Chấm dứt khoảng cách nhà sở hữu đòi hỏi nhiều hơn tín dụng chấm điểm thay đổi

Năm ngoái, đã có một cảm giác lạc quan rằng sự tinh chỉnh điểm số tín dụng mới có thể giúp giải quyết những thách thức mà người nộp đơn thế chấp thiểu số phải đối mặt khi mua nhà và bắt đầu thu hẹp khoảng cách sở hữu nhà của quốc gia.

Nhưng nó sẽ mất nhiều hơn thay đổi điểm tín dụng một mình. Một lý do là tái phát minh các tiêu chuẩn báo cáo tín dụng như là một phần của quá trình thế chấp là một quá trình băng giá, và cho đến nay, rất ít tiến bộ đã được thực hiện.

Và trong khi các tiêu chuẩn cho vay, một thành phần quan trọng khác cho bất kỳ sự chấp thuận thế chấp, đã nới lỏng một chút gần đây vì nền kinh tế đang phát triển và ngành công nghiệp nhà ở phục hồi hoàn toàn, chủ nhà màu đen vẫn còn chậm sau quyền sở hữu của người da trắng - bằng lãi rộng.

Vì vậy, nó sẽ làm gì để thu hẹp khoảng cách chủ nhà? Và những gì bạn có thể làm bây giờ để di chuyển hệ thống cho vay thế chấp bao giờ-so-một chút trong lợi của bạn?

Khoảng cách chủ nhà ở Hoa Kỳ

Nhìn chung, tỷ lệ sở hữu nhà của quốc gia giảm, nhưng đối với người da đen, tỷ lệ này đã giảm mạnh. Và khoảng cách chủ nhà giữa người da đen và người da trắng đang ngày càng rộng hơn.

Tỷ lệ người Mỹ sở hữu một ngôi nhà giảm xuống còn 63,4% trong năm 2016 - thấp hơn 5,6 điểm phần trăm so với mức cao nhất năm 2004 - và tỷ lệ sở hữu nhà thấp nhất trong hơn 50 năm qua, theo Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở của Đại học Harvard.

Từ năm 2004 đến năm 2016, tỷ lệ sở hữu nhà cho người da đen giảm 7,5 điểm phần trăm, trong khi người da trắng giảm 4,0 điểm phần trăm, theo trung tâm. Tỷ lệ chủ nhà gốc Tây Ban Nha giảm 2,1 điểm phần trăm.

Thay đổi báo cáo tín dụng tại chỗ

Fannie Mae, một doanh nghiệp do chính phủ tài trợ cung cấp vốn cho vay mua nhà, vào cuối năm 2016 đã bắt đầu tích hợp "dữ liệu tín dụng có xu hướng", một hình ảnh thanh toán hàng tháng của người tiêu dùng. Những người ủng hộ việc kết hợp dữ liệu này vào một quá trình bảo lãnh cho vay nói rằng nó cung cấp cái nhìn sâu sắc về cách người tiêu dùng quản lý nợ bằng cách hiển thị những thay đổi trong số dư tín dụng và số tiền thanh toán. Những người vay thường xuyên trả hết tín dụng quay vòng có thể được hưởng lợi đặc biệt.

Fannie cũng đưa ra các thông số cho các ứng viên đủ điều kiện không có điểm tín dụng. Anh trai của Fannie, GSE, Freddie Mac, đã giới thiệu khả năng không có điểm tín dụng của riêng mình. Những thay đổi cho phép xem xét của người vay mà không có điểm tín dụng, nhưng với lịch sử thanh toán nhà ở, chẳng hạn như từ tiền thuê nhà, cũng như các tài liệu tham khảo thanh toán khác.

Nhiệm vụ khó khăn của việc được chấp thuận cho thế chấp thậm chí còn khó khăn hơn cho những người không có điểm tín dụng là “tín dụng vô hình” - một vấn đề mà người nộp đơn thiểu số có thể phải đối mặt, theo số liệu từ Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng.

"Khoảng 15% người da đen và gốc Tây Ban Nha là tín dụng vô hình so với 9% người da trắng và người châu Á", một báo cáo năm 2015 của CFPB cho biết. "Những khác biệt này được quan sát thấy ở tất cả các nhóm tuổi, cho thấy rằng những khác biệt này xảy ra sớm trong cuộc sống người lớn của những người tiêu dùng này và vẫn tồn tại sau đó."

Tuy nhiên, cập nhật báo cáo tín dụng chỉ có thể thúc đẩy thay đổi rất nhiều. Tín dụng sẵn có - khả năng cho vay sẽ vay tiền - cũng là chìa khóa.

