Doanh số bán hàng được tài trợ bởi người bán được gọi là Predatory

Đối với các gia đình có thu nhập thấp tuyệt vọng tìm kiếm một ngôi nhà của riêng mình, tài chính người bán có thể có vẻ quá tốt là đúng. Khoản vay “thuê nhà để sở hữu” hoặc “không có tín dụng kiểm tra” có thể trông giống như một lối thoát chào đón từ tiền thuê nhà tăng cao và thực hiện giấc mơ sở hữu nhà.

Nhưng nhiều đề nghị này có thể là các hợp đồng trả góp đất trong các khoản vay tài trợ cho người bán ngụy trang làm việc giống như các hợp đồng cho thuê hơn là các khoản thế chấp truyền thống.

Những "hợp đồng cho chứng thư" hoặc "thỏa thuận bán trả góp" như vậy có thể được truy nguồn từ các thực tiễn cho vay ăn thịt có niên đại gần một thế kỷ, khi các giao dịch nhắm vào các cộng đồng người Mỹ gốc Phi. Hôm nay, các chương trình thường được điều hành bởi các công ty đầu tư Wall Street vô đạo đức đang bốc dỡ danh mục nhà bị tịch thu và “cộng đồng đe dọa màu sắc” cũng như những người nhập cư theo báo cáo của Trung tâm Luật tiêu dùng quốc gia phi lợi nhuận.

Giao dịch đất 'được xây dựng để thất bại'

Các hợp đồng đất đai thường xuyên được cung cấp cho những người vay dễ bị tổn thương về tài chính nhất với mức thu nhập hạn chế, NCLC nói.

"Các hợp đồng đất đai này được xây dựng để thất bại, vì người bán kiếm nhiều tiền hơn bằng cách tìm cách hủy hợp đồng để khuấy động nhiều chủ nhà sẽ thành công thông qua tài sản", nghiên cứu mới cho biết.

Nhưng các công ty tham gia vào các “giao dịch độc hại” này, như trung tâm luật pháp gọi họ, không phải là người cho vay thế chấp thương hiệu tên mà hầu hết người tiêu dùng sẽ nhận ra.

"Vì vậy, họ dường như là công ty tư nhân, và một số người trong số họ đã thiết lập một số LLC khác nhau và các công ty vỏ mà họ đang sử dụng để che giấu bao nhiêu tài sản mà họ sở hữu", Sarah Bolling Mancini, luật sư của luật Boston trung tâm và đồng tác giả của báo cáo, nói với Investmentmatome. "Những gì chúng tôi đang học được là rất nhiều người trong số họ có sự ủng hộ của công ty cổ phần tư nhân hoặc ủng hộ quỹ phòng hộ."

Tính toán khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn

Bất động sản được quảng cáo cho những người mua nhà lần đầu

Mancini nói rằng các ngôi nhà thường được bán trên thị trường tại địa phương, thúc giục những người đi vay tiềm năng “trở thành chủ nhà.” Các biển báo bán sẽ đọc, “Nếu bạn muốn trở thành chủ nhân của căn nhà này, hãy gọi -.” Một số ngôi nhà được quảng cáo trực tuyến, đặc biệt trên danh sách các trang web như Craigslist.

"Hầu hết mọi người tin rằng họ đang trở thành một chủ nhà với một khoản vay thế chấp," Mancini nói. “Sức hấp dẫn đó khi trở thành một người mua nhà lần đầu rất mạnh mẽ.”

Thuộc tính được bán trong điều kiện. Họ thường là nhà bị tịch thu và gần như không thể ở được. Đó là "không phải là không phổ biến để xem một nhà đầu tư mua một ngôi nhà đấu giá với giá $ 5,000 và bán nó ngày sau đó trên hợp đồng đất (không có sửa chữa) cho $ 30.000," nghiên cứu nói.

Những người mua lo lắng thường không có được các đánh giá độc lập về tài sản và cũng phải từ bỏ việc kiểm tra nhà cửa.

Trách nhiệm của chủ nhà không có quyền và bảo vệ

Thời hạn của khoản vay có thể kéo dài miễn là khoản vay thế chấp thông thường - 30 năm - nhưng quy trình đuổi khỏi không bị ràng buộc bởi các quy tắc của việc thế chấp nhà thế chấp thông thường. Việc tịch thu có thể đến nhanh chóng, với người bán giữ tất cả các khoản thanh toán, đuổi người mua và nhanh chóng tìm được một chủ nhà hy vọng khác.

"Hợp đồng thường có một điều khoản trong đó nói rằng nếu bạn bỏ lỡ một khoản thanh toán, người bán có thể hủy bỏ hợp đồng, hoặc trong một số trường hợp được gọi là" tịch thu "thay vì tịch biên nhà," Mancini nói. "Mặc dù mọi người nghĩ rằng họ đang trở thành một chủ nhà, và họ đã thực hiện tất cả trách nhiệm của chủ sở hữu nhà, họ không có bất kỳ quyền và biện pháp bảo vệ nào đi cùng với việc trở thành chủ nhà."

Với một thế chấp truyền thống, nếu bạn có thể bắt kịp các khoản thanh toán bị trì hoãn của mình, bạn có thể có được khoản vay thế chấp của mình được khôi phục - "có quyền chữa trị mặc định", Mancini nói. Thông thường, bạn không có quyền đó trong hợp đồng đất đai, nơi thanh toán trễ có thể kích hoạt việc trục xuất - giống như đối với người thuê hơn là chủ sở hữu.

Tìm kiếm giải pháp cho 'giao dịch độc hại'

Theo NCLC, các hợp đồng mua bán trái phép có thể được tìm thấy trên toàn quốc, nhưng chúng phổ biến nhất trong thị trường nhà ở với nguồn cung cấp lớn các ngôi nhà giá rẻ và ở những khu vực mà người dân thấy khó khăn để có được thế chấp truyền thống.

Các thành phố bị ảnh hưởng nặng nề được trích dẫn trong báo cáo bao gồm Akron, Ohio; Atlanta; Detroit; và Philadelphia. Nghiên cứu trích dẫn dữ liệu điều tra dân số năm 2009, số liệu mới nhất có sẵn, cho biết 3,5 triệu người có hợp đồng trả góp đất để mua nhà trong năm đó. Tổ chức phi lợi nhuận nói rằng con số này có khả năng cao hơn nhiều trong ngày hôm nay.

Luật nhà nước quy định các hợp đồng trả góp đất rất khác nhau. NCLC đang thúc giục Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng, một cơ quan giám sát người tiêu dùng được chính phủ bảo trợ, thực hiện các quy định cho các giao dịch đó, bao gồm:

• Yêu cầu kiểm tra độc lập.
• Bắt buộc các bên đánh giá của bên thứ ba.
• Tiết lộ phí tài chính và tỷ lệ phần trăm hàng năm trên hợp đồng đất đai.
• Cung cấp sự bảo vệ cho việc chấm dứt sớm.

Mancini khuyến cáo rằng những người mua nhà lần đầu cố gắng đủ điều kiện cho khoản vay thế chấp truyền thống từ ngân hàng hoặc công đoàn tín dụng, thay vì chọn không cho những gì có thể là một ưu đãi tài trợ do người bán tài trợ.

Nhiều hơn từ Investmentmatome So sánh tỷ giá thế chấp Tìm một nhà môi giới thế chấp Tôi có thể kiếm được bao nhiêu nhà?

Hal Bundrick là một nhà văn nhân viên tại Investmentmatome, một trang web tài chính cá nhân. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick