3 cân nhắc thuế khi bán nhà của bạn

Bởi Forrest Baumhover

Tìm hiểu thêm về Forrest on Investmentmatome's Ask a Advisor

Cho dù bạn cần phải di chuyển, muốn một không gian lớn hơn hoặc nhỏ hơn, hoặc cảm thấy nó làm cho tinh thần tài chính, bán nhà của bạn là một quyết định lớn. Nó cũng có thể có hậu quả đáng kể về thuế.

Dưới đây là ba cách bán nhà của bạn có thể ảnh hưởng đến trách nhiệm pháp lý thuế của bạn:

1. Đạt được lợi ích

Lợi nhuận thực hiện là lợi nhuận bạn kiếm được từ việc bán một tài sản, chẳng hạn như nhà của bạn - và nó có thể bị đánh thuế. Theo IRS, công thức cơ bản để tính toán lợi ích thực hiện như sau:

Giá bán - Chi phí bán hàng - Cơ sở điều chỉnh = Đạt được thực hiện

Điều này có nghĩa là bạn cần phải tính toán hai điều để tìm kiếm lợi ích của bạn về việc bán nhà của bạn: chi phí bán hàng và cơ sở của bạn. Nghe có vẻ đơn giản, nhưng cả hai đều tính đến các yếu tố mà bạn có thể chưa cân nhắc. Và tính toán chúng đúng cách có thể có nghĩa là một sự khác biệt của hàng ngàn đô la trong nghĩa vụ thuế của bạn.

Chi phí bán hàng của bạn bao gồm mọi chi phí đóng cửa, hoa hồng bất động sản và các chi phí liên quan khác mà bạn đã thanh toán. Kết hợp tài liệu đóng của bạn để đảm bảo bạn đã chiếm được mọi thứ. Không bao gồm thuế tài sản của thành phố và quận, nhưng bao gồm thuế chuyển khoản, nếu có.

Cơ sở bao gồm giá mua ban đầu của căn nhà của bạn, cộng với phí bạn phát sinh khi đóng nhà, chẳng hạn như bảo hiểm quyền sở hữu, phí pháp lý và phí ghi âm hoặc phí khảo sát. Cơ sở cũng bao gồm chi phí của bất kỳ cải tiến lớn, cải tạo hoặc thay thế hệ thống nào bạn đã thực hiện. IRS tạo sự phân biệt rõ ràng giữa việc sửa chữa là một phần bình thường trong việc bảo trì nhà - chẳng hạn như sửa chữa rò rỉ - và cải tiến, chẳng hạn như thay thế hệ thống ống nước.

Để biết danh sách toàn diện hơn về những gì có thể và không thể được bao gồm trong các tính toán hoặc chi phí bán hàng hoặc cơ sở của bạn, hãy tham khảo Ấn phẩm IRS 523, “Bán nhà của bạn”.

2. Lợi nhuận lâu dài so với vốn ngắn hạn

Nếu bạn có một lợi ích thực tế về việc bán nhà của bạn, nó sẽ phải chịu thuế lợi tức. Cho dù đó được coi là thu nhập vốn dài hạn hay ngắn hạn tùy thuộc vào thời gian bạn sở hữu nhà của bạn.

Nếu bạn sở hữu nhà của bạn trong ít nhất một năm và một ngày, bất kỳ lợi nhuận bạn thực hiện trên bán của nó sẽ bị đánh thuế ở mức lãi suất vốn dài hạn, dao động từ 0% đến 23,8%. Nếu không, họ sẽ bị đánh thuế ở mức tăng vốn ngắn hạn, tương tự như tỷ lệ thu nhập thông thường. Lãi suất tăng vốn dài hạn dựa trên khung thuế cận biên của người nộp thuế, nhưng thuận lợi hơn. Ví dụ: người nộp thuế trong khung thuế 15% sẽ trả 0% cho khoản tăng vốn dài hạn.

Nếu bạn đang xem xét việc bán nhà của mình trong vòng một năm mua và dự kiến ​​lợi nhuận, hãy xem xét xem bạn có thể bán nó theo cách đủ điều kiện để bán như một khoản tăng dài hạn hay không. Tuy nhiên, nếu bạn đang bán nhà chính của mình để thua lỗ, bạn không được phép yêu cầu một khoản lỗ vốn - điều này sẽ làm giảm hóa đơn thuế của bạn.

3. Loại trừ

Theo Mục 121, IRS cho phép người nộp thuế loại trừ 250.000 đô la đầu tiên của số tiền lãi về việc bán nơi cư trú chính của họ nếu họ đáp ứng các yêu cầu về quyền sở hữu và sử dụng nhất định. Các cặp vợ chồng kết hôn cùng nhau khai thuế có thể loại trừ tới 500.000 đô la.

Nếu bạn sở hữu nhà trong ít nhất hai trong năm năm dẫn đến việc bán hàng, bạn đáp ứng yêu cầu quyền sở hữu. Nếu nhà là nơi cư trú chính của bạn trong ít nhất 730 ngày trong năm năm trước, bạn đáp ứng các yêu cầu sử dụng.

Nếu bạn kết hôn cùng nhau nộp đơn, bạn phải đáp ứng yêu cầu sử dụng để đủ điều kiện cho việc loại trừ $ 500.000. Bạn vẫn có thể đủ điều kiện nếu chỉ có một người đáp ứng yêu cầu về quyền sở hữu. Và nếu bạn không kết hôn, nhưng bán nhà với người khác, bạn có thể mất nhà ở $ 250.000 miễn là mỗi bạn đáp ứng yêu cầu sử dụng và ít nhất một trong số bạn đáp ứng yêu cầu về quyền sở hữu.

IRS cho phép loại trừ một phần cho những người không đáp ứng các yêu cầu, nhưng đang bán nhà do công việc hoặc di chuyển liên quan đến sức khỏe hoặc các sự kiện không lường trước được như tử vong, ly hôn, thiên tai, thất nghiệp hoặc các lý do đủ điều kiện khác. Ấn phẩm IRS 523 chứa thêm chi tiết.

Lời khuyên không thiên vị

Những cân nhắc thuế này là quan trọng, nhưng việc đọc về chúng không phải là một sự thay thế thích hợp cho những lời khuyên không thiên vị, dựa trên hoàn cảnh cá nhân của bạn. Trước khi bạn đưa ra bất kỳ quyết định quan trọng nào về việc bán nhà của bạn, hãy ngồi xuống với một người lập kế hoạch tài chính chỉ có phí. Người đó có thể xem xét tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của bạn. Có mối quan hệ với một chuyên gia đáng tin cậy là cách tốt nhất để đặt cùng một kế hoạch đạt được mục tiêu tài chính của bạn.

Forrest Baumhover là một kế hoạch tài chính chỉ có phí và là hiệu trưởng của Kế Hoạch Tài Chính Westchase ở Tampa, Florida. Để biết thêm thông tin, hãy truy cập www.westchasefinancialplanning.com.

Hình ảnh qua iStock.