Cách tính lãi suất thế chấp tốt nhất

Một thế chấp là nghĩa vụ tài chính lớn nhất mà hầu hết người Mỹ sẽ nhận được. Không giống như một khoản vay xe hơi điển hình, việc đảm bảo mức lãi suất thấp hơn trên khoản vay mua nhà có thể tạo ra sự khác biệt lớn theo thời gian. Ví dụ, trên một khoản thế chấp 250.000 đô la, thêm một nửa số điểm phần trăm cộng thêm $ 23,427 trong lãi suất bổ sung được thanh toán trong khoản vay 30 năm.

Việc mua sắm trực tuyến cho một khoản thế chấp dễ dàng hơn bao giờ hết, với các sản phẩm và dịch vụ mới hứa hẹn kết quả nhanh chóng. Bạn cũng có thể muốn sử dụng các nhà môi giới thế chấp, đặc biệt nếu bạn có ít hơn các nguồn thu nhập tín dụng hoặc phi tiêu chuẩn hoàn hảo. Những nhà môi giới này có thể cung cấp dịch vụ cá nhân bằng cách làm việc với nhiều người cho vay để tìm các lựa chọn cho vay tốt nhất cho bạn - đôi khi với lãi suất tốt hơn nếu bạn áp dụng với người cho vay một mình.

Ba nhà môi giới thế chấp có kinh nghiệm chia sẻ với Investmentmatome đề xuất của họ về cách để có được lãi suất tốt nhất và một thế chấp phù hợp với nhu cầu của bạn.

Thu dọn tài chính cá nhân của bạn

Bắt nhà tài chính của bạn theo thứ tự trước khi nộp đơn xin thế chấp sẽ giúp bạn nhận được lãi suất thấp hơn. Một trong những cách tốt nhất để làm điều này là để tăng điểm số tín dụng của bạn, Joe Phalen, phó chủ tịch cấp cao và quản lý bán hàng phân chia ở mức bảo đảm ở Chicago cho biết. Điều này có nghĩa là thanh toán hóa đơn đúng hạn, tránh các khoản nợ mới và kiểm tra báo cáo tín dụng của bạn để sửa bất kỳ lỗi nào, Phalen, người có gần 25 năm kinh nghiệm trong ngành công nghiệp thế chấp nói.

Khi xác định số tiền bạn có thể vay, người cho vay thế chấp xem xét tỷ lệ nợ / thu nhập của bạn (sử dụng tổng thu nhập của bạn hoặc trước thuế). Phalen khuyến khích người tiêu dùng giảm nợ của họ, chẳng hạn như thẻ tín dụng hoặc khoản vay sinh viên, để họ có thể đủ tiền mua nhà. "Quy tắc của ngón tay cái là người vay phải có tỷ lệ nợ / thu nhập từ 43% trở xuống để có được thế chấp", ông nói.

Điều quan trọng là bạn phải hiểu trình độ của bạn và cách họ sẽ ảnh hưởng đến giá thế chấp và tính khả dụng, Dane Moler, giám đốc phân chia tại Khu dân cư thế chấp ở San Francisco nói. Những bằng cấp này bao gồm điểm tín dụng, thu nhập, tài sản có sẵn và lịch sử công việc của bạn, ông nói.

"Nếu bạn có trình độ rất mạnh mẽ và rất cơ bản, bạn có thể mua sắm trực tuyến cho các nhà lãnh đạo giá thấp và nói chung thành công," ông nói. "Tuy nhiên, nếu trình độ của bạn là phức tạp hoặc biên giới, bạn sẽ có thành công tốt hơn làm việc với một người cho vay, những người sẽ cung cấp cho bạn tốt hơn, dịch vụ cá nhân hơn."

Thực hiện lựa chọn đúng về loại tỷ lệ

Một quyết định quan trọng là liệu có nên chọn khoản vay lãi suất cố định hoặc lãi suất có thể điều chỉnh hay không. Các khoản vay có lãi suất cố định có cùng mức lãi cho toàn bộ thời hạn. Các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh bắt đầu với một khoảng thời gian cố định thường thấp hơn - nhưng sau khoảng thời gian đó, lãi suất có thể thay đổi dựa trên thị trường, do đó có thể tăng hoặc giảm.

