Chứng khoán thế chấp (MBS) Định nghĩa & Ví dụ |

Nó là gì:

Chứng khoán thế chấp (MBS) là Chứng khoán đại diện cho sự quan tâm đến một khoản vay thế chấp.

Cách thức hoạt động (Ví dụ):

Để hiểu MBS hoạt động như thế nào, điều quan trọng là phải hiểu cách chúng được tạo ra. Giả sử bạn muốn mua một căn nhà, vì vậy bạn sẽ nhận được một khoản vay thế chấp từ Ngân hàng XYZ. Ngân hàng XYZ chuyển tiền vào tài khoản của bạn và bạn đồng ý trả lại tiền theo lịch trình đã đặt. Ngân hàng XYZ sau đó có thể chọn giữ tiền thế chấp trong danh mục đầu tư (ví dụ, chỉ cần thu tiền lãi và tiền gốc trong vài năm tới) hoặc bán nó.

[Nếu bạn đã sẵn sàng mua nhà, hãy sử dụng Máy tính thế chấp của chúng tôi để xem khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng của bạn sẽ là bao nhiêu.]

Nếu Ngân hàng XYZ bán khoản vay thế chấp, ngân hàng sẽ nhận tiền mặt để thực hiện các khoản vay khác. Vì vậy, giả sử Ngân hàng XYZ bán khoản vay thế chấp của bạn cho Công ty ABC, có thể là một thực thể chính phủ, bán chính phủ hoặc tư nhân. Công ty ABC nhóm khoản thế chấp của bạn với các khoản thế chấp tương tự mà nó đã mua (được gọi là gộp các khoản thế chấp). Các khoản thế chấp trong hồ bơi có các đặc điểm chung (ví dụ, lãi suất tương tự, kỳ hạn, vv).

Công ty ABC bán chứng khoán đại diện cho quyền lợi trong hồ sơ thế chấp, trong đó thế chấp của bạn là một phần nhỏ (gọi là securitizing hồ bơi). Nó bán các MBS này cho các nhà đầu tư trên thị trường mở. Với số tiền từ việc bán MBS, Công ty ABC có thể mua thêm các khoản thế chấp và tạo thêm MBS.

Khi bạn thanh toán tiền thế chấp hàng tháng cho Ngân hàng XYZ, họ sẽ phải trả phí hoặc gửi và gửi phần còn lại thanh toán cho Công ty ABC. Công ty ABC lần lượt nhận một khoản phí và chuyển phần còn lại của khoản thanh toán gốc và lãi của bạn cho các nhà đầu tư nắm giữ MBS.

Có hai loại MBS. Đầu tiên, được gọi là pass-throughs hoặc chứng nhận tham gia (PC), đại diện cho một yêu cầu trực tiếp trên hồ sơ vay thế chấp. Loại thứ hai, được gọi là nghĩa vụ thế chấp nghĩa vụ thế chấp (CMOs) hoặc đường ống đầu tư thế chấp bất động sản (REMIC) phức tạp hơn. Những chứng khoán này chủ yếu lấy tiền lãi và tiền gốc từ nhiều MBS và tạo thêm chứng khoán với các kỳ hạn và phiếu giảm giá khác nhau.

Đối với nhà đầu tư, MBS giống như một trái phiếu. Hầu hết cung cấp thu nhập bán hàng năm hoặc hàng tháng, và tần suất thanh toán này tăng cường tác động kép của tái đầu tư. Rủi ro trả trước là mối lo ngại lớn đối với các nhà đầu tư MBS. Ví dụ, khi mọi người di chuyển, họ bán nhà của họ, trả tiền thế chấp của họ bằng số tiền thu được và mua nhà mới với các khoản thế chấp mới. Khi lãi suất giảm, nhiều chủ nhà tái tài trợ thế chấp của họ, nghĩa là họ có được các khoản thế chấp mới, tỷ lệ thấp hơn và trả hết các khoản thế chấp có lãi suất cao hơn với số tiền thu được. Giống như trái phiếu, thay đổi lãi suất ảnh hưởng đến giá MBS, nhưng sự thay đổi càng trầm trọng hơn bởi thực tế là các nhà đầu tư MBS có nhiều khả năng sẽ lấy lại tiền gốc của họ sớm hơn.

Vai trò của Chính phủ tại MBS

Mặc dù một số tổ chức tư nhân (công ty môi giới, tổ chức tài chính, và thậm chí cả các công ty xây dựng) cũng tạo ra và bán MBS, Hiệp hội thế chấp quốc gia liên bang (FNMA, hoặc "Fannie Mae") và Tổng công ty cho vay mua nhà liên bang (FHLMC, hoặc "Freddie Mac") mua một phần lớn các khoản thế chấp. Freddie Mac và Fannie Mae (cả hai tổ chức do chính phủ tài trợ) bảo đảm thanh toán đúng hạn tiền lãi và tiền gốc trên MBS mà họ phát hành - tức là nếu người vay không thanh toán tiền vay thế chấp đúng thời hạn, Freddie Mac và Fannie Mae sẽ vẫn thực hiện khoản thanh toán của họ cho nhà đầu tư MBS của họ. Điều quan trọng cần lưu ý là chính phủ Hoa Kỳ không bảo đảm Freddie Mac hay Fannie Mae. Đó là, nếu các thực thể này không thể thực hiện nghĩa vụ của mình đối với nhà đầu tư MBS của họ, chính phủ liên bang không có trách nhiệm giải cứu họ. Tuy nhiên, cả hai thực thể đều có dòng tín dụng với chính phủ, và các nhà đầu tư thường tin rằng chính phủ sẽ không thực sự để họ mặc định trên bất kỳ chứng khoán nào của họ.

Hiệp hội thế chấp quốc gia của Chính phủ (GNMA, hay "Ginnie Mae"), mặt khác, là một thực thể của chính phủ không mua các khoản thế chấp nhưng đảm bảo (với đầy đủ đức tin và tín dụng của chính phủ Hoa Kỳ) thế chấp- chứng khoán được hỗ trợ của một số tổ chức phát hành MBS. GNMA MBS có rủi ro thấp nhất trong ba, bởi vì họ đảm bảo rõ ràng từ chính phủ liên bang.

Tại sao lại có vấn đề:

Cuối cùng, ngành chứng khoán thế chấp cung cấp cho người cho vay nhiều tiền hơn để cho vay thế chấp nhiều hơn. Nguồn cung ứng thế chấp ổn định này giữ cho lãi suất thế chấp cạnh tranh và thế chấp có sẵn. Ngoài ra, các ngân hàng không chấp nhận cho vay thế chấp hoặc lo lắng về việc mất tiền nếu người vay trả trước các khoản thế chấp của họ có thể giảm thiểu rủi ro bằng cách bán các khoản thế chấp của họ, và do đó chuyển các rủi ro này cho các tổ chức phát hành MBS. Fannie Mae, Freddie Mac và Ginnie Mae mua các khoản thế chấp và phát hành và / hoặc bảo đảm MBS là một phần trong nỗ lực của họ để hỗ trợ ngành công nghiệp MBS và làm chủ nhà có thể cho nhiều người hơn.