Assumable Mortgage: Ưu và nhược điểm của người mua và người bán
Assumable Mortgage Guide: How Does It Work?
Mục lục:
- Thế chấp giả định là gì?
- Thế chấp nào là giả định?
- Ưu điểm của khoản vay giả định
- Dành cho người bán
- Đối với người mua
- Nhược điểm của các khoản vay giả định
- Dành cho người bán
- Đối với người mua
- Làm thế nào để giả định một thế chấp
- Ly dị, chết chóc và bất tử
- Cái gì tiếp theo?
- Tính toán bao nhiêu nhà bạn có thể đủ khả năng
- Tránh những sai lầm về nhà
- Học hỏi tất cả các khoản vay của VA
Một thế chấp giả định cho phép người mua nhà không chỉ chuyển vào ngôi nhà cũ của người bán mà còn chuyển sang khoản vay của người bán.
Có một khoản vay giả định có thể cung cấp cho người bán một lợi thế tiếp thị, đặc biệt nếu tỷ lệ thế chấp đã tăng lên kể từ khi người bán nhận được khoản vay.
Đối với người mua, giả sử một khoản vay thế chấp có thể tiết kiệm hàng ngàn đô la tiền lãi và chi phí đóng cửa - nhưng nó có thể yêu cầu thực hiện một khoản thanh toán lớn.
Dưới đây là cách thế chấp giả định hoạt động, và những lợi thế và bất lợi cho người mua và người bán.
Thế chấp giả định là gì?
Một thế chấp giả định là một khoản vay mua nhà có thể được chuyển từ người vay ban đầu sang chủ nhà tiếp theo. Lãi suất vẫn giữ nguyên. Vì vậy, không hạn: Ví dụ, nếu một thế chấp 30 năm là 3 tuổi, người giả định khoản vay có 27 năm để trả hết.
Bạn, với tư cách là người mua, đang bước vào thế chấp của người bán.
"Trong giả định, bạn, với tư cách là người mua, đang bước vào thế chấp của người bán như thể bạn đã có nó ngay trước mặt bạn và bạn đã gạch ngang tên của người bán trên tài liệu và bạn đã chèn tên của người vay vào đó, ”Michael G. Barone, một đối tác quản lý thực hành tuân thủ thế chấp cho công ty luật Abrams Garfinkel Margolis Bergson ở thành phố New York, nói.
" HƠN: Thu nhập bạn cần để đủ điều kiện cho một thế chấp
Thế chấp nào là giả định?
Không phải tất cả các khoản thế chấp đều được giả định trong bán nhà. Người mua có thể đảm nhận các khoản thế chấp được đảm bảo liên bang hoặc bảo hiểm, nhưng không phải là các loại khoản vay mua nhà khác. Điêu đo co nghia la:
- Khoản vay FHA, được bảo hiểm bởi Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang, là giả định.
- Các khoản vay VA, được đảm bảo bởi Bộ Cựu chiến binh, là giả định, và người mua không phải là một cựu chiến binh hay trong quân đội.
- Khoản vay USDA, được đảm bảo bởi Bộ Nông nghiệp, là giả định.
- Các khoản vay khác, được gọi là thế chấp thông thường, nói chung không giả định trong bán nhà.
" HƠN: Khoản vay FHA: Những điều bạn cần biết
Trở lại đầu trangƯu điểm của khoản vay giả định
Dành cho người bán
Bán dễ dàng hơn: Một khoản vay giả định có thể làm cho căn nhà có thể tiếp thị được nhiều hơn nếu lãi suất đã tăng lên trong những năm kể từ khi thế chấp có nguồn gốc. Hãy tưởng tượng một tình huống mà trong đó một người nào đó nhận được một thế chấp giả định với lãi suất 4,75% và sau đó bán nhà năm năm sau đó khi lãi suất là khoảng 7%. Đó là tỷ lệ 4,75%, không thể có được nếu không, có thể cám dỗ người mua để lựa chọn ngôi nhà trên khác.
Giá cao hơn: Một lợi thế khác là một thế chấp giả định cho người bán quyền thương lượng về giá. Một người bán thông minh dệt khoản vay giả định vào sân bán hàng “vào Ngày thứ nhất, vì vậy đó là một phần của thương lượng ngay lập tức”, Barone nói. "Vì vậy, bạn sẽ phải trả cho chúng tôi giá yêu cầu của chúng tôi hoặc nhiều hơn một chút so với giá yêu cầu của chúng tôi."
Đối với người mua
Lãi suất thấp hơn: Một khoản vay giả định triệu tập một lợi thế đơn giản cho người mua nhà, nói Jim Sahnger, người khởi xướng thế chấp cho C2 Financial Corp. ở Jupiter, Florida: "Chuyên nghiệp là bạn đang nhận được bất kỳ tỷ lệ nào họ có hiệu lực."
Một khoản vay giả định cho người bán đàm phán quyền lực về giá.
Chi phí đóng cửa thấp hơn: Ngoài ra, nó chi phí ít hơn để cho vay hơn là để có được một thế chấp mới, người cho vay nói. Chi phí đóng thế chấp thường là vài nghìn đô la. Ngược lại, FHA, VA và USDA áp đặt các giới hạn về các khoản phí liên quan đến giả định, làm cho chúng có giá phải chăng hơn là chi phí đóng cửa.
