Chương trình ổn định tài sản đau khổ: Điều đó có ý nghĩa gì đối với chủ nhà?

DASP là gì?

Chương trình Ổn định tài sản đau khổ (DASP) là nỗ lực mới nhất của chính phủ nhằm hỗ trợ các chủ nhà đang gặp khó khăn phải đối mặt với tình trạng tịch biên nhà. Tin xấu: bạn không thể đăng ký. Tin tốt: nếu bạn nhận được trong, tỷ lệ cược của bạn ở trong nhà của bạn là nhiều, cao hơn nhiều.

DASP đang được triển khai trên toàn quốc và có các hồ bơi được nhắm mục tiêu theo địa lý bổ sung tại bốn thị trường của Hoa Kỳ - Chicago, IL., Newark, NJ., Phoenix, AZ. Và Tampa, FL.

Thị trường	Dự đoán số tiền thế chấp được bán trong quý này
Chicago	1,500
Newark	500
Phượng Hoàng	300
Tampa	1,200
Quốc gia, không được nhắm mục tiêu	4,500-5,000
Nhìn chung	8,000-9,000

Nguồn: Cục quản lý nhà ở liên bang / Hoa Kỳ Sở Phát triển nhà và đô thị

Trước khi bạn nói rằng quá ít khoản thế chấp có nghĩa là tôi đã có một cảnh quay, hãy xem xét điều này: đã có rất nhiều chương trình trợ giúp thế chấp được lưu hành trong những năm gần đây bởi các nhà quản lý liên bang - có lẽ bạn đã cố gắng bơi qua súp bảng chữ cái của HAMP, HARP và HAFA. Tất cả những người đã có tỷ lệ thành công thấp đáng thất vọng và giảm ngắn các mục tiêu dự kiến. Các nhà quản lý và chính trị gia đang tranh giành một phép lạ về nhà ở, vì vậy ngay cả khi bạn không được bao gồm trong thời gian này, DASP đã bị đẩy nhanh chóng - Cục Quản lý Nhà ở Liên bang cho biết chỉ có 5.000 khoản thế chấp sẽ được bán trong quý này, và họ đã đã tăng lên đến 9.000. Đến lượt bạn có thể đến sớm hơn bạn nghĩ.

DASP hoạt động như thế nào?

DASP là một quan hệ đối tác công-tư, sẵn sàng điều chỉnh các ưu đãi của nhà đầu tư với các chủ sở hữu của gia chủ và cộng đồng của họ.

DASP cung cấp cho các nhà đầu tư quyền truy cập mới để mua các khoản thế chấp mặc định được kiểm soát của FHA và gần như chắc chắn sẽ bị tịch thu. Các khoản thế chấp sẽ được bán đấu giá và do tình trạng rủi ro của họ sẽ đi với một mức giá thấp hơn số dư nợ gốc còn tồn tại (có nghĩa là số tiền bạn là chủ nhà đã để lại).

Nó có ý nghĩa gì đối với tôi?

Để được đưa vào một hồ bơi DASP, bạn phải có ít nhất sáu tháng nợ quá hạn cho khoản vay thế chấp của bạn, servicer của bạn phải cạn kiệt tất cả các bước trong quy trình giảm thiểu được FHA phê duyệt và bạn không thể tuyên bố phá sản.

Sau khi ghi chú thế chấp của bạn được mua thông qua chương trình, tịch thu nhà phải bị trì hoãn tối thiểu sáu tháng. Bạn cũng sẽ nhận được một servicer mới để đi cùng với chủ sở hữu mới của khoản nợ. Một servicer đề cập đến công ty mà bạn thực sự trả nợ thế chấp của bạn. Họ không phải là chủ sở hữu cơ bản của khoản vay của bạn, tuy nhiên - họ là những người trung gian báo cáo lại cho chủ sở hữu. Nó có thể gây nhầm lẫn, bởi vì đôi khi servicer thực sự là một phần của cùng một công ty với tư cách là người cho vay của bạn. Ví dụ, nếu bạn có một thế chấp Wells Fargo, servicer của bạn có thể là Wells Fargo. Nếu bạn có một khoản thế chấp từ Ngân hàng Citizens, thuộc sở hữu của RBS, công ty dịch vụ của bạn có thể sẽ là một công ty khác thuộc sở hữu của RBS. Nhưng servicer là một thực thể riêng biệt của công ty, vì mục đích pháp lý.

Nếu bạn đang làm việc với một công ty dịch vụ lớn, vô danh - có thể là một công ty tham gia vào hoạt động robo-signed gần đây đã được đưa ra ánh sáng - thì một công ty mới, có thể là một công ty nhỏ hơn, một khu vực, hoặc một với một hồ sơ theo dõi tốt hơn về làm việc với người đi vay, có thể là một trợ giúp lớn trong việc làm việc với bạn để trả nợ của bạn và tránh tịch thu nhà.

