Thay đổi tín dụng chấm điểm có thể giúp người mua nhà đen

Hãy tưởng tượng các tiêu chuẩn tín dụng thế chấp như một con đường, kết nối những người cho vay với những người vay tiềm năng mơ ước sở hữu một ngôi nhà. Những gì trong giữa những năm 2000 là một siêu xa lộ mở rộng với một số rào cản đã trở thành, sau vụ tai nạn nhà ở năm 2008, một con đường một làn đường chỉ mở cho hầu hết các tín dụng có trình độ.

Khi các khoản vay mặc định nhân lên và các ngân hàng sụp đổ, các bên cho vay đột ngột mất đi sự thèm ăn vì rủi ro và từ bỏ các tiêu chuẩn cho vay “nếu bạn thở, bạn đủ điều kiện”. Viện đô thị cho biết người cho vay sẽ ban hành thêm 6.3 triệu khoản thế chấp giữa năm 2009 và 2015 “nếu các tiêu chuẩn cho vay hợp lý hơn” - ví dụ như các yêu cầu về vay mua nhà trước khủng hoảng năm 2001.

Với các tiêu chí cho vay nghiêm ngặt như vậy tại chỗ, tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Mỹ giảm mạnh, đặc biệt là đối với các hộ gia đình thiểu số, theo Trung tâm nghiên cứu Pew.

" HƠN: Xây dựng sức khỏe tài chính trong cộng đồng da đen

"Các hộ gia đình da đen và gốc Tây Ban Nha hiện nay vẫn còn ít có khả năng hơn hộ trắng sở hữu nhà riêng của họ - 41,3% và 47%, tương ứng, so với 71,9% đối với người da trắng - và khoảng cách chủ nhà giữa người da đen và người da trắng đã mở rộng kể từ năm 2004", Drew DeSilver, một nhà văn cao cấp tại Trung tâm nghiên cứu Pew, đã viết trong một báo cáo gần đây.

Nhiều nghiên cứu cho thấy người mua nhà đen và gốc Tây Ban Nha có thời gian khó khăn hơn cho các khoản thế chấp thông thường so với người nộp đơn trắng và châu Á - và khi được chấp thuận, thường được tính lãi suất cao hơn.

Vào tháng 9 năm 2016, Fannie Mae, công ty được chính phủ xử phạt mua nhiều khoản thế chấp cho vay, công bố hai sáng kiến ​​tín dụng mới trong quá trình bảo lãnh của mình. Dưới đây là những thay đổi có thể có ý nghĩa gì, đặc biệt là đối với người vay màu.

Dữ liệu tín dụng có xu hướng

Hệ thống bảo lãnh cho vay tự động của Fannie Mae là cách gần 2.000 người cho vay xác định liệu người vay có đủ điều kiện để thế chấp hay không. Trong số các bản nâng cấp được đưa ra vào cuối năm ngoái là sự tích hợp “dữ liệu tín dụng có xu hướng”. Điều này báo cáo tín dụng ngoài việc đơn giản là ghi “có” hoặc “không” về việc bạn có trả hóa đơn đúng hạn mỗi tháng hay không.

Dữ liệu có xu hướng "thực sự tính đến số tiền bạn trả, mức nợ quay vòng mà bạn có và cách liên quan đến tổng số nợ hiện có của bạn", Mike Mondelli, phó chủ tịch cấp cao về dịch vụ dữ liệu thay thế của TransUnion cho biết. Nó cũng so sánh số tiền bạn trả với số tiền tối thiểu đến hạn.

Đó là ảnh chụp nhanh về hình thức thanh toán của người vay trong 24 tháng. Điều đó cho phép người cho vay dự đoán tốt hơn cách người vay có thể trả các hóa đơn của họ trong tương lai.

Ví dụ, hãy xem xét hai người vay. Một thanh toán toàn bộ số dư mỗi tháng hoặc thanh toán cao hơn số tiền đến hạn tối thiểu. Khác chỉ thực hiện thanh toán tối thiểu đến hạn. Cả hai đều trả đúng hạn, nhưng nếu tất cả đều bình đẳng, dữ liệu xu hướng có thể giúp người cho vay kết luận rằng người vay đầu tiên là rủi ro tín dụng thấp hơn.

Sử dụng dữ liệu xu hướng có thể di chuyển "khoảng 23 triệu người từ một nonprime đến một phân loại điểm chính", Mondelli nói.

