Làm thế nào để tránh bị mắc kẹt với một tài sản cho thuê Dud

Tác giả Jim Ludwick, CFP

Tìm hiểu thêm về Jim tại Investmentmatome's Ask a Advisor

Nếu bạn đang nghĩ đến việc mua bất động sản nhà ở hoặc chuyển đổi nơi cư trú hiện tại của bạn thành tiền thuê nhà, bạn có thể muốn suy nghĩ lại. Một giao dịch có vẻ tốt trên bề mặt có thể sẽ khiến bạn mất tiền.

Sở hữu bất động sản thu nhập nhà ở có nhiều lợi thế. Thuê các khoản thanh toán từ người thuê nhà của bạn có thể thanh toán hoặc thậm chí bao gồm các khoản thanh toán thế chấp của bạn, và bạn có thể xây dựng vốn chủ sở hữu thông qua việc tăng giá nhà trong khi nhận được các khoản khấu trừ thuế về lãi suất và khấu hao thế chấp.

Nhưng cũng có những nhược điểm. Bạn phải tự mình thu tiền thuê và tự mình thực hiện các cuộc gọi khẩn cấp, hoặc trả tiền cho người quản lý tài sản để làm như vậy. Bạn phải phối hợp với người thuê nhà và công nhân để sửa chữa, đôi khi từ xa. Việc tuyển dụng và các vấn đề không thanh toán khác cũng có thể phát sinh.

Những hạn chế này không đáng kể. Đó là lý do tại sao điều quan trọng là dành thời gian để đánh giá một cách cẩn thận tiềm năng của một tài sản. Là một nhà môi giới bất động sản thương mại và chủ sở hữu bất động sản cho thuê cũ, tôi biết nhiều tài sản cho thuê thực sự là đầu tư tốt. Nhưng để tìm những điều đó, điều quan trọng là loại trừ các thuộc tính không khả thi càng nhanh càng tốt.

Một cách để làm điều này là bởi cái mà tôi gọi là chiến lược “10/1/1”. Nếu thuộc tính không đo lường được số liệu này, hãy loại trừ nó để ủng hộ những số liệu đó.

Áp dụng thử nghiệm 10/1/1

Ba số này đề cập đến số tháng thanh toán tiền thuê nhà trong một năm cần thiết để đáp ứng ba yêu cầu khác nhau: một quỹ chi tiêu, quỹ tuyển dụng và quỹ bảo trì.

10: Số đầu tiên đại diện cho số lần thanh toán tiền thuê hàng tháng bạn có thể thu thập trong một năm để thanh toán chi phí của một năm. Các chi phí này bao gồm các khoản thanh toán thế chấp, thuế bất động sản, bảo hiểm tài sản của chủ nhà và chi phí quản lý, bao gồm trả tiền cho người quản lý tài sản để xử lý các nghĩa vụ của chủ nhà nếu bạn muốn. Nếu bạn không thể chi trả một khoản chi phí của một năm với giá trị của 10 tháng tiền thuê nhà, đó là một dấu hiệu tốt, bạn nên quay đi từ thỏa thuận.

1: Đầu tiên 1 là tiền thuê nhà dành cho quỹ trống, để trang trải các chi phí khi séc thuê dừng và một khoản khác không bắt đầu ngay lập tức. Sau ba tháng tiền thuê nhà có trong quỹ của bạn, bạn có thể bắt đầu bỏ tiền khoản thanh toán cho thuê này làm lợi nhuận, với điều kiện bạn đã chăm sóc khoản tiền thứ hai.

1: Thứ hai 1 là tiền thuê nhà đi vào một quỹ riêng để trả chi phí bảo trì. Có ba tháng giá trị tiền thuê trong ngân hàng cho mục đích này thường là đủ.

Trong thực tế, điều này có nghĩa rằng sau ba năm bao gồm tất cả các chi phí của bạn và dần dần xây dựng một quỹ đầy đủ cho vị trí tuyển dụng tiềm năng và chi phí bảo trì, bạn có thể bắt đầu bỏ túi một số dòng tiền cho thuê là lợi nhuận. Bằng cách này, bạn sẽ được chi trả cho các chi phí bất ngờ.

Nếu một thuộc tính không thể đáp ứng các tiêu chí này hoặc bạn không cảm thấy thoải mái khi chờ ba năm để xây dựng một chiếc gối phù hợp, thì tốt hơn là nên tiếp tục sử dụng nó thay vì khám phá sau đó rằng thỏa thuận này không quá hứa hẹn.

Hình ảnh qua iStock.