5 Thuật ngữ chính Bạn phải biết trước khi nhận thế chấp |

Kiến thức chung là các đại lý bất động sản và người cho vay thế chấp là người ngoài hành tinh. Họ dường như xuất hiện từ hư không, tất cả họ dường như biết nhau, và bạn không bao giờ thấy họ ăn. Họ cũng có ngôn ngữ riêng của họ, mà bạn có thể nghe họ nói khi bạn đang đóng cửa hoặc nói về một ngôi nhà.

Nếu bạn chỉ là một người chết, bạn có thể không bao giờ có khả năng xuất hiện theo ý muốn hoặc đi lâu không ăn, nhưng năm điều khoản này sẽ giúp bạn học cách nói ngôn ngữ của họ. Sống lâu và thịnh vượng!

[Và nhấp vào thuật ngữ để đọc thêm về nó trong

Từ điển tài chính .] APR

Biết tỷ lệ phần trăm hàng năm của khoản vay (hoặc APR) cho bạn biết chi phí thực sự của khoản vay vì nó bao gồm tất cả các khoản phí liên quan trực tiếp đến khoản vay, không chỉ là các khoản thanh toán lãi suất. Thực tế là có nhiều cách để tính APR làm phức tạp so sánh các khoản vay, nhưng công thức bao gồm các thành phần cơ bản là:

APR = [2 x Số lần thanh toán mỗi năm x Tổng phí tài chính] / [Tiền vay gốc x Tổng số thanh toán + 1]

Trách nhiệm tính APR rơi vào người cho vay, không phải bạn, và các quy định của liên bang yêu cầu người cho vay tiết lộ khoản vay APR của một loại lớn. Đạo luật bảo vệ tín dụng người tiêu dùng năm 1968 (còn được gọi là Đạo luật cho vay thực tế) yêu cầu người cho vay tiết lộ chi phí tài chính của khoản vay cũng như APR của nó để bạn có thể so sánh các khoản vay.

Tính toán APR dựa trên lãi suất cố định, tỷ lệ tạo ra các APR luôn thay đổi. Vì những lý do này, một số khách hàng vay chuyển sang ước tính tốt từ người cho vay để so sánh các khoản phí vay trực tiếp thay vì so sánh các khoản vay.

ARM

Thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (hoặc ARM) có lãi suất khác nhau thêm một phí bảo hiểm cho một tỷ lệ điểm chuẩn cụ thể.

Hai loại ARM phổ biến là ARM chỉ quan tâm và ARM lai. Các ARM chỉ quan tâm cung cấp một khoảng thời gian định sẵn trong đó người vay chỉ trả lãi suất cho khoản vay. Điều này làm giảm thanh toán của người vay, nhưng nó để lại tiền gốc. Hybrid ARM cung cấp một tỷ lệ cố định trong một khoảng thời gian và sau đó trở lại một tỷ lệ thay đổi cho phần còn lại của cuộc sống của khoản vay. Ví dụ, ARM 1/3 có tỷ lệ cố định trong ba năm đầu và sau đó điều chỉnh hàng năm sau đó.

Trong nhiều trường hợp, ARM có giới hạn về mức độ cao và đôi khi mức độ thấp có thể đi, cũng như bao nhiêu nó có thể di chuyển trong bất kỳ năm, tháng hoặc quý. Trong một số trường hợp, tỷ giá sẽ chỉ điều chỉnh - tức là, bạn sẽ không được hưởng lợi nếu tỷ giá giảm. Bất kể, người cho vay được pháp luật yêu cầu tiết lộ mức độ thanh toán hàng tháng của bạn có thể tăng bao nhiêu.

Freddie Mac

Công ty cho vay mua nhà liên bang (FHLMC hoặc Freddie Mac) là một tổ chức được chính phủ tài trợ mua một số loại khoản thế chấp từ ngân hàng và sử dụng chúng như

Đây là cách Freddie Mac hoạt động:

Nếu bạn nhận được thế chấp, người cho vay đồng ý chuyển tiền vào tài khoản của bạn và bạn đồng ý trả nợ cho người cho vay theo lịch trình đã định.

