Quy định mới của CFPB sẽ bảo vệ người tiêu dùng phải đối mặt với Foreclosure

Hôm nay, Cục Bảo vệ tài chính người tiêu dùng đã thông báo hai quy tắc mới để giúp người tiêu dùng có thể phải đối mặt với tình trạng tịch thu nhà - và không phải là một thời điểm quá sớm. Tất cả chúng ta đều nghe những câu chuyện về những người chủ nhà được chuyển từ một đại diện ngân hàng vô tư này sang người khác vì họ đã cố gắng tìm hiểu lý do họ mất nhà cửa, những người phải vật lộn để sắp xếp sửa đổi khoản vay ngay cả khi thủ tục tịch thu nhà cửa bắt đầu và không bao giờ nên có thế chấp để bắt đầu. Bây giờ, CFPB đã bước vào để đảm bảo rằng chủ nhà được đối xử công bằng và có phẩm giá.

Chấm dứt sự run rẩy

Richard Cordray, giám đốc CFPB, đã công bố hai quy định mới trong một phiên điều trần tại Atlanta, GA. Tóm lại, các quy tắc sẽ:

Ngăn chặn người vay bị mù.Nhiều người tiêu dùng thấy mình bị tịch thu, ngay cả khi họ làm việc với người cho vay để tìm một giải pháp thay thế. Những quy định mới này yêu cầu người cho vay thông báo cho người tiêu dùng về việc phạm pháp sớm và thường xuyên, để cung cấp điểm tiếp xúc không đổi và dễ tiếp cận, để xử lý đơn xin sửa đổi khoản vay trước khi tịch biên và nêu rõ lý do, chi phí và lựa chọn thay thế của bất kỳ hành động nào.

Đặt nhu cầu của người tiêu dùng đầu tiên.Người cho vay phải làm việc với người vay để tránh tịch thu nhà, ưu tiên thanh toán hoãn lại và sửa đổi khoản vay và cấm người cho vay từ việc buộc người vay vào các thỏa thuận nhấn mạnh lợi nhuận đối với phúc lợi của người tiêu dùng.

Với các quy định này, CFPB thừa nhận:

Lỗ thỏ mà rất nhiều chủ nhà đã trải qua trong khi cố gắng tái tài trợ thế chấp của họ, từ quá trình khét tiếng theo dõi kép để đối phó với 13 đại diện khác nhau, mỗi người trong số họ có 1 / 13th thông tin hoặc cơ quan cần thiết để hành động.

Chi phí tịch thu tài sản toàn cộng đồng, từ các giá trị tài sản bị giảm đến độ không an toàn và bất ổn cao.

Sự thật khó khăn mà một số người cho vay đặt lợi nhuận của công ty lên trước phúc lợi của người tiêu dùng. Trong thời gian dẫn đến khủng hoảng tài chính, người khởi xướng cho vay đã chuyển các khoản thế chấp khỏi sách của họ và thành một món súp bảng chữ cái của CDO và MBS, nghĩa là họ không có động cơ để sàng lọc người vay hoặc làm việc với họ nếu họ không thể hoàn trả khoản vay của họ.

Các quy tắc mới chi tiết

Các bản phát hành của CFPB sửa đổi Quy chế X của Đạo luật về thủ tục giải quyết bất động sản và Quy chế Z của Đạo luật cho vay trong thực tế. Họ cũng thực hiện một số điều khoản của Dodd-Frank. Cụ thể, các quy định mới nhất sẽ yêu cầu dịch vụ thế chấp để:

1. Giới hạn “theo dõi kép”.Trong số các thủ tục khét tiếng nhất trong hồ sơ tịch thu nhà được gọi là "theo dõi kép", nơi người cho vay thế chấp làm việc với người vay để tránh tịch thu nhà, trong khi đồng thời tiến lên để hoàn thành tịch thu nhà. Người tiêu dùng thấy mình bị khiếm thị, bị ảnh hưởng bởi một kết quả mà họ nghĩ rằng họ đang làm việc để phòng ngừa. Theo quy định mới, các nhân viên thế chấp không thể bắt đầu thủ tục tịch thu tài sản thế chấp cho đến khi người vay đã bỏ lỡ các khoản thanh toán trong 120 ngày.

2. Thông báo cho khách hàng vay rằng họ đang quá hạn. Nếu người vay bỏ lỡ hai khoản thanh toán liên tiếp, bảng sao kê hàng tháng của anh ta phải xác định ngày anh ta trở thành quá hạn, số tiền cần thiết để duy trì hiện tại và điều gì xảy ra nếu anh ta không làm vậy.

3. Hãy chủ động. Người cho vay phải chủ động tiếp cận với những người vay rơi xuống phía sau và đặt ra các tùy chọn sửa đổi khoản vay.

4. Cải thiện liên lạc của người cho vay.Người cho vay phải cung cấp cho khách hàng vay "quyền truy cập trực tiếp và liên tục" cho những người chịu trách nhiệm giúp đỡ những người chủ nhà đang gặp khó khăn.