Cả hai loại thế chấp đều có ưu và nhược điểm. "Các chi phí ban đầu thấp của ARM có thể hấp dẫn, nhưng họ có một mức độ không chắc chắn," Phalen nói. “Các khoản thế chấp có lãi suất cố định có thể có mức bảo mật cao hơn nhưng có thể đắt hơn.”

Khoảng thời gian bạn có kế hoạch ở lại nhà của bạn là một cách quan trọng để xác định loại hình thế chấp tốt nhất, Jay Voorhees, người sáng lập và chủ sở hữu của JVM Lending tại Walnut Creek, California cho biết. “Nếu người mua không có ý định di chuyển hoặc di dời trong vòng bảy năm, thì khoản vay cố định 30 năm thường được khuyến nghị là an toàn”, đặc biệt khi tỷ giá cố định rất thấp, như hiện tại, Voorhees, người có 22 năm kinh nghiệm ngành công nghiệp thế chấp.

Voorhees chỉ ra rằng hiện tại không có nhiều sự khác biệt giữa các khoản thế chấp cố định và có thể điều chỉnh trong 30 năm. "Trong những tình huống này, nó ít có ý nghĩa để theo đuổi một ARM trong hầu hết các trường hợp, bởi vì người vay có nhiều rủi ro hơn cho chỉ một sự cải thiện biên độ," ông nói.

Nhưng Moler nói rằng trong 10 năm qua, một chiếc ARM A-paper - được cung cấp cho những người vay đủ điều kiện nhất - đã là quyết định tài chính tốt hơn. "Hầu hết mọi người cho rằng lãi suất sẽ tăng lên khi khoản vay bắt đầu điều chỉnh, nhưng trên thực tế họ đã làm ngược lại, và người tiêu dùng đã trả tiền trong 2% s-3% s sau khi giai đoạn điều chỉnh của họ bắt đầu", ông nói. Tuy nhiên, không thể nói điều gì sẽ xảy ra trong thập kỷ tới. Vì lý do đó, người tiêu dùng nên xem xét sự linh hoạt của họ để xử lý các khoản thanh toán cao hơn trong trường hợp tỷ lệ tăng lên, Moler nói.

Chọn thời hạn vay của bạn một cách khôn ngoan

Một quyết định thế chấp lớn khác là thời hạn cho vay. Hai lựa chọn phổ biến nhất cho các khoản thế chấp có lãi suất cố định là các khoản vay 15 năm và 30 năm. Khoản vay ngắn hơn, lãi suất của bạn càng thấp - nhưng thanh toán hàng tháng càng cao, vì bạn đang trả hết khoản vay nhanh hơn.

Voorhees thường khuyên người tiêu dùng nên đi với tùy chọn 30 năm, vì thanh toán thấp hơn thuận tiện hơn khi dòng tiền của họ chặt chẽ hơn. “Và khi dòng tiền không chặt chẽ, chúng tôi khuyên người vay nên đầu tư tiền tiết kiệm từ khoản thanh toán thấp hơn trong các tài sản không phải là bất động sản để đa dạng hóa chính mình”, ông nói.

Phalen khuyến cáo rằng người mua nhà phải mất 15 năm thế chấp nếu họ có khoản tiết kiệm đáng kể hoặc nếu họ có kế hoạch nghỉ hưu trong vòng chưa đầy 15 năm và có thể trả hết tiền thế chấp một cách nhanh chóng.

Nếu bạn không chắc chắn, Moler nhắc nhở rằng bạn luôn có thể trả thêm tiền cho khoản vay thế chấp trong 30 năm, nhưng bạn không thể trả ít hơn số tiền đến hạn tối thiểu cho khoản vay thế chấp trong 15 năm.Trong khi thế chấp 15 năm có thể cung cấp khoản tiết kiệm dài hạn, "điều quan trọng là phải cân nhắc việc mất sự linh hoạt và đưa ra quyết định từ đó," ông nói.

Lựa chọn đúng thế chấp là chìa khóa để có được lãi suất tối ưu. Một nhà môi giới thế chấp có kinh nghiệm có thể giúp bạn hiểu những rủi ro và phần thưởng của các loại và các điều khoản thế chấp, giúp bạn chọn khoản vay an toàn nhất và hợp lý nhất cho bạn.

Emily Starbuck Crone là một nhà văn nhân viên tại Investmentmatome, một trang web tài chính cá nhân. Email: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.

Hình ảnh qua iStock.