Quy tắc khả năng thanh toán mới của CFPB có ý nghĩa gì đối với bạn và thế chấp của bạn

Cục Bảo vệ tài chính tiêu dùng cuối cùng đã làm những gì các cổ đông ngành công nghiệp tài chính không làm cho mình một thập kỷ trước đây. Họ đã thông qua một quy định hơn 800 trang trên đầu tháng này, tuyên bố rằng trước khi các ngân hàng cho vay thế chấp, họ nên nỗ lực để xác định rằng người vay sẽ có thể trả lại cho họ.

Các quy định, được ban hành theo thẩm quyền cải cách ngành công nghiệp tài chính Dodd-Frank, sửa đổi Quy định Z và sẽ có hiệu lực - vào ngày 14 tháng 1 năm 2014.

Trong một số cách, tập hợp các regs là một sop cho ngành công nghiệp tài chính, mà đang tìm kiếm một cách để hạn chế trách nhiệm đối với các khoản vay trong tương lai xấu đi, trong một môi trường thế chấp 'kiện của bạn cho vay-hạnh phúc'. Một chiến lược nguyên đơn được sử dụng chống lại các ngân hàng để chọc họ vào viết số dư thế chấp đã được khẳng định rằng ngân hàng cho vay tiền chủ nhà, biết họ có khả năng sẽ không thể thực hiện các khoản thanh toán và ngân hàng sẽ sớm tiết lộ trên một ngôi nhà được đánh giá cao.

Quy định chính của quy định là việc thiết lập một “bến cảng an toàn”. Nếu người cho vay nhảy qua các vòng nhất định khi họ phát hành thế chấp, các quy định ngăn người tiêu dùng thách thức thế chấp sau này. Người cho vay được bảo vệ khỏi các vụ kiện - một điều khoản mà ngành công nghiệp cho vay tin rằng sẽ giải phóng thêm vốn để nới lỏng một thị trường thế chấp chặt chẽ.

Dưới đây là các vòng - và ý nghĩa của chúng:

Người cho vay phải xác minh thông tin thu nhập và tín dụng từ một nguồn đáng tin cậy hợp lý của bên thứ ba.

Một vài năm trước đây, nếu bạn là một nhân viên bị nghiêng, hoặc bạn tự làm chủ và có thu nhập khó xác minh, bạn có thể làm việc xung quanh các yêu cầu vay đầy đủ tài liệu, trả lãi nhiều hơn một chút và nhận được 'đã nêu cho vay thu nhập? Sẽ khó khăn hơn trong tương lai. Để cho vay thế chấp đủ điều kiện theo các quy định an toàn, ngân hàng sẽ cần phải xem một số bằng chứng. Trong thực tế, điều đó có thể có nghĩa là bạn sẽ phải khai báo thu nhập đó, vì vậy nó cho thấy trên tờ khai thuế của bạn - và trả thuế cho nó. Giống như bạn có nghĩa vụ phải làm tất cả cùng.

Tỷ lệ nợ / thu nhập được cho phép được giới hạn ở mức 43%.

Tức là, một khi thế chấp được phát hành, chi phí dịch vụ nợ cố định của người vay, bao gồm thế chấp, thẻ tín dụng, khoản vay xe, nợ vay sinh viên và gần như bất kỳ điều gì khác được ghi trong phòng tín dụng, không được lớn hơn 43% trước thuế thu nhập. Đây không phải là một thay đổi quá căn bản - 43% gần với những gì VA (Quản trị Cựu chiến binh), FHA (Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang) và Fannie và Freddie sẵn sàng cho phép, với những thay đổi nhỏ giữa chúng.

Đối với các khoản thế chấp có thể điều chỉnh, tỷ lệ nợ / thu nhập phải được tính theo mức thanh toán cao nhất theo hợp đồng trong vòng năm năm đầu tiên của thế chấp.

Tức là, nếu bạn có khoản thanh toán thế chấp 1.500 đô la mỗi tháng, nhưng nếu lãi suất tăng lên và ngân hàng có quyền tăng thanh toán của bạn lên 1.900 đô la mỗi tháng do bất kỳ lúc nào trong năm năm đầu tiên của cuộc đời khoản vay, tỷ lệ DTI phải được tính toán dựa trên khoản thanh toán $ 1,900 mỗi tháng, không phải là khoản thanh toán $ 1,500 mỗi tháng. Điều này hạn chế việc sử dụng thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh để giúp các chủ nhà cận biên đủ điều kiện để thế chấp mà họ không thể chạm vào theo các điều khoản lãi suất cố định.

Thế chấp đủ điều kiện không được cho các điều khoản dài hơn 30 năm.

Hướng tới sự kết thúc của sự bùng nổ bất động sản, nó đã trở nên khó khăn cho mọi người để đủ điều kiện cho các khoản thế chấp 30 năm mà các công ty cho vay đã đưa ra tài trợ mở rộng - bao gồm cả thế chấp 40 năm. Đây vẫn là hợp pháp, nhưng sẽ không đủ điều kiện theo các quy định an toàn. Người cho vay không thể sử dụng thủ thuật này để phá vỡ các quy tắc DTI.

Các khoản vay phân bổ lãi suất và lãi suất âm sẽ không đủ điều kiện.

