Hỏi chuyên gia: Thế chấp đảo ngược là gì, và có phải là một quyền cho tôi không? |

Nếu bạn muốn chúng tôi trả lời một trong những câu hỏi đầu tư của bạn trong cột Ask Q & A hàng tuần của chúng tôi, hãy gửi email cho chúng tôi theo địa chỉ [email protected]. (Lưu ý: Chúng tôi sẽ không trả lời các yêu cầu lựa chọn cổ phiếu.)

Câu hỏi: Tôi đã nghe về khoản thế chấp đảo ngược, nhưng tôi không biết nhiều về chúng. Làm thế nào để tôi biết một người có phù hợp với tôi hay không và cách họ làm việc?

Valerie, Seattle, Wash.

Câu trả lời đầu tư: Nhà ở là một trong những lớp tài sản gây tranh cãi nhất trong 10 năm qua năm. Nó tạo ra lợi nhuận lớn cho nhiều nhà đầu tư và chủ nhà và nghiền lỗ cho người khác. Là loại tài sản được tổ chức rộng rãi nhất trong nước - tính đến quý đầu năm nay, 65% người Mỹ sở hữu nhà - chủ nhà gây ra cảm xúc nghiêm trọng trên phố.

Theo đó, một sản phẩm tài chính gây tranh cãi đang giúp

Được gọi là một khoản vay thế chấp, nó là một loại khoản vay mua nhà đặc biệt cho phép chủ nhà chuyển đổi vốn chủ sở hữu thành tiền mặt.

Trong một thế chấp truyền thống, chủ nhà thanh toán hàng tháng cho người cho vay, với một phần của các khoản thanh toán đó làm giảm hiệu trưởng và thêm vào vốn chủ sở hữu. Nhưng trong một thế chấp ngược lại, chủ nhà đã trích xuất vốn chủ sở hữu từ nhà của họ bằng cách nhận một lần hoặc thanh toán hàng tháng.

Quốc hội đã tạo ra chương trình thế chấp đảo ngược năm 1987 thông qua Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA). Mặc dù các tổ chức tài chính độc lập thực sự cung cấp các khoản vay, FHA thiết lập các quy tắc và cung cấp bảo hiểm cho các khoản thế chấp này.

Với thế chấp ngược lại, chủ nhà không còn nghĩa vụ thanh toán thế chấp nữa, nhưng họ có quyền lựa chọn vì vậy không có hình phạt trả trước. Tiền lãi tích luỹ được cộng vào số dư thế chấp. Chủ nhà cũng giữ lại danh hiệu nhà và quyền bán, chỉ bị giới hạn bởi số dư thế chấp.

Điều kiện để thế chấp đảo ngược bị hạn chế đối với chủ nhà ít nhất 62 tuổi và những ngôi nhà đủ điều kiện làm nơi cư ngụ chính. Thế chấp trong nhà cũng phải đủ nhỏ để nó được trả hết với số tiền thu được từ thế chấp ngược.

Vì thế chấp đảo ngược loại bỏ khoản thanh toán thế chấp hàng tháng cho chủ nhà, không có thu nhập tối thiểu hoặc yêu cầu tín dụng. > Một lợi ích lớn khác của thế chấp ngược lại là số tiền thu được từ khoản vay được miễn thuế và có thể được sử dụng theo quyết định của bên vay. Các khoản thế chấp đảo ngược được giới hạn ở những ngôi nhà có giá trị từ $ 625,000 trở xuống, nhưng một khung lớn không tồn tại cho những ngôi nhà vượt ngưỡng đó.

Đối với nhiều người nghỉ hưu đã thấy danh mục của họ giảm mạnh trong cuộc khủng hoảng tài chính 2008 và 2009, tài sản quý giá. Điều đó làm cho thế chấp đảo ngược là một lựa chọn rất hấp dẫn để tạo thu nhập và giảm hoặc loại bỏ các khoản thanh toán thế chấp tốn kém. Nhưng cũng giống như bất kỳ quyết định đầu tư và tài chính nào, có những rủi ro.

Chi phí cao và chi phí

Chi phí đóng cửa liên quan đến thế chấp ngược lại cao gấp hai đến năm lần so với thế chấp tiêu chuẩn.

thế chấp đảo ngược ở Mỹ, Thế chấp chuyển đổi vốn chủ sở hữu được bảo hiểm FHA (HECM), có một số chi phí chủ nhà phải chịu.

