5 Người bán Tùy chọn tài chính cho người mua nhà |

Bây giờ nghĩ là thời điểm tuyệt vời để mua nhà?

Các tiêu chuẩn cho vay thắt chặt vẫn làm tê liệt những giấc mơ sở hữu nhà ở cho những người có thu nhập để hỗ trợ thế chấp nhưng không có lịch sử tín dụng sạch sẽ và tối thiểu 720 điểm tín dụng.

Đối với những người này, đó là một thị trường khó khăn - một thị trường dường như không nới lỏng bất kỳ lúc nào.

Nhập tài chính người bán. Một khi phổ biến trong những năm 1980, tài chính người bán một lần nữa nổi lên như một cách để người mua phá vỡ các hạn chế cho vay thế chấp ngày càng cao.

Theo Bloomberg Businessweek gần 53.000 ngôi nhà trong năm 2010 đã được mua với tài chính chủ sở hữu, hầu hết trong số họ diễn ra ở Michigan, Florida, Ohio, California, Wisconsin, Minnesota và Texas.

Trong khi đây chỉ là khoảng 1,5% giao dịch bất động sản năm 2010, nó gợi ý rằng đối với người mua, sự cần thiết đã một lần nữa trở thành mẹ của sáng chế.

Lịch sử tóm tắt tài chính của người bán

trong đầu những năm 1980 sau khi lãi suất tăng cao tới 20%, buộc người mua nhà phải tìm kiếm các lựa chọn khác.

Tài trợ của người bán đã bước vào vi phạm, các chủ nhà hợp tác với lãi suất thế chấp thấp hơn với người mua sẵn sàng chấp nhận khoản vay.

Ý tưởng này trở thành một công cụ tài chính phổ biến cho đến cuối những năm 1970 khi các ngân hàng quay trở lại với điều khoản bán hàng đã cho phép họ gọi khoản vay đó nếu một căn nhà được bán cho bên thứ ba.

Điều khoản đến hạn bán thực tế đã phục vụ một mục đích kép. Nó không chỉ giúp các ngân hàng chiến đấu với một đối thủ cạnh tranh, nó còn cho phép họ chuyển những người vay từ những khoản thế chấp cũ, lãi suất thấp sang những khoản vay mới, lãi suất cao hơn.

Stanley Bronstein, một luật sư và CPA có trụ sở tại Arizona, tin rằng tài chính của người bán sẽ trở lại thịnh hành.

"Việc vay vốn từ ngân hàng và các công ty thế chấp càng khó khăn và khó hơn", ông nói. "Nó có thể sẽ phát triển thậm chí khó khăn hơn, đặc biệt là nếu một số quy tắc đề xuất đến để yêu cầu người mua giảm 20% để đủ điều kiện nhận tài trợ truyền thống."

Làm cho người bán tài chính

tùy chọn là một xa khóc của nó 1980 rễ, tiền đề (và caveats) vẫn như cũ. Tài trợ của người bán tương tự như người cho vay ngân hàng bên thứ ba truyền thống.

Người mua ký vào phiếu ghi nợ và hứa hẹn thanh toán trả góp cho người bán (thường là hàng tháng) có chứa tiền gốc và lãi.

Cũng giống như khoản vay truyền thống, sẽ có một khoản thế chấp đã ký hoặc một chứng thư ủy thác hoặc một thỏa thuận bảo mật cho phép người bán hủy bỏ nếu người mua không thanh toán.

Hiện tại, người mua nhà có thể chọn từ năm tùy chọn tài trợ người bán khác nhau:

Tùy chọn tài chính của người bán # 1: Miễn phí và rõ ràng

Tùy chọn tài chính người bán đơn giản nhất là khi chủ sở hữu bán nhà miễn phí và rõ ràng tất cả các khoản nợ. Người mua thực hiện thanh toán xuống và thanh toán các khoản thanh toán thương lượng, tiền gốc và lãi hàng tháng cho người bán, sau đó thực hiện số dư khoản vay trong một ghi chú riêng.

Tùy chọn tài chính của người bán # 2: Cho thuê với tùy chọn Mua (Thuê để sở hữu)

Trong trường hợp này, chủ nhà tiềm năng vẫn giữ tùy chọn mua nhà nhưng không có nghĩa vụ thực tế. Bên vay nhận được lợi ích công bằng trong nhà với một khoản thanh toán xuống trong khi cũng thực hiện thanh toán tiền thuê hàng tháng, thường xuyên.

Vào cuối thời hạn thuê, anh / cô ấy có tùy chọn để thanh toán số dư còn lại thông qua tái cấp vốn.

Kevin Amolsch, chủ tịch Tập đoàn tài chính Pine, khuyên người bán theo đuổi tùy chọn này để có đủ lớn Khoản thanh toán không hoàn lại trong trường hợp người đó không chọn mua.

