Cách bán nhà của bạn

Nếu mua nhà thắng vương miện cho "Điều khó khăn nhất dành cho người lớn bạn đã từng thực hiện" thì việc bán một căn nhà phải là hạng nhì. Hoàn thành việc bán nhà có thể đòi hỏi rất nhiều thời gian, lập kế hoạch, giấy tờ và thậm chí cả tiền bạc. Dưới đây là hướng dẫn từng bước để hoàn thành công việc.

Cách bán nhà của bạn

Hãy bắt đầu với danh sách kiểm tra và sau đó tìm hiểu sâu hơn:

• Chuẩn bị nhà của bạn để bán:Các chuyên gia bất động sản gọi đây là “dàn dựng”, nhưng nó đơn giản chỉ có nghĩa là làm xáo trộn, hoặc có thể tạo cho bức tường của bạn một lớp sơn mới. Chúng tôi không nói chuyện sửa đổi hoàn toàn.
• Phân tích thị trường của bạn:Bạn có sống trong thị trường của người mua hoặc người bán không? Những ngôi nhà có thể so sánh trong khu vực của bạn bán cho là gì?
• Xác định xem bạn có cần một đại lý bất động sản hoặc sẽ liệt kê bán theo chủ sở hữu:Một số người bán bắt đầu liệt kê nhà của họ để bán bởi chủ sở hữu và sau đó sử dụng một đại lý nếu họ không thành công. Điều này có thể khiến bạn tốn thời gian và tiền bạc, đặc biệt nếu bạn phải giảm giá.
• Đặt giá cạnh tranh:Bạn muốn xác định những gì bạn sẽ ròng từ việc bán hàng, kế toán tiếp thị, chi phí đóng cửa và hoa hồng môi giới có thể. Nhưng đừng định giá quá cao tài sản của bạn. Nói chung, ngôi nhà của bạn càng dài trên thị trường, bạn sẽ càng ít có được.
• Tiếp thị thuộc tính của bạn:Từ hình ảnh chất lượng tạp chí đến mô tả danh sách hấp dẫn, bạn muốn ngôi nhà của mình tạo ấn tượng tuyệt vời từ ngày đầu tiên.
• Sẵn sàng thương lượng:Đây là nơi mà một số đại lý bất động sản thực sự có thể thêm giá trị: đàm phán với người mua tiềm năng. Một nhà đàm phán khó khăn có thể tạo ra sự khác biệt hàng ngàn đô la.
• Chuẩn bị cho việc đóng khoản vay:Bạn có thể có các biện pháp để giải quyết, cũng như sửa chữa được xác định bởi kiểm tra nhà.
• Lập kế hoạch di chuyển của bạn:Có thể không có nhiều thời gian để kỷ niệm bán hàng của bạn khi bạn đóng hộp đồ đạc và di dời.

Tìm đại lý bất động sản tốt nhất

Trước khi ngôi nhà của bạn xuất hiện trên thị trường

Phát triển nhà để bán có thể là phần quan trọng nhất của quá trình này. Từ sự hấp dẫn lề đường đến suy sụp, hãy cam kết dành tình cảm sang một bên và tập trung vào tối đa hóa khả năng tiếp thị của nhà bạn. Rất nhiều bức ảnh gia đình phải được đóng hộp, các bức tường có thể cần một lớp sơn mới, và chiếc ghế tựa có thể gập lại nhưng bị mòn có thể phải nghỉ hưu.

Stagers chuyên nghiệp giúp chuẩn bị một ngôi nhà để bán với một khoản phí, và kết quả có thể được ấn tượng. Ưu điểm thường sẽ loại bỏ một nửa đồ nội thất trong một ngôi nhà để làm cho nó xuất hiện lớn hơn. Hiệp hội các chuyên gia dàn trang chủ quốc tế cho biết các dịch vụ như vậy giảm thời gian của nhà ở trên thị trường từ mức trung bình 90 ngày, xuống còn 11 ngày - và những ngôi nhà được tổ chức bán nhiều hơn 17% so với các ngôi nhà không có nhà.

