Tái cấp vốn thế chấp của bạn? Nhìn xa hơn Nhận lãi suất dưới cùng của Rock

Bạn đã quyết định đã đến lúc tái cấp vốn thế chấp của mình với lãi suất thấp hơn và có lẽ bạn đang đau khổ vì cái được gọi là khóa. Giá biến động, vì vậy bạn phải quyết định liệu có nên cam kết với tỷ lệ ngay bây giờ hay chờ đợi, hy vọng một sự sụt giảm sẽ làm giảm thanh toán hàng tháng của bạn nhiều hơn.

Nghiên cứu của chúng tôi, một phần dựa trên dữ liệu từ Lenda, một công ty cho vay tái cấp vốn trực tuyến phổ biến, được đưa vào quyết định có nên khóa hoặc chờ hay không. Dưới đây là những gì bạn cần biết.

Cách tái cấp vốn và khóa lãi suất hoạt động

Quá trình tái cấp vốn hoạt động như thế này: Bạn hoàn thành một ứng dụng với một nhà môi giới thế chấp hoặc cho vay, lý tưởng ít nhất là ba, để so sánh các mức giá bạn đủ điều kiện và chi phí cho vay. Khi ban đầu bạn được chấp thuận, bạn thường có tùy chọn để khóa lãi suất trong khi khoản vay của bạn được bảo lãnh.

Khóa đảm bảo rằng lãi suất trong một khoảng thời gian cụ thể, ngay cả khi lãi suất tăng. Tuy nhiên, nếu tỷ giá giảm sau khi bạn đã khóa, bạn sẽ không nhận được mức giá thấp hơn. Khóa thường kéo dài một tuần đến vài tháng, tùy thuộc vào thời gian khóa bạn chọn, nhưng bạn muốn đảm bảo đủ dài để đóng khoản vay trước khi khóa hết hạn. Một số người cho vay cho phép người vay nổi lãi suất thay vì khóa; nói cách khác, bạn sẽ nhận được tỷ lệ thấp hơn nếu tỷ lệ giảm trước khi bạn đóng. Nhưng điều này cũng có nghĩa là bạn sẽ trả một tỷ lệ cao hơn nếu họ đánh dấu.

Hãy ghi nhớ rằng các khoảng thời gian khóa dài hơn sẽ khiến bạn phải chịu chi phí lãi suất cho khoản vay của bạn, vì người cho vay tìm cách giảm thiểu các khoản lỗ tiềm ẩn của họ. Theo nhà cung cấp phần mềm thế chấp Ellie Mae, vào tháng 5, thời gian trung bình từ lúc nộp đơn đến đóng là 45 ngày. Tỷ lệ thế chấp thường được trích dẫn trong 15 ngày "cửa sổ" và với mỗi khoảng thời gian 15 ngày bổ sung của khóa, người cho vay tăng lãi suất lên 12 điểm cơ bản, theo Báo cáo thế chấp. Một điểm cơ bản bằng một phần trăm của một điểm phần trăm.

Một bài học ở đây là thay vì lo lắng quá nhiều về việc có được một tỷ lệ đáy đá, người nộp đơn thế chấp nên tái tài trợ với một người cho vay có lãi suất có thể đóng nhanh nhất.

Nhìn xa hơn tỷ lệ đáy đá

Nếu bạn không quản lý để khóa khoản vay tái cấp vốn của mình khi lãi suất thấp nhất, chênh lệch về tiết kiệm tiềm năng thường là tối thiểu trong một khoảng thời gian ngắn. Lenda đã phân tích dữ liệu từ khảo sát thế chấp hàng tháng của Freddie Mac, cho thấy tỷ lệ refi không thay đổi đáng kể so với tuần từ tháng 7 năm 2015 đến tháng 5 năm 2016, vì vậy người tiêu dùng đã bỏ lỡ mức tối ưu không bỏ lỡ nhiều.

Trong khoảng thời gian 43 tuần này, sự thay đổi lớn nhất trong tuần đối với các khoản vay 30 năm là giảm 12 điểm cơ bản và trong một vài tuần, lãi suất vẫn giữ nguyên. So sánh thời gian hai tuần, sự thay đổi lớn nhất là tăng 22 điểm cơ bản.

Giả sử bạn bỏ lỡ tỷ lệ thấp nhất 12 điểm cơ bản và bạn đang tái cấp vốn khoản vay mua nhà 30 năm với số dư là $ 191,760, giá bán trung bình cho các ngôi nhà hiện có ở Hoa Kỳ vào tháng 5, theo Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia, trừ đi khoản thanh toán 20%. Bạn tái cấp vốn ở mức 3,8%, nhưng một tuần sau đó, lãi suất giảm 12 điểm cơ bản, xuống còn 3,68%. Bạn sẽ tiết kiệm được 14 đô la mỗi tháng từ tái cấp vốn với lãi suất 12 điểm cơ bản thấp hơn. Nhưng hãy nhớ rằng giá có thể đã di chuyển theo cách khác và bạn sẽ phải trả nhiều hơn mỗi tháng.