Nhà đầu tư không phải giảm số tiền bạn nợ, hoặc sửa đổi các điều khoản trả nợ của bạn, nhưng như chúng tôi sẽ thảo luận dưới đây, đó là những khả năng nhất định phù hợp với nhiều chiến lược đầu tư thế chấp.

Ngoài ra, nhà đầu tư mua (không giống như FHA) có thể không muốn tiết lộ cho bạn, ngay cả sau 6 tháng được yêu cầu của DASP về tịch biên nhà bị tịch thu. Có một vài lý do tại sao không:

• Nhà đầu tư có thể mua thế chấp của bạn để theo đuổi một chiến lược mà họ giảm số tiền gốc hoặc giảm số tiền bạn nợ, để giúp bạn trả lại tiền. Vì vậy, giả sử bạn vẫn còn nợ $ 200.000 tiền thế chấp của bạn, nhưng bạn đã mặc định và FHA đưa bạn vào một hồ bơi DASP. Một nhà đầu tư tham gia DASP mua khoản tiền thế chấp của bạn với giá 150.000 đô la. Sau đó, nhà đầu tư sửa đổi khoản vay của bạn, cho bạn biết rằng bạn chỉ nợ 175.000 đô la, cùng với việc cung cấp cho bạn lịch trình thanh toán khoan dung hơn và cung cấp cho bạn một servicer mới để làm việc cùng. Bạn kết thúc trả nợ và ở trong nhà của bạn, trong khi các nhà đầu tư đã tạo ra lợi nhuận. Đó là một cái nhìn tổng quan đơn giản, nhưng về cơ bản đó là loại DASP đầu tư được thiết lập để khuyến khích.
• Nếu bạn sống ở một trong những hồ bơi được nhắm mục tiêu theo địa lý (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark), thì về cơ bản họ chỉ có thể tiết lộ trên 50% khoản vay họ mua từ hồ bơi đó, với tỷ lệ lỗi là 10%. FHA đã vạch ra “Kết quả Ổn định Vùng lân cận” - chúng bao gồm việc giúp bạn bắt đầu trả lại tiền thế chấp, giúp bạn bán hàng ngắn và những người khác - và họ không bao gồm tịch biên nhà. Người mua phải đáp ứng hạn ngạch ~ 50% các kết quả ổn định khu vực lân cận. Nếu không, họ phải trả lại FHA. Kể từ khi tỷ lệ cược của bạn về tịch thu nhà đã về cơ bản 100% trước khi khoản vay của bạn đã được mua, một cap 50% là một bước lên.
• Foreclosure là tốn kém. Một nghiên cứu của Ngân hàng Dự trữ Liên bang Chicago ước tính rằng nhà bị tịch thu tốn một ngân hàng trung bình 50.000 USD.Trong khi tất nhiên không có bảo đảm, không chắc các nhà đầu tư sẽ mua các tài sản này với mục đích hủy bỏ một số lượng lớn trong số đó.

Cho đến nay, các nhà đầu tư đã hoan nghênh DASP - đó là một sự mở rộng của một chương trình thí điểm mà FHA đã và đang tìm kiếm một mức độ quan tâm cao trong tuần trước., chỉ ra quyết định của FHA nhằm bán 9.000 khoản thế chấp trong quý này, tăng so với mục tiêu ban đầu là 5.000. Trong khi nó không thể kéo theo nhịp tim của bạn, thị trường nhà ở của Mỹ không tốt cho các nhà đầu tư, và rất nhiều quỹ đang tìm kiếm chiến lược đầu tư thế chấp đau khổ, thay vì chiến đấu chống lại xu hướng ít người vay có thể trả nợ. Nhà tiên phong trái phiếu thế chấp Lewis Ranieri, được mô tả trong "Liars Poker" của Michael Lewis là một kẻ phá hoại phố Wall tàn nhẫn, hiện đang điều hành Quỹ cơ hội thế chấp Selene, sử dụng các chiến lược ấm áp và mờ như gửi tiền nhà bị tịch thu thẻ quà tặng miễn phí họ làm ra một kế hoạch trả nợ với một servicer.

Nhưng có thể một sự sửa đổi, một servicer mới và một thời gian bị tịch thu nhà bị tịch thu vẫn không đưa bạn đến nơi bạn cần. Nếu tất cả đều thất bại, DASP quy định rằng người mua nên cố gắng sử dụng bán hàng ngắn, có nghĩa là bán nhà cho ít hơn số tiền đến hạn trên thế chấp. Bán hàng ngắn thường là một kết quả tốt hơn cho người vay hơn là tịch biên nhà - họ không phải lúc nào cũng phá hủy điểm tín dụng của bạn, cho một.

Trong khi chỉ có 9.000 chủ nhà đang nhận được những lợi ích của DASP ngay bây giờ, nó thường được lưu ý rằng Tổng thống Obama đang chịu nhiều áp lực để sửa chữa thị trường nhà ở Mỹ để cải thiện tầm vóc của mình trong cuộc bầu cử năm 2012. Có thể một DASP siêu lớn là giải pháp mà anh đang tìm kiếm.

Hình ảnh chủ sở hữu thông qua Shutterstock