" HƠN: Chi phí đóng thế chấp, được giải thích
Trở lại đầu trangNhược điểm của các khoản vay giả định
Dành cho người bán
Quyền lợi của VA: Các khoản vay của FHA và USDA có rất ít, nếu có, bất lợi cho người bán. Nhưng những người bán có khoản vay VA có thể bị ảnh hưởng khi người mua chấp nhận khoản thế chấp của họ.
Với khoản vay VA, chính phủ đảm bảo rằng nó sẽ hoàn trả một phần số dư nếu bên vay mặc định. VA, giới hạn khoản bảo lãnh này, gọi số tiền của nó là “quyền lợi” của người đi vay Tùy thuộc vào số tiền vay, một số hoặc tất cả quyền lợi của người vay vẫn được gắn trong nhà với thế chấp giả định, ngay cả sau khi bán.
Bởi vì quyền lợi vẫn còn với khoản vay giả định, người bán có thể không có đủ quyền lợi còn lại để đủ điều kiện cho một khoản vay VA khác để mua nhà tiếp theo.
Người bán có thể thoát khỏi tình trạng khó khăn này bằng cách bán cho một cựu chiến binh hoặc thành viên của quân đội đủ điều kiện nhận khoản vay VA. Sau đó, người mua có thể thay thế quyền lợi của mình cho người bán. Trong trường hợp này, VA khôi phục quyền lợi đầy đủ của người bán.
Đối với người mua
Thanh toán lớn: Giá trị gia tăng nhà có thể làm giả mạo các giả định thế chấp. Để hiểu tại sao, hãy nhớ rằng khi người mua giả định thế chấp, nó giống như bước vào thế chấp của người bán, điều này có thể không còn bao gồm chi phí của căn nhà nữa.
Giá trị gia tăng nhà có thể làm giả mạo các giả định thế chấp.
Giả sử một người bán, sau khi thanh toán khoản vay thế chấp trong năm năm, nợ 150.000 đô la cho nó. Người mua sẽ giả định số tiền đó.Nhưng giá trị của ngôi nhà đã tăng lên $ 215,000 trong năm năm mà người bán đã sở hữu nó. Người mua sẽ phải trả tiền chênh lệch.
Trừ số dư chưa thanh toán của khoản vay ($ 150,000) từ giá trị của nhà ($ 215,000), và bạn nhận được $ 65,000. Người mua phải đến với $ 65,000 để mua nhà. Trong hầu hết các trường hợp, điều đó có nghĩa là nhận được một thế chấp thứ hai, "mà thường có lãi suất cao hơn đáng kể," Barone nói. Một thế chấp thứ hai có khả năng mang chi phí đóng cửa, tiếp tục phá hoại lợi thế của khoản vay giả định.
Bởi vì sự đánh giá giá nhà có thể trượt tuyết một cách nhanh chóng, người mua có một thời gian dễ dàng hơn giả định thế chấp chỉ là một vài năm tuổi, ông nói.
Bảo hiểm thế chấp: Các khoản vay FHA có thể là một trở ngại. Các khoản thanh toán bảo hiểm thế chấp hàng tháng của họ kéo dài suốt đời của khoản vay và chỉ có thể được loại bỏ bằng cách tái cấp vốn khoản vay. Các khoản thanh toán hàng tháng này phủ nhận một số lợi ích của việc giả định lãi suất thấp hơn của khoản vay.
" HƠN: Tính toán cách để tiết kiệm thanh toán
Trở lại đầu trangLàm thế nào để giả định một thế chấp
Giả sử một thế chấp đòi hỏi sự chấp thuận của người cho vay. Nếu một người mua và người bán tham gia vào một giả định không chính thức, mà không nói cho người cho vay, họ có nguy cơ. Sau khi người cho vay tìm ra, nó có thể yêu cầu thanh toán toàn bộ số tiền vay ngay lập tức. Và nếu khoản vay vẫn nằm trong tên của người bán, người bán vẫn chịu trách nhiệm về khoản nợ.
Trong một giả định được thực hiện đúng đắn, người vay mới phải nhảy qua một số hoops tương tự mà nó sẽ thực hiện để đủ điều kiện cho một khoản vay mới. Người phục vụ của khoản vay yêu cầu báo cáo tín dụng của người vay, cộng với thông tin tài chính và việc làm.
"Người cho vay vẫn muốn chắc chắn rằng bạn có thể trả khoản vay, vì vậy họ đủ điều kiện bạn giống như bạn là một người mua mới", Barone nói.
Người cho vay sẽ không yêu cầu thẩm định, Sahnger nói.
Cuối cùng, người cho vay giải phóng trách nhiệm pháp lý của người vay ban đầu đối với khoản nợ.
Trở lại đầu trangLy dị, chết chóc và bất tử
Không phải tất cả các giả định thế chấp phát sinh từ doanh số bán nhà. Đôi khi một người phối ngẫu giả định khoản vay sau khi ly dị hoặc cái chết của người phối ngẫu khác.
Trong những trường hợp này, người giả định khoản vay phải chứng minh khả năng thanh toán hàng tháng, Randy Hopper, phó chủ tịch cấp cao cho vay mua nhà của Liên minh tín dụng liên bang Navy nói. Phê duyệt không phải là tự động.
Nếu lưu ý khoản vay ban đầu có cả hai vợ chồng trên đó, "sau đó người cho vay có khả năng đủ điều kiện cho khoản vay trên cơ sở cả thu nhập của họ và cả hai tập tin tín dụng của họ," Hopper nói. "Vì vậy, nếu một trong số họ không còn trên khoản vay, sau đó chúng tôi phải đảm bảo rằng người vay còn lại cũng đủ điều kiện của riêng mình."
