Tránh xác thực: Hợp đồng thuê nhà với quyền sống sót

Bạn có cần được coi là hợp pháp để gia đình JTROS hoạt động không? Nếu tôi sống trong một tiểu bang không công nhận hôn nhân đồng giới tính (ví dụ: South Carolina) có cân nhắc cụ thể nào trong việc quyết định có nên đặt tên cho một tài sản bằng cách sử dụng JTROS hay không?

Không giống như các cặp vợ chồng khác giới, các cặp vợ chồng cùng giới sống ở các tiểu bang không công nhận công đoàn của họ không thể tận hưởng lợi ích của việc thuê nhà bằng toàn bộ, khái niệm pháp lý cho phép vợ chồng đồng sở hữu tài sản. Tuy nhiên, ở Nam Carolina, hình thành một hợp đồng thuê nhà chung với quyền sống sót (“JTROS”) có thể đảm bảo người phối ngẫu còn sống giữ lại ngôi nhà khi cái chết của người kia mà không có sự can thiệp của tòa án hoặc chính phủ.

Trong những hoàn cảnh bình thường, quyền sở hữu của chủ sở hữu nhà ở trong bất động sản tạo thành một tài sản có xác nhận và khi người đó chết, họ sẽ phải chịu các thủ tục chứng thực tại tòa án. Tòa án chứng thực sẽ thu thập tất cả tài sản của người đã qua đời và tất cả những người thừa kế có thể, bao gồm cả chủ nợ của người đã qua đời mà người đó nợ nợ chưa thanh toán. Sau khi giảm bất động sản của người chết bằng các yêu sách tài chính và các nghĩa vụ khác như thuế bất động sản, tòa sẽ phân phát phần còn lại của tài sản cho những người thừa kế hợp pháp. Quá trình này thường sẽ liên quan đến việc giải thích ý chí còn lại của người đã qua đời cũng như đánh giá các bằng chứng khác cho thấy quyền thừa kế.

Trong khi quá trình chứng thực không nhất thiết là cồng kềnh, nó có khả năng có thể trở thành một nguồn căng thẳng, rủi ro, thời gian và tiền bạc, đặc biệt là cho các cặp đồng giới tính. Ngay cả khi ý muốn của người quá cố quy định rằng tất cả tài sản của họ chuyển cho người bạn đời đồng giới còn sống của mình, những tài sản đó có thể bị khiếu nại từ chủ nợ của người đã chết, nếu người đó có nợ chưa thanh toán hoặc từ tranh chấp từ các thành viên trong gia đình của người đã chết về việc giải thích ý muốn và quyền thừa kế. Ngoài những rủi ro này, chứng thực cũng có thể tốn một khoản tiền đáng kể trong phí luật sư và tiêu thụ hàng tháng hoặc thậm chí hàng năm để có giải pháp. Bất động sản của một người quá cố trị giá hơn một triệu đô la cũng sẽ có một khoản thuế bất động sản kèm theo.

JTROS cho phép bất động sản có tiêu đề chuyển cho người thuê nhà chung sống sót mà không gặp rắc rối khi thực hiện các thủ tục chứng thực. Không giống như thuê nhà bằng cách toàn bộ cung cấp cùng một lợi thế của tránh chứng thực, JTROS không yêu cầu người thuê nhà được kết hôn hợp pháp. Trường hợp các thiết bị khác để tránh sự chứng thực như tin cậy sống hoặc bất động sản mới có chi phí đáng kể để xây dựng và liên quan đến nhiều phức tạp khó chịu, JTROS không tốn nhiều tiền và dễ hình thành, với điều kiện là các hướng dẫn nghiêm ngặt được tuân theo.

Cho đến năm 1971, Nam Carolina thống nhất giới hạn quyền của người thuê nhà chung để có được quyền sống sót. Năm 1971 đã bãi bỏ giới hạn đó. Mục 62-2-804 của Bộ Luật Di Sản Nam Carolina quy định rằng một hợp đồng thuê nhà, sau khi một trong những người thuê nhà chết, sẽ chuyển đổi và cắt đứt thành một hợp đồng thuê nhà chung trừ khi công cụ tạo hợp đồng thuê nhà rõ ràng cung cấp cho quyền sống sót. Mặc dù Nam Carolina sửa đổi hiến pháp của mình trong năm 2006 để cấm hôn nhân đồng giới và các công đoàn dân sự, việc sửa đổi không ngăn cản các hợp đồng tư nhân giữa các đối tác đồng giới. Tuy nhiên, do niềm tin của Nam Carolina rằng quyền sống sót không cần thiết bao trùm tài sản bất động sản, việc giả định tại các tòa án của Nam Carolina ủng hộ việc giải thích theo cách thức thuê nhà trong trường hợp bất kỳ sự không chắc chắn nào. Do đó, để tạo thành một JTROS thích hợp, tiêu đề của ngôi nhà phải chứa ngôn ngữ rõ ràng cho thấy quyền sống sót của đối tác đồng giới còn lại. Một luật sư thông thạo luật về tài sản sẽ có thể soạn thảo tài liệu thích hợp, vì JTROS vẫn là hình thức bảo vệ chủ nhà đơn giản và thuận tiện nhất chống lại chứng thực ít nhất ở Nam Carolina.

Thay vì mạo hiểm các trận chiến không cần thiết trong tòa án chứng thực hoặc chi phí lớn để trải qua chuyển đổi hành động hoặc hình thành tín nhiệm, các cặp vợ chồng đồng giới nên thảo luận với nhau và luật sư của họ về khả năng tạo ra một JTROS.

CHÚ THÍCH: Trang web này cung cấp thông tin về luật được chỉ định để giúp người dùng an toàn đối phó với các nhu cầu pháp lý của riêng họ. Nhưng thông tin pháp lý không giống như lời khuyên pháp lý - việc áp dụng pháp luật đối với các trường hợp cụ thể của từng cá nhân. Mặc dù chúng tôi cố gắng lâu dài để đảm bảo thông tin của chúng tôi chính xác và hữu ích, chúng tôi khuyên bạn nên tham khảo ý kiến ​​luật sư nếu bạn muốn đảm bảo chuyên nghiệp rằng thông tin của chúng tôi và thông dịch của bạn phù hợp với tình huống cụ thể của bạn. Hình ảnh xác thực thông qua Shutterstock