4 Bí mật mỗi ngôi nhà thành công Flipper biết |

Hai giáo viên trường học theo phong cách nhẹ nhàng dạy tôi tất cả mọi thứ tôi biết về lật nhà - và không tốt

Tôi đã gặp cặp đôi này vào năm 2006. Họ là những người rất tốt - nhưng những nhà đầu tư cực kỳ hung hăng. Họ đã mua và lật tài sản ở Las Vegas bằng cách sử dụng công ty đầu tư bất động sản chìa khóa trao tay của bên thứ ba. Ban đầu họ kiếm được rất nhiều tiền. Nhưng họ đã mất tất cả mọi thứ mặc dù biết rõ hơn.

Làm thế nào điều này xảy ra?

Trong khi họ kiếm lợi nhuận trên mỗi lần bán hàng, họ đã sử dụng lợi nhuận đó để tài trợ cho các dự án lớn hơn và lớn hơn. Điều này có ý nghĩa đối với họ vào thời điểm đó vì bất động sản đã được đánh giá rất nhanh. Thay vì sử dụng tiền của chính họ (trong đó họ không có) để phục hồi nhà cửa, họ khai thác một khoản vay vốn chủ sở hữu lớn hơn trong tháng.

Tất nhiên, khi vòng quay bất động sản dừng lại vào năm 2008, và sự đánh giá đó bốc hơi, họ bị kẹt giữ tài sản mà không ai muốn mua hay thuê. Và họ đang trên móc cho một dòng vốn chủ sở hữu rất lớn mà họ không có khả năng chi trả. Kết quả là, họ đã đánh mất đế chế bất động sản mà họ đã làm việc rất chăm chỉ để xây dựng.

Trong khi những người này chịu đựng rất nhiều, mất mát của họ minh họa một số nguyên tắc lật đổ nhanh và đơn giản mà không thể bỏ qua:

1. Bạn phải hiểu được rủi ro của bạn.

Rõ ràng, khi bạn nhận thêm nợ, các hợp chất nguy cơ của bạn. Chỉ mua nhà lật cho tiền mặt. Không có thế chấp. Không có dòng vốn chủ sở hữu. Nếu bạn không có đủ tiền mặt để tự mình thực hiện các giao dịch này, hãy giao dịch với một đối tác thầm lặng không có tiền mặt và chia lợi nhuận.

Vấn đề với các khoản vay là chúng là nghĩa vụ cố định mà bạn phải phục vụ, bất kể là gì. Khi cặp đôi ở trên không thể thực hiện các khoản thanh toán, họ đã mất tất cả. Nhưng nếu bạn tham gia vào một đối tác vốn chủ sở hữu, bạn không cần phải kiếm được bất kỳ khoản tiền nào cho đến khi có lợi nhuận bán hàng.

Ngoài ra, việc vay tiền cũng tốn thời gian và chi phí. trong 12 tháng tới. Hơn nữa, giả sử bạn cần 100.000 đô la cho mỗi giao dịch. Có thể mất từ ​​30 ngày trở lên để hoàn thành mỗi khoản vay và chi phí 2.000 đô la tính theo điểm hoặc phí mỗi khi bạn vay khoản vay.

Điều đó có nghĩa là bạn sẽ phải chờ hai tháng và phải trả 4.000 đô la chi phí. Vay để đầu tư vào nhà lật là tốn kém.

Và vì sự chậm trễ thời gian, nó sẽ khó khăn hơn cho bạn để cạnh tranh với những người mua có tiền mặt trong tay. Kết quả là bạn sẽ kết thúc với những giao dịch kém hấp dẫn mà người mua tiền mặt không muốn.

Về bản chất, điều đó khiến cho việc vay tiền đầu tư còn đắt hơn.

2. Bạn phải hiểu nơi có lợi nhuận.

Khi bạn lật nhà, bạn phải di chuyển nhanh chóng. Bạn không chỉ cần mua nhanh, bạn cần bán nhà nhanh - và điều đó có nghĩa là bạn phải bán dưới thị trường.

