Tái cấp vốn thế chấp: Làm thế nào để biết khi nào là đúng

Mọi người đều thích tiết kiệm tiền, đặc biệt là khi nói đến chi phí hàng tháng lớn nhất của chủ nhà: thế chấp. Có thể bạn đang tìm cách cắt giảm hóa đơn đó bằng cách tái cấp vốn thế chấp của bạn. Hoặc có thể bạn đang suy nghĩ về tái cấp vốn bởi vì bạn sợ lãi suất đang tăng lên và đó là cơ hội cuối cùng của bạn để giành được một thỏa thuận tốt hơn.

Tỷ lệ thế chấp vẫn còn thấp trong lịch sử và bạn có thể có nhiều lựa chọn cho vay, nhưng hãy dành thời gian để tìm hiểu xem liệu tái tài trợ có phải là động thái tốt nhất của bạn ngay bây giờ hay không. Bao lâu bạn có kế hoạch ở lại trong nhà của bạn, mục tiêu tài chính của bạn và hồ sơ tín dụng của bạn tất cả đóng một vai trò trong quyết định của bạn về việc - và khi nào - để tái tài trợ.

Để có ý tưởng về việc tái tài trợ nhà của bạn, chúng tôi đã nói chuyện với hai chuyên gia cho vay: Katie Miller, phó chủ tịch cho vay thế chấp với Liên minh tín dụng liên bang Navy ở Vienna, Virginia và Tony Julianelle, người quản lý bán hàng khu vực Denver để thế chấp nhà với Wells Fargo.

Dưới đây là một số câu hỏi bạn nên tự hỏi mình để giúp quyết định xem bây giờ là thời điểm tốt để tái tài trợ:

Tỷ giá thế chấp sẽ sớm tăng?

Khi Cục Dự trữ Liên bang công bố vào tháng 12 năm 2015, nó đã tăng lãi suất ngắn hạn lên 0,25%, nhiều người lo ngại về lãi suất thế chấp. Nhưng tỷ giá thế chấp không thay đổi theo tỷ lệ ngắn hạn, Miller nói.

Nói cách khác, đừng mong đợi một sự gia tăng nhanh chóng sẽ khiến bạn không thể tái cấp vốn cho ngôi nhà của mình bất cứ lúc nào sớm. Vẫn còn thời gian để bạn thanh toán các khoản nợ lãi suất cao hoặc tăng điểm số tín dụng của bạn - và tự định vị tốt hơn để đủ điều kiện cho một khoản vay tái cấp vốn tốt.

“Tỷ giá vẫn còn khá thấp, và chúng ta đang thấy một số lượng lớn các ứng dụng tái cấp vốn sắp tới”, Miller nói. Bà nói thêm rằng nhiều người mua ở đỉnh cao nhất thị trường chỉ để xem tai nạn giá nhà đất cuối cùng đã lấy lại đủ vốn chủ sở hữu trong nhà của họ để hưởng lợi từ tái cấp vốn. "Chúng tôi đang thấy nhiều người tận dụng lợi thế của lãi suất thấp với tái cấp vốn để trả tiền cho cải thiện nhà."

Tỷ lệ thế chấp được dự báo sẽ tăng nhẹ trong năm 2016, nhưng cho đến khi đạt 5% trở lên, Miller cho biết, bạn có thể sẽ có được một tỷ lệ cạnh tranh miễn là điểm tín dụng của bạn tốt và bạn chứng minh thu nhập ổn định. (Mẹo: Sử dụng máy tính thế chấp có thể giúp bạn hiểu được loại tỷ giá nào bạn có thể mong đợi).

So sánh tỷ lệ tái cấp vốn thế chấp

Tôi sẽ tiết kiệm bao nhiêu cho khoản thanh toán hàng tháng của mình?

Để tính toán khoản tiết kiệm tiềm năng của bạn, bạn sẽ cần phải tăng thêm chi phí tái cấp vốn, chẳng hạn như đánh giá, kiểm tra tín dụng, phí khởi tạo và chi phí đóng. Ngoài ra, hãy kiểm tra xem bạn có phải đối mặt với một hình phạt để thanh toán hết khoản vay hiện tại của bạn sớm hay không. Sau đó, khi bạn tìm hiểu mức lãi suất bạn có thể đủ điều kiện cho khoản vay mới, bạn sẽ có thể tính toán khoản thanh toán hàng tháng mới của mình và xem số tiền, nếu có, bạn sẽ tiết kiệm mỗi tháng.

