Nhận một thế chấp an toàn hơn bằng cách sử dụng các mẹo sau khủng hoảng này

Thế chấp là an toàn hơn bây giờ họ đã được 10 năm trước đây. Đó là hiệu ứng chính mà cuộc khủng hoảng tài chính 2008-09 đã có trên thị trường thế chấp.

Các loại khoản vay sau phổ biến trong giai đoạn bùng nổ nhà ở vào đầu những năm 2000 nhưng hiện không có sẵn cho hầu hết khách hàng vay:

• Các khoản thế chấp tài trợ thấp cho phép khách hàng vay để vay vốn mà không cần ghi lại thu nhập và tài sản.
• Thế chấp chỉ có lãi suất cho phép khách hàng vay mua nhà mà họ không có khả năng thanh toán hàng tháng ban đầu thấp. Nhưng các khoản vay là tương đương tài chính của bom thời gian: Thời hạn lãi chỉ hết hạn sau một vài năm, và sau đó người vay phải trả tiền gốc, chi trả các khoản thanh toán hàng tháng qua nhiều khả năng thanh toán của chủ sở hữu.
• Thế chấp dưới chuẩn - vay mua nhà cho khách hàng vay tín dụng kém - thu hút phổ biến, từ 8% thế chấp trong năm 2003 lên 20% trong năm 2005 và 2006.

Bạn không phải là một chuyên gia để xem có bao nhiêu khoản vay có thể xấu. Nhưng bằng cách nào đó các nhà đầu tư đã rất ngạc nhiên khi số lượng lớn người vay ngừng trả tiền thế chấp của họ. Vào tháng 9 năm 2008, 5,3% các khoản thế chấp là quá hạn, nghĩa là 1 trong 19 khách hàng vay phải trả tiền ít nhất 30 ngày. Trong quý đầu tiên của năm 2010, tỷ lệ nợ quá hạn đứng ở mức 11,54%, có nghĩa là khoảng 1 trong số 9 khách hàng vay đã bị chậm trả tiền nhà.

Hàng triệu người vay nợ quá hạn đã mất nhà của họ. Từ năm 2007 đến năm 2016, gần 20 triệu nhà bị tịch thu đã được hoàn thành, theo CoreLogic. Tỷ lệ sở hữu nhà giảm và không hồi phục. Trong quý II năm 2008, 68,1% số hộ gia đình sở hữu nhà của họ; 10 năm sau, 64,3% đã làm.

»Sau cuộc Đại suy thoái, chúng ta có khôn ngoan hơn 10 năm không? Xem thêm các mẹo chuẩn bị - và thịnh vượng

Dừng nó lại xảy ra

Theo một cuộc khảo sát gần đây của Investmentmatome, được tiến hành trực tuyến bởi The Harris Poll trong số hơn 2.000 người lớn ở Hoa Kỳ, gần 4 trong số 5 người Mỹ (79%) có tác động tiêu cực về tài chính do khủng hoảng tài chính; trong số đó, hơn một nửa (55%) cho biết họ vẫn chưa hoàn toàn hồi phục về mặt tài chính.

Và mọi người vẫn bị tổn thương bởi nhà bị tịch thu. Trong cuộc khảo sát tương tự, 31% số người được hỏi cho biết cuộc khủng hoảng tài chính sẽ khiến họ thận trọng hơn khi ước lượng số tiền nhà họ có thể mua được và 24% cho biết họ sẽ cần khoản thanh toán lớn hơn nếu họ mua nhà ngay bây giờ. Ngoài ra, 7% người Mỹ cho biết họ trì hoãn chủ nhà do hậu quả của cuộc khủng hoảng tài chính. Đối với những người dưới 35 tuổi, con số này là 13%.

