Không được chơi bởi "trò chơi thuế" thế chấp

Bởi Matt McCoy

Tìm hiểu thêm về Matt trên trang web của chúng tôi

Trong một bài báo gần đây, tôi đã thảo luận tại sao một số người giữ nợ được khấu trừ thuế. Một lý do liên quan đến “trò chơi thuế” - giữ lãi suất thấp, nợ được khấu trừ thuế và cố gắng kiếm thêm tiền từ khoản đầu tư của họ. Sau một cuộc thảo luận gần đây về vấn đề này, nó xảy ra với tôi rằng khái niệm này vẫn còn bị hiểu lầm.

Đôi khi lập luận này là một chút đơn giản. Ví dụ, nếu tỷ lệ thế chấp của bạn là 4%, bạn chỉ cần kiếm 4,01% để “thắng” trò chơi, đúng không? Sai rồi. Những gì thường bị gạt ra khỏi lập luận này là một yếu tố rất quan trọng: những tác động về thuế - cả tốt và xấu.

Điều này được minh họa tốt nhất thông qua một ví dụ. Gắn với giả định tỷ lệ 4%, chúng tôi sẽ sử dụng số dư thế chấp bắt đầu là 300.000 đô la và giả định khoản vay cố định trong 30 năm. Chúng tôi cũng sẽ bỏ qua thuế, bảo trì và bảo hiểm bởi vì bạn có thể có những chi phí đó bất kể bạn có thế chấp hay không. Cắm các giả định này vào máy tính hoặc bảng tính tài chính và giả định thanh toán được thực hiện vào cuối mỗi khoảng thời gian mang lại:

• Thanh toán hàng tháng = $ 1,432,25 (thanh toán 360)
• Tổng số tiền lãi được trả trong suốt thời gian vay = $,608,51

Bây giờ giả sử rằng bạn đang cân nhắc xem có nên trả khoản vay này trong 15 năm hay đầu tư thêm khoản thanh toán nào đó ở nơi khác không. Bước đầu tiên sẽ là để xác định những gì mà thanh toán bổ sung sẽ được. Sử dụng bảng tính hoặc bảng tính đáng tin cậy của chúng tôi, chúng tôi thấy rằng bạn cần khoản thanh toán hàng tháng bổ sung là 786,81 đô la. Khoản thanh toán hàng tháng và tổng số tiền lãi được trả cho kịch bản này như sau:

• Thanh toán hàng tháng = 2,219,06 đô la (2.219,06 đô la - 1,432,25 đô la = 786,81 đô la)
• Tổng số tiền lãi được trả trong suốt thời gian vay = $ 99,431,48

Vì vậy, trả khoản vay thế chấp này trong 15 năm thay vì 30 năm sẽ mang lại một khoản tiết kiệm chi phí lãi vay là $ 116,177.03. Nhưng đây không phải là khoản tiết kiệm thực tế của bạn bởi vì bạn đã nhận được khoản khấu trừ thuế để trả lãi. Giả sử bạn đang ở trong khung thuế 28% và tất cả tiền lãi thế chấp đã trả được khấu trừ thuế, khoản tiết kiệm ròng sẽ là khoảng $ 83,647,46 ($ 116,177,03 x 0,72).

Chúng tôi đã tìm ra những gì tiết kiệm thực tế từ việc trả tiền thế chấp sớm, nhưng bây giờ chúng ta cần phải so sánh điều đó với một cái gì đó. Chúng ta cần phải bắt đầu với việc xem xét những gì tiết kiệm lãi suất đại diện. Tiết kiệm lãi suất đại diện cho đạt được mà bạn sẽ cần phải tích lũy bằng cách đầu tư thêm khoản thanh toán trong 15 năm đó để hòa vốn. Tuy nhiên, để so sánh táo với táo, chúng ta cần phải điều chỉnh tiền tiết kiệm lãi (khoản lợi tức đầu tư mà chúng tôi đang nhắm mục tiêu) cho các khoản thuế tăng vốn. Giả sử tất cả lợi nhuận là dài hạn và mức thuế áp dụng là 15%, kết quả là mức tăng điều chỉnh là $ 98,408,78. Nếu chúng tôi giữ kỷ luật và đầu tư thêm khoản thanh toán là 786 đô la. 81 mỗi tháng trong 15 năm, chúng tôi sẽ đầu tư tổng cộng 141.625,80 đô la (786,81 đô la x 180 đô la). Việc tăng số tiền được điều chỉnh từ trên lên số tiền đầu tư hàng tháng sẽ cho chúng tôi một khoản tiền trong tương lai cần thiết trong 15 năm là 239.565.58 đô la. Đợi đã - chúng ta gần đến rồi.

Bây giờ chúng tôi đã lưu lãi suất và số tiền trong tương lai cần thiết, nhưng chúng tôi vẫn cần một tỷ lệ hoàn vốn để so sánh với tỷ lệ thế chấp. Cắm số tiền trong tương lai cần thiết ($ 239,565.58), khoản thanh toán hàng tháng mà chúng tôi sẽ phân bổ ($ 786.81), lượng thời gian chúng tôi sẽ đầu tư (15 năm hoặc 180 khoản đầu tư) và số tiền chúng tôi đã phân bổ cho số tiền trong tương lai (không), chúng ta có thể giải quyết cho tỷ suất lợi nhuận. Điều này cho chúng ta tỷ lệ hoàn vốn sau:

• Tỷ lệ hoàn vốn tương đối cần thiết để hòa vốn = 6.56%

Vì vậy, để được thờ ơ giữa hai lựa chọn, bạn cần phải kiếm được một hợp chất trở lại hơn 6,5% trong khoảng thời gian 15 năm đó. Mục đích của bài tập này chắc chắn không phải là để nói điều này là không thể, nhưng không nên bị lừa khi nghĩ rằng nó có màu đen và trắng như một số người có thể làm cho nó có vẻ. Điều đó nói rằng, hãy nhớ rằng tỷ lệ thế chấp này là cố định - một biến được biết đến trong vòng đời của khoản vay - trong khi lợi tức đầu tư trong tương lai và thuế suất trong tương lai là cả hai biến không xác định.

Ví dụ cụ thể này có thể không phù hợp với mọi tình huống, nhưng nó có thể được sử dụng một cách đơn giản để minh họa cho quan điểm của tôi. Sử dụng cùng một kịch bản này, khung thuế thấp hơn (ít khấu trừ hơn) dẫn đến chênh lệch cao hơn cần thiết để hòa vốn, và khung thuế cao hơn (khấu trừ nhiều hơn) dẫn đến chênh lệch thấp hơn, tất cả đều bằng nhau.

Trong quá trình sự nghiệp của tôi, tôi đã học được cách đặt câu hỏi mọi thứ và không nhận gì cả. Các quy tắc tài chính của ngón tay cái và “kiến thức tài chính” tài chính văn hóa, cả hai đều được chia sẻ thông thường, thường không đầy đủ hoặc không chính xác. Tôi đề nghị bạn cũng đặt câu hỏi về các quy tắc của ngón tay cái và kiến ​​thức văn hóa để xem họ có giữ cho bạn hay không. Rất có thể, họ sẽ không làm thế.