Bạn cũng sẽ muốn cân nhắc xem bạn có ít nhất 20% vốn chủ sở hữu trong nhà hay không - sự khác biệt giữa giá trị thị trường và số tiền bạn nợ. Kiểm tra các giá trị tài sản trong khu phố của bạn để xác định xem nhà của bạn có thể thẩm định bao nhiêu. Không chỉ dựa vào ước tính giá trị gia đình trực tuyến - chúng thường là cách tắt - nhưng các trang web trực tuyến có thể chỉ ra giá bán gần đây cho những ngôi nhà tương tự gần bạn. Một đại lý bất động sản địa phương có thể cung cấp cho bạn một ý tưởng về giá trị ngôi nhà của bạn.

Số tiền vốn chủ sở hữu của bạn là quan trọng bởi vì người cho vay thường yêu cầu bạn "bảo hiểm" thế chấp - bảo vệ lợi ích tài chính của họ trong trường hợp bạn mặc định - nếu bạn có ít hơn 20% vốn chủ sở hữu. Bảo hiểm thế chấp không phải là rẻ và được xây dựng vào khoản thanh toán hàng tháng của bạn, vì vậy hãy chắc chắn rằng bạn đã bao gồm nó vào các tính toán của bạn về tiết kiệm tiềm năng.

Khi bạn cộng tất cả các chi phí của khoản vay tái cấp vốn, bạn có thể so sánh khoản thanh toán hàng tháng “tất cả” với số tiền bạn đang trả.

Liệu tiền tiết kiệm có đủ để tái cấp vốn đáng giá không?

Bạn sẽ chi tiêu trung bình từ 3% đến 6% số tiền vay trong chi phí đóng cửa, vì vậy bạn cần tìm ra khoản tiền tiết kiệm hàng tháng của bạn sẽ được tính để tiết kiệm chi phí. Ví dụ: sẽ mất 30 tháng để phá vỡ ngay cả trên 3.000 đô la chi phí đóng cửa nếu thanh toán hàng tháng của bạn giảm xuống 100 đô la. Nếu bạn di chuyển trong 30 tháng đó, bạn sẽ mất tiền trong tái cấp vốn.

Hãy suy nghĩ xem liệu ngôi nhà hiện tại của bạn có phù hợp với lối sống của bạn trong tương lai hay không. Bạn sẽ ngạc nhiên, nhưng nhiều người thì không. Nếu bạn sắp bắt đầu một gia đình hoặc có tổ trống, và bây giờ bạn tái tài trợ, có khả năng bạn sẽ không ở nhà đủ lâu để hòa vốn vào chi phí.

Các chủ nhà đang chìm sâu vào việc trả nợ thế chấp của họ cũng nên suy nghĩ cẩn thận trước khi nhảy vào một sự tái cấp vốn, Miller nói. Nếu bạn đã vay từ 10 năm trở lên, hãy tái cấp vốn cho khoản vay 30 năm hoặc thậm chí 20 năm mới - ngay cả khi nó làm giảm lãi suất của bạn đáng kể - chi phí lãi vay. Đó là vì các khoản thanh toán lãi suất được nạp trước; bạn càng trả tiền thế chấp của mình, thì càng nhiều khoản thanh toán sẽ được chuyển về tiền gốc thay vì tiền lãi.

Đã đến lúc thay đổi loại khoản vay tôi có chưa?

Đưa ra dự đoán của bạn về thời gian bạn sẽ ở lại nhà hiện tại của bạn và sau đó suy nghĩ về các chi tiết về thế chấp hiện tại của bạn. Làm thế nào những yếu tố chơi với nhau có thể có một vai trò trong quyết định của bạn.

Giả sử bạn đã mua nhà với khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh trong thời hạn ban đầu là 5 năm vào khoảng 3%. Bạn dự định ở lại trong vài năm nữa. Nếu bạn sắp đến thời điểm lãi suất có thể điều chỉnh có thể đặt lại và di chuyển cao hơn, bạn có thể hưởng lợi từ việc tái cấp vốn cho thế chấp có lãi suất cố định trong 20 hoặc 30 năm để có lãi suất được đặt sẽ không dao động.

Ngược lại, nếu bạn biết bạn sẽ di chuyển trong một vài năm, hãy tái cấp vốn đến một ARM từ một khoản vay cố định dài hạn có thể giúp bạn tiết kiệm nhiều tiền hơn bởi vì người cho vay cung cấp lãi suất thấp hơn cho các khoản vay đó.