Nếu bạn chờ người mua sẵn sàng trả đồng đô la cao nhất, bạn sẽ chờ đợi trong một thời gian dài và tăng nguy cơ thị trường có thể chống lại bạn. Bạn cũng sẽ mất thời gian quý giá mà có thể được sử dụng lật các ngôi nhà khác.

Nếu lợi nhuận của bạn là 30.000 đô la cho mỗi giao dịch và bạn lật ba ngôi nhà trong một năm, bạn bỏ túi 90.000 đô la. Nhưng giả sử bạn nắm giữ nhiều lợi nhuận hơn và bạn chỉ có thể biến hai ngôi nhà trong một năm. Mặc dù lợi nhuận của bạn có thể là 40.000 đô la một giao dịch nhưng bạn vẫn kiếm được ít hơn 10.000 đô la. OK?

Nếu bạn xem xét các tác động, bạn sẽ thấy rằng để bán nhà dưới thị trường và vẫn tạo ra lợi nhuận, điều quan trọng là mua nó không tốn kém.

Điều đó thường có nghĩa là bạn nên mua bất động sản đã bị tịch thu. Bạn phải làm chủ thị trường của mình và tìm những người môi giới tốt để làm việc với.

3. Điều này không làm việc tất cả các thời gian trong tất cả các thị trường.

Mặc dù bạn có lợi nhuận khi bạn mua nhà, bạn muốn lật tài sản trong một thị trường đánh giá cao. Nếu bạn sống trong một khu vực không được đánh giá cao, bạn có thể nên làm điều này ở một nơi khác.

Và nếu giá nhà giảm, bạn đang chơi trò rulet Nga bằng cách tham gia trò chơi này bất kể bạn đang ở đâu. Cũng như vậy, bạn không thể dự đoán khi nào thị trường sẽ quay lại.

Để an toàn, hãy đảm bảo rằng bạn sẽ có thể giữ nhà như một tài sản cho thuê trong một thời gian, nếu cần.

4. Phục hồi công trình

Để kiếm tiền trong kinh doanh này, bạn phải hiểu những gì một ngôi nhà làm việc thực sự cần, những gì sẽ chi phí và làm thế nào mà sẽ ảnh hưởng đến cung cấp của bạn. Điều đó đặt sân khấu cho bạn để làm tất cả các công việc, bán nhà dưới thị trường và vẫn tạo ra lợi nhuận.

Đặt cược tốt nhất của bạn là mua bất động sản cần công việc mỹ phẩm rẻ tiền để thực hiện nhưng làm cho tài sản hấp dẫn hơn nhiều đối với người mua.

Vượt qua bất kỳ dự án nào cần sửa chữa cấu trúc. Thuê một nhà thầu tốt, và đưa anh ta đến kiểm tra tài sản. Không mua nhà cần cải tạo phòng tắm hoặc nhà bếp trừ khi chúng siêu rẻ. Công việc đó sẽ khiến bạn mất nhiều tiền và mất rất nhiều thời gian. Tìm kiếm một thỏa thuận đơn giản hơn

Câu trả lời đầu tư: Chìa khóa để kiếm tiền lật nhà là mua quyền và giảm thiểu rủi ro. Bạn mua ngay khi bạn hiểu thị trường và kế hoạch sửa chữa của bạn. Bạn cắt giảm rủi ro bằng cách chỉ sử dụng tiền mặt, không bao giờ vay tiền và hoàn thành việc lật nhanh.

Nếu bạn quan tâm đến việc kinh doanh này, bước tiếp theo của bạn là tìm ra số tiền bạn có (hoặc có thể đặt tay lên sử dụng nhà đầu tư) mà không cần vay. Tiếp theo, phạm vi ra thị trường mà làm cho ý nghĩa nhất và tìm thấy Realtors tốt để làm việc với. Thực hiện các bước này trước và sau đó đảm bảo bạn hiểu chuyên môn về thị trường và phục hồi tài sản. Tại thời điểm đó, bạn đã sẵn sàng để đi.

Bài đăng này được viết bởi Neal Frankle. Ông là một nhà lập kế hoạch tài chính được chứng nhận ở Los Angeles, một nhà đầu tư bất động sản và là chủ sở hữu của www.WealthPilgrim.com và www.mcmha.org.