Đến năm 2005 - chiều cao của sự điên cuồng bất động sản, gần một phần tư của tất cả các khoản thế chấp được phát hành là các khoản vay “chỉ có lãi”. Tức là, bạn chỉ trả lãi, và toàn bộ số tiền gốc đến hạn, trong 5 năm. Số lượng các khoản thế chấp lãi suất do Freddie Mac nắm giữ đã tăng hơn 500%, từ 25 tỷ USD năm 2005 lên 159 tỷ USD năm 2007. Một nhà môi giới thế chấp ở Nam Florida đã nói với tôi vào năm 2006 rằng hơn một nửa doanh nghiệp của cô ấy hiện đang được quan tâm - chỉ có giấy (cả hai chúng tôi đều đồng ý rằng điều này sẽ không kết thúc tốt).

Giả định là, vào thời điểm đó, rằng sẽ dễ dàng tái tài trợ vào một tài sản được đánh giá cao trong năm năm, và bạn có thể trả tiền gốc khi bạn rảnh rỗi.

Phần ‘được đánh giá cao’ của phương trình đó, tất nhiên, hóa ra lại là một điều doozy.

Các khoản vay chỉ có lãi suất sẽ không còn là thế chấp đủ tiêu chuẩn nữa. Điều tương tự cũng áp dụng đối với các khoản vay 'phân bổ âm tính'. Đó là, các khoản vay mà thanh toán của bạn thực sự ít hơn lãi suất, để số dư chưa thanh toán của bạn thực sự tăng trong suốt thời gian vay.

Các quy định mới cũng loại bỏ các khoản vay 'thanh toán bằng khinh khí cầu' - một phần và lô đất của thế chấp vay lãi suất và lãi suất tiêu cực - ngoại trừ trong các trường hợp giới hạn ở khu vực nông thôn, nơi các khoản vay đó đã thường xuyên.

Thật kỳ lạ, các regs tạo động lực cho người tiêu dùng để có được một khoản vay chỉ có lãi suất: Vì các khoản vay này sẽ không phải là "thế chấp đủ điều kiện", quyền của người đi vay được giữ nguyên. Nhưng người cho vay có một disincentive tương ứng để cung cấp cho họ.Kết quả là, chi phí cho các loại khoản vay này, cũng như thế chấp 40 năm hiếm hoi, có thể sẽ tăng lên. Sau khi tất cả, người cho vay sẽ mong đợi để được bồi thường cho tăng nguy cơ của một thế chấp không đủ điều kiện.

Các khoản thế chấp đủ tiêu chuẩn có thể có điểm và phí bằng không quá 3 phần trăm của khoản vay.

Đây sẽ không phải là sự thay đổi trò chơi vì hầu hết các khoản vay đã có điểm và phí thấp hơn mức này. Tác động của nó chủ yếu sẽ được cảm nhận giữa các nhà môi giới thế chấp và trong thế giới dưới chuẩn, nơi mà người vay có ít lựa chọn hơn. Ba phần trăm đã là một trần chung trong một thời gian dài, dù sao đi nữa.

Các khoản thế chấp đủ điều kiện có thể được định giá không cao hơn 1,5% so với số tiền gốc.

Điều này có thể phức tạp, bởi vì nó có thể kiểm soát giá cả, và việc kiểm soát giá hầu như luôn thất bại. Hầu như theo định nghĩa, quy tắc này sẽ tác động đến thị trường dưới chuẩn và có tác động khác nhau đối với khách hàng vay có điểm tín dụng thấp.

Hơn nữa, giá nắp sẽ gây ra rắc rối nếu đường cong sản lượng dốc lên. Nếu lợi nhuận trên việc tăng nợ không có thế chấp tương đương và mang lại lợi nhuận ngọt ngào hơn cho người cho vay so với thị trường thế chấp, vốn sẽ bỏ chạy dưới hồ sơ thế chấp và alt-Một thế chấp. Đó có thể là một cách tắt, nhưng luật về hậu quả ngoài ý muốn là một mối đe dọa liên tục.

Tuy nhiên, điều đáng chú ý về quy định là hạn chế của nó. Các nhà quản lý đã cố gắng để cân bằng giữa bảo vệ người tiêu dùng từ cho vay tiền ăn cho người tiêu dùng không có học vấn, không có kinh nghiệm, và tắt dòng chảy tín dụng cho khu vực nhà ở.

Khả năng Thanh toán Quy tắc không thiết lập bất kỳ khoản thanh toán tối thiểu nào cũng như bất kỳ điểm tín dụng tối thiểu nào. Nó vẫn còn lại cho người cho vay để xác định điều đó cho chính họ.

Quy tắc này cũng để mở cửa sổ cho những người cho vay VA cho vay thế chấp đủ điều kiện và người cho vay FHA cho vay chỉ với 3,5 phần trăm mà không phải chạy các quy tắc thế chấp đủ điều kiện.

Các nhà quản lý cũng miễn trừ người cho vay VA và Fannie và Freddie từ các quy tắc lên đến bảy năm. Bởi vì đây là một phần lớn của thị trường thế chấp, các quy tắc mới sẽ chỉ giữ lại dần dần. Điều này là do thiết kế, vì CFPB không muốn gây ra sự gián đoạn đột ngột trong thị trường nhà ở mong manh.