Trong những dịp hiếm hoi, lãi suất thế chấp giảm. Khi cử tri Vương quốc Anh vào tháng Sáu đã phê duyệt một lối ra khỏi Liên minh châu Âu, tỷ lệ thế chấp tại Hoa Kỳ đã giảm 26 điểm cơ bản trong tám ngày làm việc tiếp theo. Nếu bạn đã bị khóa trong tái tài trợ ngay trước khi bỏ phiếu, bạn sẽ bỏ lỡ sự từ chối đó. Trong trường hợp này, bạn có thể tìm cách đàm phán lại với tỷ lệ thấp hơn với người cho vay hoặc từ bỏ đơn đăng ký của bạn và bắt đầu lại. Bạn sẽ phải đối mặt với một đống giấy tờ khác và có thể mất phí đăng ký của bạn, nhưng việc nắm bắt điểm quý đó sẽ tiết kiệm cho bạn khoảng 28 đô la một tháng dựa trên ví dụ trên của chúng tôi, một số tiền không đáng kể.

Một số người tái tài trợ làm chờ đợi để khóa, vì nhiều lý do. Có lẽ họ đang dự đoán tỷ giá sẽ giảm, hoặc có lẽ họ đã không chú ý đến mệnh đề khóa trong núi giấy tờ mà họ đã ký. Khoảng 276 người vay đã tái tài trợ với Lenda trong khoảng thời gian 43 tuần chờ đợi một trung bình ba ngày để khóa lãi suất của họ sau khi được chấp thuận. Tuy nhiên, 30% các nhà tinh chỉnh này đã chờ ít nhất một tuần để khóa và 19% ít nhất hai tuần, mặc dù họ có thể đã khóa gần như ngay lập tức.

Chờ đợi để khóa có thể được lăn xúc xắc

Không rõ tại sao một số người không khóa ngay lập tức, khi không có cách nào để đảm bảo tốc độ hướng đi sẽ diễn ra từ ngày này qua ngày khác. Hoa Kỳ đã ở trong một môi trường tỷ lệ giảm kể từ khoảng năm 2010, và suy nghĩ đó có thể được chơi khi người tiêu dùng cân nhắc quyết định khóa.

Khóa tỷ giá đảm bảo bạn sẽ trả lãi suất đã hứa bất kể điều gì xảy ra trên thị trường.

Jim Sahnger, người khởi xướng khoản vay thế chấp với Schaffer nói: “Đối với bất kỳ ai muốn thực sự đúng thời gian khi bạn ở gần các đỉnh núi này, không khí trở nên rất mỏng và bạn phải sẵn sàng từ bỏ mọi thứ bạn đã làm. Mortgage Inc. ở Palm Beach Gardens, Florida. Cố gắng để thời gian lãi suất chỉ đơn giản là lăn xúc xắc, ông nói thêm.

"Nếu bạn khóa tỷ lệ, bạn biết những gì bạn có," ông nói."Thời điểm bạn đưa ra quyết định áp dụng, tỷ lệ được cung cấp tại thời điểm đó có ý nghĩa với bạn."

Nếu nhận được một refi là lý tưởng cho tình hình tài chính cá nhân của bạn, nó có thể là khôn ngoan để hành động khi bạn nhìn thấy một tỷ lệ bạn biết bạn có thể đủ khả năng chứ không phải là chờ đợi để giảm giá. Việc thả lãi suất không cho bạn cơ hội kết thúc với lãi suất tốt hơn, nhưng nó cũng khiến bạn có nguy cơ mất tiền bằng cách bị mắc kẹt với lãi suất cao hơn. Điều này đặc biệt nguy hiểm đối với những người vay muốn vay khoản vay lớn nhất mà họ có thể đủ điều kiện nhận.

Tỷ lệ tái cấp vốn vào giữa năm 2016 là mức thấp nhất trong nhiều thập kỷ, vì vậy chúng không thể đi xuống thấp hơn nhiều. Điều này làm giảm khả năng lợi ích từ việc chờ đợi lâu hơn nữa.

Bạn không chắc liệu đây có phải là thời điểm thích hợp để tái tài trợ thế chấp của bạn không? Sử dụng máy tính tái tài trợ thế chấp của trang web của chúng tôi để xem bạn có thể tiết kiệm bao nhiêu và nếu nó có ý nghĩa đối với bạn.

Phương pháp luận

Để tính toán chênh lệch chi phí của 12 và 26 điểm cơ bản: Chúng tôi đã sử dụng ví dụ về khoản vay 30 năm với số dư là $ 191,760, dựa trên giá bán trung bình cho các căn nhà hiện có ở Hoa Kỳ vào tháng Năm là 239.700 đô la, theo Hiệp hội quốc gia Realtors. Chúng tôi trừ 20% cho một khoản thanh toán xuống. Chúng tôi đã tính toán các khoản thanh toán hàng tháng với lãi suất là 3,54%, 3,68% và 3,8%.

Emily Starbuck Crone là một nhà văn nhân viên tại Investmentmatome, một trang web tài chính cá nhân. Email: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.