Bán bất động sản của bạn với một liên kết thuế liên bang

Bởi Michael Rude

Tìm hiểu thêm về Mike trên Investmentmatome's Ask a Advisor

Nhiều người, bao gồm các đại lý bất động sản có kinh nghiệm, nhân viên ký quỹ và các chuyên gia thuế khác, không hiểu rằng bất động sản với số dư liên bang thuế vượt quá số vốn chủ sở hữu trong tài sản có thể được bán mà không phải trả tiền thuế liên bang đầy đủ. Quá trình này liên quan đến việc có được giấy chứng nhận xuất viện từ một khoản thuế liên bang.

Cơ sở cho xả

Việc xả tài sản từ khoản thuế liên bang có thể được cấp theo một số quy định của Bộ Luật Thuế Vụ (IRC). Mặc dù có năm phần Mã doanh thu nội bộ có thể áp dụng cho các tình huống khác nhau mà một khoản thuế liên bang liên quan đến bất động sản, hầu như tất cả các đơn xin xuất viện được gửi theo hai phần mã sau đây.

IRC § 6325 (b) (2) (A). Việc xuất viện có thể được ban hành theo quy định này khi trách nhiệm thuế được thỏa mãn một phần với số tiền được trả không thấp hơn giá trị của lợi ích của chính phủ Hoa Kỳ đối với tài sản được xuất viện.

Ví dụ, IRS có tổng số tiền là 210.000 đô-la với các trường hợp sau:

• Tài sản bán cho: $ 215,000
• Trừ chi phí thế chấp đầu tiên (cấp cao cho quyền sở hữu của IRS): $ 135,000
• Chi phí giải quyết tối thiểu có thể chấp nhận được: 15.000 đô la
• Khoản lãi suất bằng IRS tương đương: 65.000 đô la
• Sau khi IRS nhận và áp dụng $ 65,000 một phần sự hài lòng về trách nhiệm pháp lý thuế, thì vẫn còn nợ thuế xuất sắc là $ 145,000.

Liên bang thuế vẫn được giữ nguyên trong số tiền 145.000 đô la so với bất kỳ khác tài sản còn lại của người nộp thuế nhưng tài sản được bán miễn thuế liên bang bởi chính phủ Hoa Kỳ nhận được lợi ích công bằng 65.000 đô la.

chú thích: Trong trường hợp thuê nhà bằng thuộc tính Entireties, Hoa Kỳ thường trả một nửa số tiền thu được trong sự hài lòng một phần trách nhiệm pháp lý được bảo đảm bằng khoản thuế.

IRC § 6325 (b) (2) (B). Việc xả thải có thể được ban hành theo điều khoản này khi xác định rằng lợi ích của chính phủ đối với tài sản không có giá trị. Các khoản nợ cao cấp cho khoản thuế liên bang lớn hơn giá trị thị trường của tài sản hoặc lớn hơn giá trị bán của tài sản.

Ví dụ, IRS có tổng số tiền là $ 100,000 với các trường hợp sau đây:

• Tài sản bán cho: $ 190,000
• Trừ khoản tiền hoàn trả thế chấp đầu tiên (cấp cao cho quyền sở hữu của IRS): $ 175,000
• Chi phí giải quyết tối thiểu có thể chấp nhận được: 15.000 đô la
• Tiền lãi của IRS bằng: $ 0

Trong kịch bản này, khi đệ trình một đơn xin chuẩn bị hợp lý để xả và phê duyệt, IRS sẽ miễn thuế liên bang với số tiền $ 0 vì không có lợi ích công bằng. Tài sản vẫn được giữ nguyên so với bất kỳ tài sản nào khác của người nộp thuế.

Tôi rất khuyên bạn nên tranh thủ các dịch vụ của một chuyên gia thuế khi cố gắng bán tài sản của bạn với một khoản thuế liên bang gắn liền trừ khi có đủ vốn chủ sở hữu để thanh toán toàn bộ khoản nợ. Hai kịch bản nêu trên đã được đơn giản hóa cho mục đích minh họa. Các chuyên gia về thuế có kinh nghiệm trong các lĩnh vực “xả” và các ứng dụng “cấp dưới” có thể điều hướng sự phức tạp của từng tình huống riêng lẻ.

Ngoài ra, có những tình huống khi một liên bang thuế liên quan đến tài sản của một bên thứ ba. Đơn xin xả có thể được áp dụng trong những tình huống này. Các khoản nợ thuế bất động sản cũng có thể được thải ra trong một số trường hợp nhất định. Cả hai tình huống này đều yêu cầu sự giúp đỡ của một chuyên gia về thuế có kinh nghiệm.

Lưu ý: Có những trường hợp đơn xin cấp giấy chứng nhận miễn thuế liên bang có thể cần thiết khi bán tài sản cá nhân nhưng bài viết này dành riêng cho bất động sản. Tham khảo ý kiến ​​chuyên gia thuế nếu bạn có thắc mắc liên quan đến đơn xin xả hoặc cấp dưới.