Để ngăn chặn sự tái diễn của cuộc khủng hoảng nhà ở, các nhà lập pháp và nhà quản lý đã tạo ra các quy tắc hạn chế sự sẵn có của các khoản thế chấp kỳ lạ và các nhà quản lý và người ủng hộ tạo ra các công cụ mà người tiêu dùng có thể sử dụng để có được thế chấp an toàn.

Nhận khoản vay bạn có thể trả

Ngay cả với các quy định mới này và các công cụ thân thiện với người tiêu dùng, vẫn còn tùy thuộc vào bạn để thông báo cho chính mình và biết giới hạn của bạn. Dưới đây là một số chiến lược.

Biết những gì bạn có thể mua được.Bước đầu tiên hướng tới việc nhận được một thế chấp giá cả phải chăng là mua một ngôi nhà giá cả phải chăng. Máy tính khả năng chi trả về nhà của Investmentmatome là công cụ cho phép bạn tìm phạm vi giá nhà của mình, từ “giá cả phải chăng” đến “kéo dài” thành “hung hăng”.

Nhà khả năng chi trả là một nạn nhân của cuộc khủng hoảng tài chính. Trong cuộc khảo sát của Investmentmatome, 12% số người được hỏi cho biết họ lo lắng rằng họ sẽ không đủ khả năng mua nhà do hậu quả của cuộc khủng hoảng tài chính. Và 19% cho biết lương của họ đã trì trệ kể từ cuộc khủng hoảng tài chính.

Được phê duyệt trước để được thế chấp. Việc phê duyệt trước cho bạn một bức tranh chính xác hơn về số tiền bạn có thể đủ khả năng để vay. Nhận được phê duyệt trước cho bạn trải nghiệm thu thập tài liệu của bạn, mà bạn sẽ phải làm khi sau này bạn đăng ký thế chấp. Điều này đánh dấu sự thay đổi từ đầu đến giữa những năm 2000, khi khách hàng vay không phải lúc nào cũng phải ghi lại thu nhập và tài sản của họ.

Giữ thanh toán nợ dưới sự kiểm soát. Khi bạn nộp đơn xin thế chấp, người cho vay chú ý đến tỷ lệ nợ / thu nhập của bạn, hoặc DTI. Đó là tỷ lệ phần trăm thu nhập hàng tháng của bạn, trước thuế, mà đi vào các khoản thanh toán nợ của bạn.

Một nguyên tắc nhỏ là giữ DTI của bạn đến 36% hoặc thấp hơn, mặc dù người cho vay có thể cho phép bạn mượn tới 43% hoặc thậm chí cao hơn trong một số trường hợp.

Các tiêu chuẩn khả năng chi trả đã thay đổi như thế nào kể từ năm 2008: Sau khi Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng được thành lập vào năm 2010, ưu tiên hàng đầu là cải cách kinh doanh thế chấp. Cơ quan này đã áp dụng quy tắc khả năng trả nợ điều chỉnh các khoản thế chấp yêu cầu người cho vay:

• Xác minh thu nhập và thông tin tín dụng thay vì chỉ lấy từ của người đi vay cho nó. Trong thời gian bùng nổ nhà ở, người cho vay đã cho phép người vay nhận được các khoản thế chấp mà không cung cấp bằng chứng về thu nhập và tài sản đã nêu của họ. Quy tắc này đặt những khoản vay tài liệu thấp ra khỏi giới hạn cho hầu hết người vay.
• Nắm tỷ lệ nợ / thu nhập tối đa ở mức 43%. (Một số trường hợp ngoại lệ cho phép người vay đủ điều kiện vay tới 50% DTI.)
• Hạn chế điểm và lệ phí không quá 3% số tiền thế chấp.

Những hướng dẫn này có vẻ như thông thường, nhưng CFPB đã thực hiện các quy tắc để ngăn chặn người cho vay bỏ qua ý thức chung trong sự bùng nổ tiếp theo.