Trong khi chờ đợi, việc xem xét khách quan về thị trường bất động sản địa phương của bạn sẽ giúp bạn quản lý kỳ vọng của mình, cũng như giá cả và tiếp thị nhà của bạn đúng cách. Trong thị trường của người bán, bạn có thể mong đợi nhiều giá thầu cao hơn giá niêm yết mở của bạn. Nhưng trong thị trường của người mua, bạn có thể phải giảm giá yêu cầu của mình.

Một cách để có được phân tích ban đầu về thị trường của bạn là sử dụng công cụ Zillow thuận tiện: Nhập thành phố, tiểu bang, mã ZIP hoặc vùng lân cận bạn quan tâm và bạn sẽ tìm thấy thông tin chi tiết của Zillow về thị trường bất động sản địa phương của bạn.

Bán nhà của bạn: Đại Lý hoặc Bán Bởi Chủ Sở Hữu?

Trong khi sự cám dỗ để làm điều đó cho mình có thể là mạnh mẽ, đôi khi một giọng nói khách quan có thể làm cho tất cả sự khác biệt. Cho dù bạn thuê đại lý hay đi theo tuyến đường bán theo chủ sở hữu, bạn sẽ muốn phản hồi trung thực trên đường về giá đề xuất của bạn, nhà sẽ hiển thị như thế nào và các vấn đề khác liên quan đến việc bán hàng.

Chỉ cần hiển thị ngôi nhà cho mình có thể là khó xử, đặc biệt là nghe trung thực - và đôi khi đau đớn - ý kiến ​​về nhà của bạn.

Một đại lý bất động sản sẽ cung cấp cho bạn một phân tích thị trường, nêu chi tiết các ngôi nhà tương tự như nhà của bạn và những gì họ đã bán gần đây. Những "comps" là rất quan trọng trong việc giúp bạn thiết lập một mức giá bán công bằng và cạnh tranh cho ngôi nhà của bạn. Nếu không có một tác nhân, bạn sẽ cần tự mình thực hiện nghiên cứu này.

Ngoài ra, kiến ​​thức thị trường địa phương là một lợi thế lớn. Một đại lý bất động sản có kinh nghiệm có thể hướng dẫn bạn tránh xa những sai lầm tân binh.

Nếu bạn có thời gian, hiểu biết về tiếp thị và kỹ năng của mọi người, giao dịch mua bán theo chủ sở hữu có thể dành cho bạn. Nhưng nếu bạn quyết định thuê một đại lý bất động sản, phỏng vấn ít nhất ba ứng cử viên để tìm ra sự phù hợp.

Định giá nhà của bạn

Khi xác định giá niêm yết của nhà bạn, bạn sẽ muốn tạo cho mình một chút đệm để thương lượng, trừ khi bạn sống trong thị trường của người bán nóng. Cũng sẽ có một số chi phí, bao gồm hoa hồng của nhà môi giới từ 3% đến 6%, để khấu trừ vào số tiền bán hàng.

Định giá nhà của bạn là nghệ thuật nhiều như khoa học; đó là một quá trình tinh tế. Các nhà nghiên cứu Redfin đã nghiên cứu thông tin về hơn 12 triệu doanh số bán nhà trong năm năm qua và thấy rằng nhà bán được năm lần nhiều lần hơn vào ngày đầu tiên họ niêm yết hơn một tuần sau đó. Điều đó có nghĩa là nếu người mua tin rằng nhà của bạn bị đắt đỏ ngay từ đầu, họ có thể không xem xét lại.

Và Redfin nói rằng việc cắt giảm giá sau có thể không hữu ích, vì những ngôi nhà vừa được giảm giá nhận được một nửa số lượt xem như các tài sản mới niêm yết.

Ngay cả khi bạn đi một mình mà không có đại lý, bạn sẽ có chi phí tiếp thị (dấu hiệu, tờ rơi, chi phí niêm yết, nhiếp ảnh, v.v.) và mọi chi phí đóng mà bạn sẵn sàng cung cấp để thúc đẩy người mua tiềm năng.

Liệt kê và tiếp thị ngôi nhà của bạn

Có thể bạn đã nhận thấy những ngôi nhà có thêm một chút sizzle trong danh sách trực tuyến của họ, với nhiếp ảnh thực sự xuất hiện và mô tả dễ đọc và đóng gói với thông tin.