• Người cho vay sau đó có thể chọn để giữ thế chấp này trong danh mục đầu tư hoặc bán nó trong thị trường thế chấp thứ cấp.
• Bằng cách bán thế chấp của bạn, người cho vay nhận tiền mặt mà họ có thể sử dụng để vay tiền thế chấp cho người vay khác.
• Bởi vì quá trình này tạo ra một nguồn cung cấp ổn định của các quỹ thế chấp, tỷ lệ thế chấp vẫn cạnh tranh và thế chấp có sẵn hơn.
• Vì vậy, nếu ngân hàng của bạn nghĩ rằng nó có thể cung cấp cho bạn một khoản vay mà nó biết Freddie Mac sẽ mua, ngân hàng của bạn có lẽ sẽ để vay tiền.

Freddie Mac gói các khoản thế chấp mà nó mua thành các nhóm ("hồ bơi") với các đặc điểm chung (tức là lãi suất, kỳ hạn hoặc xếp hạng tín dụng tương tự). Sau đó, nó bán chứng khoán đại diện cho quyền sở hữu trong các hồ này. Các chứng khoán này, được gọi là chứng khoán được thế chấp, được mua bởi các nhà đầu tư trên thị trường mở. Với số tiền từ việc bán hàng, Freddie Mac mua thêm các khoản thế chấp.

Khi bạn thực hiện thanh toán thế chấp hàng tháng cho người cho vay hoặc người bảo lãnh thế chấp của bạn, người cho vay hoặc người bảo lãnh thế chấp giữ một khoản phí và gửi phần còn lại của khoản thanh toán của bạn cho Freddie Mac. Freddie Mac lần lượt mất một khoản phí và chuyển những gì còn lại cho các nhà đầu tư nắm giữ các chứng khoán được thế chấp. Đối với họ, nó giống như sở hữu một trái phiếu được chính phủ bảo đảm.

Đó là bởi vì Freddie Mac đảm bảo thanh toán lãi suất và tiền gốc đúng hạn trên các chứng khoán được thế chấp - nói cách khác, nếu bạn không ' Làm cho các khoản thanh toán thế chấp của bạn, Freddie Mac vẫn thanh toán cho các nhà đầu tư.

Ginnie Mae

Freddie Mac không phải là tổ chức được chính phủ tài trợ duy nhất liên quan đến việc cho vay thế chấp. Một cơ quan của Bộ Phát triển Đô thị và Nhà ở Hoa Kỳ, Hiệp hội Thế chấp Quốc gia của Chính phủ (GNMA hoặc Ginnie Mae) được Quốc hội thành lập vào năm 1968. Cơ quan này đảm bảo thanh toán đúng hạn tiền lãi và tiền gốc trên một số chứng khoán được thế chấp.

Tuy nhiên, không giống như Freddie Mac, Ginnie Mae không mua hoặc bán thế chấp, cũng không phát hành chứng khoán được thế chấp. Nói chung, nó chỉ đảm bảo các chứng khoán được thế chấp bảo đảm được tạo thành từ các khoản thế chấp được bảo đảm bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang, Bộ Cựu chiến binh, Dịch vụ Nhà ở Nông thôn hoặc Văn phòng Nhà ở Công cộng và Ấn Độ.

Phí bảo hiểm thế chấp đủ điều kiện đảm bảo thanh toán thế chấp của chủ nhà. Bảo hiểm thế chấp thường xuất phát từ Cục Quản lý Nhà ở Liên bang, Sở Cựu chiến binh, Dịch vụ Nhà ở Nông thôn hoặc công ty bảo hiểm thế chấp tư nhân.

Bạn có thể được yêu cầu mua nếu khoản thanh toán thấp hơn 20% giá nhà. Về cơ bản, chính sách bắt đầu nếu bạn mặc định về khoản vay. Bằng cách đó, ngân hàng vẫn nhận được khoản thanh toán khoản vay của mình. Phí bảo hiểm thế chấp đủ điều kiện có thể được khấu trừ thuế nếu thế chấp có nguồn gốc sau năm 2006, mặc dù có giới hạn thu nhập.