“Nhưng mặt khác, người mua cũng có thể bảo vệ các tùy chọn của họ bằng cách ghi lại hợp đồng thuê sẽ làm tiêu đề, khiến người bán khó để bán nó cho người khác, ”anh nói.

Tùy chọn tài chính của người bán # 3: Vị trí thứ hai liên tiếp

Điều này, nơi một người bán mang một khoản thế chấp cầm cố thứ hai sau ngân hàng để thực hiện một thỏa thuận không có tiền hoặc nhỏ xuống. Sau đó, người mua sẽ thực hiện hai khoản thanh toán mỗi tháng - một khoản thanh toán cho chủ sở hữu tài khoản ngân hàng cao cấp và một giây cho người bán riêng.

Rủi ro của người bán với tùy chọn này là hiển nhiên. Nếu người mua chỉ trả tiền chủ sở hữu đầu tiên, người bán phải có đủ vốn chủ sở hữu hoặc tiền để tịch thu và thanh toán cho người giữ quyền sở hữu đầu tiên, lớn hơn.

Tương tự như vậy, nếu người mua chỉ thanh toán khoản nợ thứ hai nhỏ hơn, người bán vẫn có nguy cơ mất

Lựa chọn tài chính của người bán # 4: Vay thế chấp

Được cung cấp bởi những người không muốn có vị thế chủ sở hữu dài hạn, rủi ro, các khoản thế chấp quấn quanh cũng là cơ hội cho người bán kiếm được một tỷ lệ hoàn vốn tốt.

“Nếu tôi là người bán với khoản vay thế chấp 100.000 đô la ở mức 4% và tài sản trị giá 150.000 đô la, tôi sẽ bán cho người mua với số tiền 10.000 đô la, mang toàn bộ khoản chênh lệch [140.000 đô la] ở mức 7% trên bao bì- Lance Churchill, một luật sư của Nhóm Giáo dục Frontline, nói về việc thế chấp hoặc hành động tin tưởng bao gồm tất cả. “Tôi muốn kiếm được 2% hoặc 3% trên 100.000 đô la thay vì chỉ 7% trên 40.000 đô la.”

Tuy nhiên, người mua nên biết những rủi ro liên quan đến việc quấn quanh. "Nếu bạn đang đi với một thế chấp bọc xung quanh, luôn luôn đi với một công ty ký quỹ," khuyên Amolsch. “Bạn không biết người bán đang làm gì với số tiền của bạn.”

Các công ty ký quỹ sẽ đảm bảo rằng các khoản thanh toán được thực hiện cho cả người bán và chủ sở hữu tài khoản ngân hàng cao cấp.

"Một loại rủi ro khác liên quan đến việc ngân hàng phát hiện khoản nợ đặc biệt này.

" Loại thỏa thuận này vi phạm điều được gọi là điều khoản bán hàng về cơ bản mà người cho vay hiện tại phải trả khi người bán bán tài sản cho một người mua mới, ”cảnh báo Bronstein.

" Nếu người bán không làm điều này và người cho vay phát hiện, người cho vay có thể khai báo ghi chú theo mặc định và yêu cầu được trả hết. "

rằng trong thị trường hiện nay, nguy cơ xảy ra điều này là nhỏ. “Tại sao lại phải mạo hiểm một khoản vay thực hiện cho một khoản vay không thực hiện nếu nó được trả như thỏa thuận?”

Lý do duy nhất tại sao các ngân hàng có thể gọi khoản vay là nếu lãi suất tăng trở lại. Tỷ lệ cao hơn. ”

Tùy chọn tài chính của người bán # 5: Hợp đồng đất trả góp

Có thể là lựa chọn rủi ro nhất mà các chuyên gia khuyến nghị, một hợp đồng mua đất trả góp cho người mua nhà chỉ là lợi ích công bằng trong tài sản. Vẫn còn với người bán, quyền sở hữu quyền sở hữu cuối cùng không được chuyển cho người mua cho đến khi nhận được khoản thanh toán vay cuối cùng.

Câu trả lời đầu tư: Tài trợ của người bán tạo ra một cách cho người mua nhà với thu nhập để hỗ trợ thế chấp Tuy nhiên, với bất kỳ giao dịch kinh doanh nào, những người chọn phương pháp này nên lưu ý những điều sau.

• Đừng làm điều đó một mình. chi phí nên được áp dụng để hướng dẫn chuyên gia.
• Tài trợ của người bán là một giao dịch kinh doanh và phải được xử lý như vậy. Ghi chép đúng mọi thứ thông qua một chứng thư (hoặc thế chấp), bảo hiểm quyền sở hữu, thanh tra, thẩm định, vv
• Sử dụng công ty ký quỹ để đóng giao dịch và thanh toán đúng các khoản thanh toán thế chấp.
• , việc phát hành chứng thư cuối cùng có thể có vấn đề. Có một điều khoản để nhận được bản phát hành đã ký được giữ trong ký quỹ khi khoản vay cuối cùng được trả hết.

Ảnh lịch sự của Flickr: Woodleywonderworks.