Phí bảo hiểm thế chấp (MIP) = 2% giá trị thẩm định hoặc 1,25% số dư thế chấp

• Phí khởi điểm dựa trên giá trị thẩm định của nhà:
• 1.) Giá trị thẩm định dưới $ 125,000 = $ 2,500

2.) Giá trị được thẩm định trên $ 125,000 = 2% trong số $ 200,000 đầu tiên cộng 1% giá trị trên $ 200.000, với mức phí 6.000 đô la.

Bảo hiểm tiêu đề: khu vực

• Tiêu đề, luật sư và phí ghi lại quận: khu vực
• Đánh giá bất động sản = $ 300- $ 500
• Khảo sát (có thể được yêu cầu) = $ 300- $ 500
• Phí dịch vụ hàng tháng = $ 25- $ 35
• Mặc dù một số khoản phí này có thể được tài trợ bởi khoản vay, nhiều khoản phí được yêu cầu trước th e chấp thuận của thế chấp ngược, dẫn đến chi phí xuất túi tốn kém.

Các khoản thanh toán lãi và tăng trưởng chính

Các chủ sở hữu thế chấp đảo ngược cũng có thể phải chịu số tiền cho vay phát sinh thông qua các khoản thanh toán lãi suất hoãn lại. Đó là bởi vì các hợp đồng lãi suất trên tiền gốc nếu người vay không trả lãi khi nó được tính phí. Điều đó có thể làm tăng số dư cuối cùng nhiều lần so với giá trị khoản vay ban đầu trong khi ít nếu bất kỳ vốn chủ sở hữu nào còn lại trong nhà cho người thừa kế. Tuy nhiên, nếu người vay thực hiện tất cả hoặc hầu hết các khoản thanh toán lãi suất trong khi sống trong nhà, số dư nợ cuối cùng sẽ bằng số dư nợ gốc.

Vẫn chịu trách nhiệm bảo trì, thuế và bảo hiểm

Mặc dù thế chấp đảo ngược làm giảm gánh nặng tài chính của các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng, chủ nhà phải giữ tất cả các loại thuế và bảo hiểm hiện hành. Trong một thế chấp đảo ngược, các khoản tiền cho thuế và bảo hiểm không được thanh toán từ một quỹ ký quỹ. Chúng được trả trực tiếp bởi chủ nhà, do đó, mất hiệu lực trong các loại thuế hoặc bảo hiểm có thể dẫn đến việc mặc định thế chấp ngược.

Tồn tại nhà

Nhưng so với rủi ro lớn nhất của khoản vay thế chấp rủi ro giống như va chạm tốc độ. Tùy thuộc vào thời hạn của khoản vay, thế chấp ngược mang một xác suất cao rằng chủ nhà cuối cùng sẽ được di dời. Một khi thế chấp đến hạn, người đi vay hoặc người thừa kế của bất động sản có một tùy chọn để tái tài trợ nhà và giữ nó, bán nhà và rút ra bất kỳ vốn chủ sở hữu còn lại, hoặc biến nhà cho người cho vay. Khi một khoản thế chấp đảo ngược được gọi là đến hạn và phải trả, người đi vay (hoặc người thừa kế) có thể được người cho vay gia hạn thời gian lên đến một năm để đưa ra quyết định này.

Nếu tài sản được chuyển cho người cho vay, người vay hoặc những người thừa kế không còn yêu cầu bồi thường cho tài sản hoặc vốn chủ sở hữu trong tài sản. Người cho vay có quyền truy đòi vào tài sản, nhưng không chống lại người vay cá nhân và không chống lại người thừa kế của người vay. Một ý tưởng cuối cùng: Thế chấp đảo ngược có thể là một lựa chọn tuyệt vời cho chủ nhà đang bị thiếu tiền mặt nhưng có vốn chủ sở hữu trong nhà của họ. Nhưng chi phí cao và tỷ lệ lợi nhuận thấp và khả năng mất nhà của chủ sở hữu làm cho thế chấp đảo ngược trở thành một nguồn thanh khoản đắt tiền nên là phương sách cuối cùng cho hầu hết các chủ nhà.

Chủ nhà quan tâm đến thế chấp đảo ngược nên liên hệ với chương trình HECM của FHA. Các nhân viên tư vấn của HECM cung cấp thông tin về các yêu cầu về tính đủ điều kiện, ý nghĩa tài chính và các lựa chọn thay thế để có được HECM và hoàn trả khoản vay.