" HƠN: Khoản vay FHA: Những điều bạn cần biết

Thế chấp và tính khả dụng của tín dụng

Karan Kaul, một nhà nghiên cứu tại Trung tâm chính sách tài chính nhà ở tại Viện tư vấn đô thị, cho biết rất khó để xác định điều gì làm tăng khả năng tín dụng cao hơn hoặc thấp hơn.

Kaul nói: “Có hàng tá yếu tố đi vào việc chấp nhận thế chấp: điểm số FICO, khoản vay-giá trị, DTI chỉ là một số yếu tố. Và sau đó thêm vào kết hợp thu nhập hiện hành, nợ, tài sản lỏng và xu hướng tiết kiệm.

" HƠN: Tính DTI của bạn

Để đo lường quyền truy cập thế chấp, Viện đô thị đã tạo ra chỉ mục khả dụng tín dụng dựa trên phân tích các khoản vay mua nhà có khả năng bị mặc định. Tỷ lệ lãi suất mặc định cho vay càng cao, thì người cho vay có nguy cơ càng giả định và ngành công nghiệp cho vay thế chấp càng tiến tới, hoặc quá khứ, “tiêu chuẩn cho vay hợp lý”, theo viện nghiên cứu.

“Sự sẵn có của tín dụng [đối với tất cả người vay] đã cải thiện trong năm 2017,” Kaul nói. “Tuy nhiên, có một vài điều cần nhớ. Chúng tôi vẫn đang trong giai đoạn mà lượng rủi ro tín dụng được thực hiện bởi thị trường thế chấp là rất nhỏ so với các tiêu chuẩn tín dụng hợp lý của đầu những năm 2000. ”

Từ năm 2001 đến cuối năm 2003, các nhà cho vay vẫn thận trọng trong việc cho vay, và thế chấp tỷ lệ mặc định - sau đó 11% đến 14% - nằm trong mức trung bình lịch sử, Kaul nói. Đó là cách Viện đô thị định nghĩa “tiêu chuẩn cho vay hợp lý”.

Đó là ngay sau giai đoạn này khi “sự điên cuồng bắt đầu”, anh nói, và người cho vay chịu mức độ rủi ro cao, cuối cùng dẫn đến sự phát ban của các khoản nợ mặc định và sự sụp đổ của thị trường nhà đất.

Kaul nói: “Khi bạn so sánh nơi chúng ta đang ở ngày hôm nay với những tiêu chuẩn hợp lý, bạn có thể tăng gấp đôi số lượng rủi ro mà thị trường đang dùng”.

Mặc định cho vay hiện chỉ dưới 6%.

Bạn có thể làm gì bây giờ

Điểm tín dụng và tiêu chuẩn cho vay chặt chẽ là những yếu tố ảnh hưởng đến tất cả khách hàng vay.Làm thế nào bạn có thể nhận được một thế chấp trong môi trường này?

Trước tiên, hãy chắc chắn rằng bạn đang chứng minh những hành vi mà những tiến bộ trong phần thưởng báo cáo tín dụng, Joe Mellman, phó chủ tịch cấp cao và nhà lãnh đạo kinh doanh thế chấp cho TransUnion nói.

“Ví dụ, trả số dư quay vòng theo thời gian. Hoặc thanh toán hết thẻ tín dụng của bạn đầy đủ mỗi tháng, thay vì chuyển số dư. Hoặc không bao giờ vượt quá giới hạn tín dụng của bạn, ”ông nói. "Đây là những hành vi lành mạnh về tài chính của tất cả người tiêu dùng, bao gồm cả thiểu số, cựu chiến binh và người mua nhà lần đầu, có thể hưởng lợi khi dữ liệu xu hướng được sử dụng để xác định quyền truy cập thế chấp".

Sau đó, hãy đảm bảo đơn đăng ký thế chấp của bạn được xử lý bằng những thông tin chi tiết về tín dụng nâng cao này. Điều đó có nghĩa là yêu cầu người cho vay nếu họ sử dụng các hệ thống bảo lãnh cho phép dữ liệu tín dụng xu hướng và tham chiếu tín dụng phi truyền thống.

"Có vẻ như có sự quan tâm chung trong ngành công nghiệp thế chấp để khám phá dữ liệu tín dụng thay thế và khả năng của mình một cách an toàn mở ra quyền truy cập cho người tiêu dùng xứng đáng," Mellman nói. "Các ngành công nghiệp khác, như thẻ tín dụng và cho vay tự động, đang chứng minh rằng dữ liệu tín dụng thay thế có khả năng tác động tích cực có thể có."