5. Đơn giản hóa sửa đổi khoản vaycác ứng dụng.Người cho vay phải cung cấp một ứng dụng duy nhất cho tất cả các tùy chọn có sẵn và người vay phải được xem xét cho tất cả các tùy chọn cùng một lúc.

6. Khẳng định xác nhận đã nhận được đơn xin sửa đổi khoản vay.Người cho vay phải xác nhận đã nhận được đơn xin sửa đổi khoản vay trong vòng năm ngày và sử dụng “sự tích cực hợp lý” để đảm bảo đơn đăng ký hoàn tất.

7. Xem xét tất cả các tùy chọn.Người cho vay phải xem xét tất cả các lựa chọn từ chủ sở hữu thế chấp hoặc nhà đầu tư để giúp người vay giữ lại nhà của mình, cho dù đó là trì hoãn thanh toán, sửa đổi khoản vay hoặc thậm chí bán hàng ngắn.

Điểm mấu chốt: Người cho vay không thể chỉ đạo một người vay đến bất kỳ tùy chọn nào có lợi nhất cho chính người cho vay.

8. Xử lý đơn xin sửa đổi khoản vay trước khi bắt đầu thủ tục tịch thu tài sản.Nếu người đi vay nộp đơn xin sửa đổi khoản vay 37 ngày hoặc hơn trước khi bán nhà bị tịch thu, thì quá trình tịch thu tài sản không thể tiến hành cho đến khi đơn được xử lý.

9. Ngừng thủ tục tịch thu nhà bị tịch thu nếu người vay đến một thỏa thuận.Nếu người cho vay và người vay đến thỏa thuận giảm thiểu tổn thất, người cho vay không thể bắt đầu hoặc hoàn thành thủ tục tịch thu nhà bị tịch thu trừ khi người vay không tuân theo.

10. Cho người vay biết lý do tại sao anh ta bị từ chối vì một chương trình sửa đổi khoản vay.Tương tự như pháp luật cho việc từ chối thẻ tín dụng, người cho vay phải nói với người vay cụ thể lý do tại sao anh ta bị từ chối, bao gồm tất cả các yếu tố đầu vào cho bất kỳ mô hình tài chính nào được sử dụng. Nếu người vay tranh chấp kết quả, người cho vay phải có người mới tiến hành rà soát.

11. Cảnh báo người vay trước khi điều chỉnh lãi suất.Các nhân viên dịch vụ phải thông báo cho người vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh về việc điều chỉnh lãi suất đầu tiên của họ ít nhất bảy tháng trước khi điều đó có hiệu lực. Thông báo này phải bao gồm ước tính tỷ lệ mới và số tiền thanh toán mới, các lựa chọn thay thế có sẵn và cách truy cập một nhân viên tư vấn thế chấp.

12. Tránh bảo hiểm đặt vũ lực nếu có thể.Nếu một người đi vay không có bảo hiểm tài sản, mua một servicer -bảo hiểm bắt buộc để trang trải tài sản - nhưng đôi khi, người vay đã có bảo hiểm, hoặc bị mắc kẹt với chi phí bảo hiểm đặt vũ lực. Bây giờ, những người phục vụ phải nghi ngờ hợp lý rằng những người đi vay không có bảo hiểm, hãy xem xét từng trường hợp và thông báo cho người vay trước khi mua bảo hiểm và mỗi năm trước khi được gia hạn.

Nó sẽ tạo sự khác biệt?

Chúng sẽ không có hiệu lực cho đến tháng 1 năm 2014, quá muộn đối với nhiều chủ nhà người Mỹ. Các quy tắc sẽ có hiệu lực sau này không? Người vay muốn tránh tịch biên nhà vì lý do rõ ràng; người cho vay có các ưu đãi khác. Con đường của CFPB ở đây là trừng phạt hành vi, để tạo ra những hậu quả của việc làm một cái gì đó thường có lợi ích tốt nhất của người cho vay nên dire rằng người cho vay sẽ suy nghĩ hai lần. Cảnh sát giao thông vắng mặt, đỗ xe trái phép là lợi ích tốt nhất của từng cá nhân; người giúp việc mét tồn tại để làm cho những rủi ro bị bắt vượt quá những lợi ích.

Nhưng điều này chỉ hoạt động nếu các hình phạt là đủ nghiêm trọng, và thực thi đáng tin cậy. Nhưng với môi trường pháp lý hiện tại, các khu định cư thế chấp gần đây không đủ để tát vào cổ tay và tài nguyên hạn chế của văn phòng, nó vẫn còn được xem liệu các nhà quản lý có thể cho người cho vay làm điều họ không muốn làm hay không. Một giải pháp khó khăn hơn, phức tạp hơn sẽ là thay đổi hệ thống cho vay thế chấp theo cách phù hợp hơn với lợi ích của cả người vay và người cho vay. Nếu một người cho vay được hưởng lợi từ một cộng đồng ổn định, an toàn về mặt tài chính, hoặc bị mất mát đáng kể nếu nó làm một khoản vay xấu, các quy định này sẽ không cần thiết. Thay vì chờ đợi sự quay trở lại của các nhà quản lý, cả người cho vay và người vay sẽ dành năng lượng của họ cho một mục tiêu chung.