của bạn được đa dạng hóa. Đọc câu chuyện của chúng tôi về cách đa dạng hóa có thể giảm rủi ro đầu tư.
• Công ty mẹ của Fundrise vẫn chưa tạo ra bất kỳ khoản lợi nhuận nào và đang phát sinh lỗ ròng, theo thông tư chào bán tháng 7 năm 2017 của công ty. Tuy nhiên, mỗi giao dịch bất động sản là thực thể riêng của nó, tách biệt với công ty mẹ. “Các nhà đầu tư sẽ chỉ mất tiền nếu các giao dịch bất động sản thực sự bị phá sản”, Mark S. Roderick, một luật sư tại Flaster Greenberg, chuyên về các công ty bất động sản và cộng đồng trực tuyến nói.
• Đầu tư với Fundrise có nghĩa là lấy tiền của bạn trong một thời gian. Bạn có thể yêu cầu đổi cổ phần của mình hàng quý, nhưng bạn có thể nợ một khoản phí, tùy thuộc vào thời gian bạn đã nắm giữ khoản đầu tư. Khoản phí được thanh toán vào eREIT hoặc eFund được tính như một khoản chiết khấu đối với giá trị cổ phiếu: 0% nếu trong 90 ngày đầu tiên; Giảm 3% nếu cổ phiếu được nắm giữ ít nhất 90 ngày nhưng dưới ba năm; 2% nếu cổ phần nắm giữ ít nhất ba năm nhưng dưới bốn năm; 1% nếu cổ phiếu nắm giữ ít nhất bốn năm nhưng dưới 5 năm. Không có chiết khấu để mua lại cổ phần được tổ chức từ năm năm trở lên. Có thể có các khoản phí khác liên quan đến việc quy đổi và gói thanh toán có thể bị tạm ngưng mà không cần thông báo. Nếu quá nhiều nhà đầu tư yêu cầu redemptions cùng một lúc, thanh toán có thể bị trì hoãn. Các nhà đầu tư lo ngại về điều này có thể thích đầu tư thông qua một tài khoản môi giới chuẩn, cho phép bạn tiếp cận với một loạt các khoản đầu tư. (Dưới đây là cách mở tài khoản môi giới và những điều cần xem xét trước khi bạn thực hiện).
• Khi tôi quyết định đổi phần chia sẻ của mình, tôi không thể tìm thấy hướng dẫn trên trang web, vì vậy tôi đã gửi email cho Fundrise theo địa chỉ email chung của họ. Sau một vài ngày, tôi nhận được một email có liên kết đến trang Fundrise để đổi cổ phiếu của tôi và biểu đồ chi tiết cách cổ phiếu của tôi được bán với mức chiết khấu (tôi đã giữ chúng lâu hơn khoảng thời gian 90 ngày giới thiệu). Tại thời điểm đó, quá trình bắt đầu sự cứu chuộc rất đơn giản và chỉ mất vài phút. Tôi phải đợi đến cuối quý để yêu cầu được xử lý. Nhưng như thông báo cung cấp thông báo, Quỹ "không thể đảm bảo rằng các quỹ dành cho kế hoạch mua lại sẽ đủ để đáp ứng tất cả các yêu cầu được thực hiện trong bất kỳ quý lịch nào."

Để biết thêm chi tiết, hãy xem trang web của Quỹ.