Giá trị của nhiếp ảnh chuyên nghiệp không thể được phóng đại.

Giá trị của nhiếp ảnh chuyên nghiệp không thể được phóng đại. Cuộc khảo sát của Redfin cho thấy hình ảnh chất lượng cao, do chuyên gia chụp với ống kính và ánh sáng phù hợp, có thể bán trung bình thêm $ 3,400 - và nhanh hơn tới ba tuần - so với danh sách nhà có ảnh chất lượng thấp hơn.

Bạn có thể xem xét việc giữ một ngôi nhà mở để mang lại giao thông đến nhà bạn. Trong khi các chuyên gia thường tranh luận về tính hữu ích của các sự kiện như vậy, Redfin đã tìm thấy ngôi nhà có nhà mở trong tuần đầu tiên niêm yết của họ với giá cao hơn khoảng 2% và có nhiều khả năng bán trong vòng 90 ngày so với nhà cung cấp nhà mở sau tuần niêm yết của họ ra mắt. Tuy nhiên, báo cáo cho biết có khả năng mối quan hệ giữa việc bán hàng thành công và nhà mở trong tuần đầu tiên của một danh sách có liên quan nhiều hơn đến giá cả và nhu cầu thị trường địa phương.

Một cuối cùng, và hấp dẫn, nugget từ nghiên cứu Redfin: Nhà được liệt kê để bán vào thứ năm thực hiện tốt hơn. Họ có nhiều khả năng bán với số tiền lớn hơn - thậm chí giá niêm yết cao hơn - và bán nhanh hơn những ngày được liệt kê vào bất kỳ ngày nào khác trong tuần. Nhưng chỉ 18% thực sự được liệt kê vào thứ Năm.

Thực hiện giao dịch

Có hoặc không có một đại lý, bạn sẽ cần phải làm cho ngôi nhà của bạn có sẵn cho một thẩm định và kiểm tra - và, tất nhiên, chiếu. Dự phòng - những đề xuất “nếu-sau đó” - có thể tẻ nhạt: “Nếu bạn khắc phục điều này, thì chúng tôi sẽ mua nhà của bạn.” Các tình huống là yếu tố định hướng thị trường. Nói chung, nhu cầu nhà ở càng cao, điều kiện càng ít được đặt vào bán hàng.

Trong thực tế, tất cả các điểm tốt hơn trong việc đàm phán với người mua tiềm năng có thể tốn thời gian và thử nghiệm kiên nhẫn - và đây là nơi các đại lý bất động sản tốt thực sự kiếm tiền.

Một số chi tiết cuối cùng bạn có thể cần giải quyết có thể bao gồm quyết định xem bạn có muốn kích hoạt thỏa thuận "trả lại" từ chủ sở hữu mới để cho phép bạn có thời gian hoàn thành việc mua ngôi nhà mới của mình và chuẩn bị cho di chuyển.

Di chuyển

Sau khi tất cả những nỗ lực cần thiết để bán nhà của bạn, có lẽ giai đoạn điên cuồng nhất có thể là khi nó cuối cùng đến thời gian để di dời. Phối hợp máy động lực, đóng gói và xử lý thay đổi địa chỉ - tất cả đều đòi hỏi nhiều sự chú ý đến từng chi tiết.

Nhưng sau khi tất cả, có một số tin tốt: tiền thưởng. Một khi bạn bán nhà của bạn, IRS nói chung cho phép bạn để có được lên đến $ 250,000 trên bán, miễn thuế. Nếu bạn đã kết hôn và nộp chung, hãy nhân đôi số tiền đó lên 500.000 đô la. Các tin xấu? Bán nhà của bạn cho một mất mát không được khấu trừ.

Thông tin khác từ Investmentmatome: Tìm đại lý bất động sản tốt nhất để bán nhà của bạn Tôi có thể kiếm được bao nhiêu nhà? So sánh tỷ lệ tái cấp vốn thế chấp

Hal Bundrick là một nhà văn nhân viên tại Investmentmatome, một trang web tài chính cá nhân. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Hình ảnh qua iStock.