CFPB cũng đã thực hiện các thay đổi khác để làm cho các khoản thế chấp an toàn hơn.Người cho vay đã giới thiệu một thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh trong thời gian bùng nổ được gọi là ARM tùy chọn thanh toán, có một tính năng đáng sợ: Trong một số trường hợp, người vay có thể thực hiện các khoản thanh toán tối thiểu thậm chí không bao trả lãi suất của tháng đó, khoản vay, ngay cả sau khi thanh toán.

Theo quy tắc thế chấp đủ điều kiện của CFPB, các ARM tùy chọn thanh toán rủi ro đó không còn được cho phép nữa. Không phải là các khoản thế chấp chỉ có lãi suất hoặc các khoản vay mua nhà với các khoản thanh toán bằng khinh khí cầu. Và hình phạt trả trước bị cấm trên hầu hết các khoản thế chấp.

So sánh ưu đãi thế chấp

Để làm cho việc so sánh các khoản vay dễ dàng hơn, CFPB đã tạo ra một tiết lộ ba trang gọi là Ước tính cho vay. Bên cho vay phải cung cấp các ước tính cho vay đối với các khách hàng đăng ký thế chấp.

Sử dụng lối tắt Ước tính cho vay này. Đặt hai hoặc nhiều Ước tính Khoản vay cạnh nhau. Chuyển đến Trang 3 của từng Ước tính Khoản vay và tập trung vào phần “So sánh” và cụ thể là hai con số: số tiền thế chấp sẽ mất bao nhiêu trong 5 năm đầu và số tiền gốc sẽ được hoàn trả trong năm năm đó. khoản vay nào tốt hơn.

Dự đoán khoản vay cũng giúp với một nhiệm vụ khác: giảm chi phí đóng cửa.

Cách so sánh khoản vay đã thay đổi kể từ năm 2008: Trong nhiều thập niên, những người nộp đơn xin thế chấp nhận được một sự tiết lộ được gọi là Ước tính đức tin tốt từ những người cho vay của họ. Tài liệu chi tiết chi phí đóng cửa, nhưng nó đã không làm cho nó dễ dàng cho người vay để so sánh cung cấp cho vay.

CFPB tin rằng quá nhiều người vay thế chấp lãng phí tiền bạc bằng cách áp dụng chỉ với một người cho vay. Cơ quan này đã tìm ra rằng nếu nó tạo ra một sự tiết lộ giúp dễ dàng so sánh các đề nghị cho vay, nhiều người vay hơn sẽ áp dụng tại nhiều người cho vay.

CFPB đã thay thế Ước tính thiện chí với ước tính cho vay trong năm 2015 sau một quá trình phát triển 4 năm.

Thế chấp hiện tại ở đâu

Vào tháng 9 năm 2008, chính phủ liên bang đã tiếp quản các doanh nghiệp do chính phủ tài trợ Fannie Mae và Freddie Mac bằng cách đặt chúng vào trách nhiệm bảo quản. Mười năm sau họ vẫn còn trong tình trạng bảo quản, với ít áp lực chính trị để cải cách họ.

Một số nhà nghiên cứu cho rằng các khoản thế chấp quá khó để có được. Theo Viện đô thị, “tín dụng quá chặt chẽ” đã ngăn cản 5,2 triệu người vay từ việc thế chấp từ năm 2009 đến năm 2014, cộng thêm 1,1 triệu vào năm 2015.

Tiêu chuẩn tín dụng đã nới lỏng, nhưng từ từ. Điểm số tín dụng trung bình trên tất cả các khoản thế chấp đóng cửa trong tháng 8 năm 2011 là 741, theo Ellie Mae. Vào tháng 7 năm 2018, nó là 725.

Không giống như các khoản thế chấp bấp bênh của các năm bùng nổ, các khoản thế chấp hôm nay là lành tính. Nhưng các tiêu chuẩn nghiêm ngặt hơn, và những người vay đủ điều kiện tốt nhất có tỷ lệ nợ / thu nhập thấp và điểm tín dụng cao.