>> THÊM: Mẹo để giảm chi phí nhà của bạn và tối đa hóa tiết kiệm tái cấp vốn của bạn

Tín dụng của tôi trông như thế nào?

Điểm số tín dụng và lịch sử thanh toán của bạn có được cải thiện kể từ khi bạn nhận được thế chấp không? Nếu vậy, bạn có thể hội đủ điều kiện cho một mức lãi suất tốt hơn, điều này sẽ giúp bạn tiết kiệm nhiều hơn mỗi tháng và thậm chí còn hòa vốn sớm hơn.

Mặt khác, nhấn một bản vá tài chính thô (hoặc hai) có thể làm một số tín dụng của bạn, và điều đó ảnh hưởng đến khả năng của bạn đủ điều kiện cho một khoản vay tái cấp vốn và cũng là tỷ lệ bạn sẽ nhận được. Nếu bạn đã trễ thanh toán bằng thẻ tín dụng, hãy mua một chiếc xe mới hoặc được sử dụng cho các khoản vay sinh viên, điểm tín dụng của bạn có thể thấp hơn so với khi bạn rút hết khoản vay ban đầu của mình. Trước khi tái cấp vốn, bạn có thể muốn thực hiện một số sửa chữa tín dụng.

"Nếu bạn đang đấu tranh với các khoản thanh toán, hãy tự động hóa mọi thứ để bạn không bỏ lỡ bất kỳ", Julianelle nói. “Ngoài ra, hãy xem tỷ lệ dư nợ thẻ tín dụng chưa thanh toán của bạn với giới hạn tín dụng. Nếu báo cáo tín dụng của bạn cho thấy số dư chưa thanh toán gần mức giới hạn, điều đó cho thấy mức sử dụng cao. Bạn muốn giữ tỷ lệ đó càng thấp càng tốt bằng cách thanh toán hết số dư thẻ tín dụng của bạn mỗi tháng, bởi vì điều đó có thể tạo ra sự khác biệt lớn trong việc bạn có đủ điều kiện nhận khoản vay mới hay không. ”

Một động thái thông minh khác: Tìm ra số tiền bạn trả trong thẻ tín dụng và các khoản nợ lãi suất cao khác mỗi tháng. Xem liệu số tiền bạn chi tiêu cho chi phí đóng sẽ tốt hơn là chi trả các hóa đơn đó xuống thay vì tái cấp vốn cho căn nhà của bạn. Hoặc, có thể cam kết sử dụng số tiền tiết kiệm hàng tháng mà bạn thu được từ việc tái cấp vốn để thanh toán các khoản nợ đó.

Tóm lại

Trước khi bạn đi sâu vào việc tái cấp vốn, hãy ngồi xuống với người cho vay và làm toán để xem liệu bạn có muốn hòa vốn trong một khoảng thời gian hợp lý hay không. Kiểm kê toàn bộ các mục tiêu tài chính của bạn và suy nghĩ về cách ngôi nhà hiện tại của bạn sẽ đáp ứng nhu cầu về không gian và vị trí trong tương lai.

Đừng quên rằng nếu bạn đang đấu tranh để trả tiền thế chấp mỗi tháng và bạn không đủ điều kiện nhận khoản vay tái cấp vốn thông thường, HARP là chương trình tái cấp vốn của chính phủ hết hạn vào cuối năm 2018 có thể làm giảm gánh nặng tài chính của bạn.

Tiết kiệm tiền cho thế chấp của bạn giúp bạn xây dựng sự giàu có, và ai không thích làm điều đó? Nếu bây giờ không phải là thời điểm lý tưởng để tái tài trợ, hãy tiếp tục thanh toán các khoản thanh toán thế chấp hiện tại của bạn và giữ tín dụng của bạn theo thứ tự tốt để bạn sẵn sàng tấn công khi thời gian phù hợp.

Thông tin khác từ Investmentmatome:

• Bao nhiêu nhà tôi có thể thực sự đủ khả năng?
• So sánh tỷ lệ tái cấp vốn thế chấp
• Tìm một nhà môi giới thế chấp

Deborah Kearns và Hal Bundrick là nhà văn của nhân viên tại Investmentmatome, một trang web tài chính cá nhân.

Email: [email protected], [email protected]. Twitter: @ debbie_kearns, @halmbundrick

Cập nhật ngày 20 tháng 9 năm 2017.

Hình ảnh qua iStock.