Tại sao thế chấp đảo ngược lại khó bán hơn

Hàng triệu người Mỹ đã không tiết kiệm đủ tiền để nghỉ hưu vẫn có một mạng lưới an toàn tiềm năng: vốn chủ sở hữu nhà của họ. Nhưng những thay đổi gần đây đối với thế chấp đảo ngược có nghĩa là người cao niên và gia đình của họ có thể có những quyết định khó khăn hơn để đưa ra.

Thế chấp đảo ngược cho phép người 62 tuổi trở lên khai thác vốn chủ sở hữu nhà của họ mà không phải trả tiền lại cho đến khi họ dọn ra, bán nhà hoặc chết. Người vay có thể nhận khoản thanh toán như một lần, kiểm tra hàng tháng hoặc thông qua một dòng tín dụng có thể được khai thác theo ý muốn. Khoản nợ thế chấp đảo ngược tăng theo thời gian, thường ở mức lãi suất thay đổi, và có thể làm cạn kiệt tất cả vốn chủ sở hữu trong nhà, không để lại gì cho người thừa kế. Nếu nhà có giá trị ít hơn số dư thế chấp đảo ngược, mặc dù, người vay và người thừa kế của họ không thể chịu trách nhiệm về sự mất mát đó.

Các khoản vay có được danh tiếng không tốt vì những người bán hàng hoa hồng bị đe dọa trước những người cao niên không hiểu sự phức tạp của khoản vay hoặc những người có vấn đề tài chính nghiêm trọng đến nỗi họ nhanh chóng bị đốt cháy tiền. Một vấn đề khác là những cố vấn vô đạo đức, người đã thúc giục mọi người sử dụng vốn chủ sở hữu của họ để mua các khoản đầu tư có vấn đề, bao gồm cả các khoản tiền niên kim đắt đỏ.

Trong những năm qua, Bộ Phát triển Nhà ở và Đô thị của Hoa Kỳ, giám sát chương trình Thế chấp Chuyển đổi Vốn chủ sở hữu nhằm đảm bảo các khoản thế chấp đảo ngược nhất, thực hiện các thay đổi đã làm cho các khoản vay an toàn hơn và trong một số trường hợp rẻ hơn.

Chi phí đã giảm đủ mà các nhà lập kế hoạch tài chính chỉ có lệ phí, theo truyền thống đã choáng váng những khoản vay này đã bắt đầu giới thiệu họ với những khách hàng giàu có hơn như một chiến lược bảo vệ danh mục đầu tư. Mọi người có thể vay với một dòng thế chấp tín dụng ngược lại khi thị trường giảm, thay vì bán cổ phần ở mức thấp nhất. Nghiên cứu, phần lớn được công bố trên Tạp chí Kế hoạch Tài chính có ảnh hưởng, đã tìm thấy chiến lược cho phép mọi người chi tiêu nhiều hơn với ít rủi ro bị hết tiền khi nghỉ hưu.

Vào tháng 10 năm 2017, chính quyền Trump đã giảm số tiền mọi người có thể vay và tăng chi phí, tăng phí bảo hiểm thế chấp trả trước cho một dòng tín dụng từ 0,5% đến 2% giá trị của nhà. Thư ký của HUD, Ben Carson, đã trích dẫn những tổn thất trong chương trình và cần phải đặt nó vào một “nền tảng bền vững hơn”.

Sử dụng thế chấp đảo ngược để bảo vệ danh mục đầu tư vẫn có thể có ý nghĩa, nhưng chiến lược là khó bán ngay với những thay đổi, theo kế hoạch tài chính được chứng nhận Michael Kitces của Columbia, Maryland, người ủng hộ chiến lược đầu tiên.

Kitces cho biết: “Đối với một khách hàng giàu có có giá 300.000 đô la hoặc 500.000 đô la, đó là 6.000 đến 10.000 đô la chi phí trả trước chỉ trong trường hợp bạn có thể cần đến hạn mức tín dụng. "Nó chỉ là quá nhiều của một trở ngại tinh thần trả trước cho hầu hết khách hàng."

Ngay cả trước khi các khoản thế chấp đảo ngược trở nên đắt đỏ hơn, Cục Bảo vệ Tài chính Tiêu dùng đã cảnh báo năm ngoái chống lại một chiến lược khác mà một số cố vấn tài chính đang xúc tiến: sử dụng các khoản vay để trì hoãn yêu cầu An sinh Xã hội.

Phúc lợi an sinh xã hội tăng khoảng 7% đến 8% mỗi năm họ bị trì hoãn sau tuổi 62, nhưng chi phí và rủi ro của các khoản thế chấp đảo ngược thường vượt quá lợi ích trọn đời tích lũy của kiểm tra an sinh xã hội lớn hơn, CFPB nói. Vay tiền cho chi phí sinh hoạt sớm khi nghỉ hưu có nghĩa là không còn đủ để xử lý những cú sốc tài chính sau này, chẳng hạn như chăm sóc dài hạn.

CFPB đã hành động trong năm 2016 chống lại ba bên cho vay thế chấp ngược cho quảng cáo lừa đảo cho rằng mọi người không thể mất nhà của họ. Mặc dù khách hàng vay không phải trả tiền hàng tháng cho các khoản vay, họ vẫn phải theo kịp thuế, bảo hiểm và bảo trì tài sản.

Wade Pfau, giáo sư về thu nhập hưu trí tại The American College cho biết, những khoản vay thế chấp đảo ngược có thể phù hợp nhất với cách mà nhiều người sử dụng chúng: để trả hết khoản thế chấp hiện tại để họ có thể loại bỏ các khoản thanh toán hàng tháng hoặc tạo thu nhập hàng tháng khi nghỉ hưu. vụ Dịch vụ Tài chính ở Bryn Mawr, Pennsylvania. Những người vay thực sự được hưởng lợi từ một số thay đổi, trong đó bao gồm giảm phí bảo hiểm hàng năm về số tiền vay.

Pfau, tác giả của cuốn sách được cập nhật gần đây “Thế chấp đảo ngược” cho biết: “Số dư cho vay của bạn tăng trưởng chậm hơn, điều này rất tốt”.

Thời hoàng kim ngắn ngủi của chiến lược bảo vệ danh mục đầu tư có thể đã có một lớp lót bạc: Nó có nhiều nhà hoạch định tài chính suy nghĩ về một sản phẩm mà họ sử dụng để tránh xa. Kristi Sullivan, một nhà lập kế hoạch tài chính được chứng nhận ở Denver, cho biết hiện tại, cô nói chuyện với khách hàng thường xuyên hơn về các khoản thế chấp đảo ngược và sử dụng tiềm năng của vốn chủ sở hữu nhà ở khi nghỉ hưu.

"Một số người vẫn còn miễn cưỡng để thảo luận về các tùy chọn, nhưng nhiều hơn và nhiều hơn nữa là mở để lắng nghe và nhìn vào các mô hình tài chính bằng cách sử dụng một thế chấp ngược lại," Sullivan nói.

Bài viết này được viết bởi Investmentmatome và ban đầu được xuất bản bởi The Associated Press.