Trong năm 2015, hơn một phần tư (27,4%) các ứng viên da đen đã bị từ chối cho vay mua nhà, phổ biến nhất là do các vấn đề lịch sử tín dụng, theo nghiên cứu của Pew. Và những người có điểm số dưới chuẩn - thường được coi là dưới 670 - trả lãi suất cao hơn.

" HƠN: Kiểm tra điểm tín dụng miễn phí của bạn

Dữ liệu tín dụng thay thế

Hệ thống Fannie Mae được cập nhật cũng kết hợp một số dữ liệu tín dụng thay thế, chẳng hạn như tiền thuê nhà và thanh toán tiện ích, khi có sẵn. Mondelli nói rằng thông tin mới chỉ bắt đầu đi vào hoạt động.

Trong khi các công ty thẻ tín dụng và thẻ ghi nợ đã sử dụng dữ liệu tín dụng thay thế, người cho vay thế chấp “là người cuối cùng” để thực hiện những động thái như vậy, Mondelli nói. Sáng kiến ​​này đặc biệt có thể mang lại lợi ích cho khách hàng vay chưa có điểm tín dụng.

Dữ liệu có xu hướng là trọng tâm hiện tại, đặc biệt là cho vay thế chấp.

Giải quyết nguyên nhân của tín dụng chặt chẽ

Karan Kaul, một cộng sự nghiên cứu cho Trung tâm chính sách tài chính nhà ở tại Viện đô thị, nghi ngờ nếu một trong hai sáng kiến ​​sẽ có tác động đáng kể đến chủ sở hữu nhà ở thiểu số.

“Đó là một bước đi đúng hướng, và tôi nghĩ chúng ta cần bước này. Chúng tôi luôn muốn cải thiện các mô hình chấm điểm tín dụng của mình, ”Kaul nói. “Nhưng đồng thời… điều này không giải quyết được nguyên nhân gốc rễ của việc thắt chặt tín dụng.”

Nghiên cứu của Viện đô thị cho biết người cho vay, phần lớn, vẫn đang tránh xa việc nới lỏng các hạn chế cho vay vì những vết sẹo của vụ tai nạn nhà ở vẫn còn mới mẻ. Và người cho vay lo ngại về hành động pháp lý liên tục và rủi ro mặc định.

"Vấn đề tín dụng chặt chẽ là một vấn đề về cấu trúc, thật không may, tại thời điểm này được nhúng sâu vào thị trường thế chấp, và nó sẽ yêu cầu một chiến lược đa dạng," Kaul nói.

Người vay thiểu số có được nghỉ ngơi không?

Tuy nhiên, có thể có một số hy vọng cho người vay thiểu số. Mindy Armstrong Kielmeyer, giám đốc sản phẩm cấp cao của Fannie Mae, cho biết tất cả 1.800 người cho vay sử dụng hệ thống bảo lãnh của họ có quyền truy cập vào các nâng cấp.

Kielmeyer nói: “Dữ liệu tín dụng có xu hướng cung cấp thông tin bổ sung mà chúng tôi có thể xem xét khi người vay nằm trên biên giới nhận được đề xuất‘phê duyệt’.

Với dữ liệu tín dụng thay thế, người cho vay hiện có thể bảo lãnh các khoản vay cho người vay mà không có điểm tín dụng. Khoảng 15% người da đen và người gốc Tây Ban Nha không có điểm tín dụng, so với 9% người da trắng và người châu Á, theo báo cáo năm 2015 của Cục Bảo vệ tài chính người tiêu dùng.

Kielmeyer nói: “Từ khi thực hiện, chúng tôi đã thấy hàng trăm đơn xin vay tiền được bảo lãnh bằng cách sử dụng tính năng nâng cao này”.

Nhiều hơn từ Investmentmatome Những ưu và nhược điểm của dòng vốn chủ sở hữu của tín dụng nhà Những người cho vay tốt nhất cho các khoản vay FHA Tính toán khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn

Hal Bundrick là một nhà văn nhân viên tại Investmentmatome, một trang web tài chính cá nhân. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Do một lỗi chỉnh sửa, nó không rõ ràng trong một phiên bản trước của bài viết này rằng "hàng trăm đơn xin vay" đã được bảo lãnh được gọi là của những người vay không có điểm tín dụng. Bài viết này đã được sửa chữa.

Bài viết này được cập nhật ngày 26 tháng 2 năm 2018