Thế chấp 40 năm có thực sự là một điều không?

Tự hỏi làm thế nào để siết chặt thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn thấp như nó có thể có thể đi - và sau đó bóp nó một số chi tiết? Một thế chấp 40 năm là một cách để làm điều đó.

Về lý thuyết, có rất nhiều điều để thích về một thế chấp 40 năm. Cấu trúc khoản vay trên 40 năm - thay vì 30 năm điển hình hơn - có thể giúp người vay đủ điều kiện cho số tiền vay lớn hơn một chút hoặc thu nhỏ các khoản thanh toán hàng tháng. Cả hai khách hàng tiềm năng đều có sức hấp dẫn đặc biệt khi giá bất động sản cao và người vay muốn hội đủ điều kiện càng nhiều càng tốt.

Những bất lợi là tốn kém cho người mua nhà, tuy nhiên. Đối với một điều, bạn đang thực hiện thanh toán lãi suất trong 10 năm nữa.

Đối với người khác, khi một khoản thế chấp được kéo dài hơn 40 năm, phải mất nhiều thời gian hơn để xây dựng vốn chủ sở hữu trong một ngôi nhà. Điều đó làm tăng tỷ lệ cược rằng giá bất động sản có thể giảm xuống, khiến bạn phải vay tiền thế chấp nhiều hơn so với giá trị nhà. Để trang trải rủi ro đó, người cho vay 40 năm tính lãi suất cao hơn một chút, theo Keith Gumbinger, phó chủ tịch HSH.com, một công ty thông tin thế chấp.

Ngay cả khi nhược điểm không ngăn cản bạn, rất có thể bạn sẽ tìm thấy một trong những khoản vay này trong thị trường hiện tại, nơi chúng được sử dụng chủ yếu để sửa đổi các khoản thế chấp gặp khó khăn. Hôm nay, các khoản thế chấp 40 năm chỉ chiếm một phần nhỏ của tất cả các khoản thế chấp được bán, theo CoreLogic, theo dõi và phân tích thông tin thế chấp.

Khoản vay 40 năm so với 30 năm

Gumbinger so sánh chi phí và khoản tiết kiệm của kỳ hạn 40 năm và thời hạn 30 năm với khoản thế chấp 200.000 đô la:

• Thế chấp 30 năm, lãi suất 4%: Thanh toán hàng tháng là 955 đô la. Sau năm năm bạn sẽ có gần 20.000 đô la vốn chủ sở hữu, để lại số dư nợ khoảng $ 180,895. Vào cuối 30 năm, bạn đã trả $ 143,739 tiền lãi.
• Thế chấp 40 năm, lãi 4,25%:Thanh toán hàng tháng là 867 đô la. Sau năm năm bạn sẽ có khoảng 10.000 đô la vốn cổ phần, để lại số dư nợ là 189.397 đô la. Đến cuối 40 năm, bạn sẽ phải trả khoảng $ 216,275 tiền lãi.

Sự khác biệt trong thanh toán hàng tháng là "không phải là một số tiền lớn", Gumbinger nói, "nhưng đối với một số người vay, nó chỉ đủ để có được chúng trên bướu" để vay thêm một chút tiền hoặc thực hiện thanh toán quản lý.

Không bao giờ thực sự phổ biến

Ngay cả trong thời hoàng kim ngắn ngủi của họ trong năm 2007, 40 năm thế chấp là một con thú hiếm - ít hơn 2% của tất cả các khoản vay mua mới và tái cấp vốn. Họ là một chút phổ biến hơn trong thị trường bất động sản giá cao của California, theo CoreLogic.

Sự nổi tiếng của họ bắt đầu giảm vào cuối năm đó khi thị trường bất động sản trở nên tồi tệ hơn.

Trong năm 2014, chính phủ liên bang đã ngừng cho người cho vay bảo vệ pháp lý đối với các khoản thế chấp cho vay kéo dài hơn 30 năm. Điều đó làm cho các khoản vay 40 năm có rủi ro hơn đối với người cho vay, và kể từ đó, rất ít người quan tâm đến việc thực hiện các khoản vay này, theo Frank Nothaft, phó chủ tịch cấp cao và kinh tế trưởng của CoreLogic.

“Tương đối với cảnh quan nguyên thủy [quốc gia] thế giới, nó khá là một sản phẩm tầm thường,” ông nói.

Vẫn được tìm thấy trong các mod cho vay

Tom Trimbath, một nhà văn tự do, tư vấn và chủ nhà ở Clinton, Washington, rất biết ơn đối với thế chấp 40 năm của mình, với lãi suất thấp và thanh toán giá cả phải chăng khoảng 900 đô la một tháng. Đó là một cuộc sống - được cung cấp cho anh ta vào năm 2014 bởi người cho vay của anh ta như là một phần của việc sửa đổi thế chấp HAMP sau khi thu nhập của Trimbath giảm xuống và anh ta không có khả năng thanh toán thế chấp của mình.

Gumbinger cho biết việc sửa đổi các khoản thế chấp gặp khó khăn vẫn là một trong những mục đích cuối cùng của các khoản thế chấp 40 năm. Mặc dù Chương trình sửa đổi nhà giá cả phải chăng kết thúc vào năm 2016, các chương trình sửa đổi Fannie Mae và Freddie Mac Flex có thể sử dụng các khoản thế chấp 40 năm để mang các khoản thanh toán của người vay đến mức phải chăng.

Đối với Trimbath, khoản vay 40 năm đang hoạt động tốt, đặc biệt là vì anh ta không có kế hoạch di chuyển sớm. "Tôi rất vui với hiện tại và sẵn sàng chấp nhận những gì xếp hàng cho tương lai", ông nói.

Nhiều hơn từ Investmentmatome

• Được phê duyệt trước cho thế chấp của bạn
• So sánh tỷ giá thế chấp
• Ưu và nhược điểm của thời hạn thế chấp ngắn hơn

Marilyn Lewis là một nhà văn nhân viên tại Investmentmatome, một trang web tài chính cá nhân. Email: [email protected].