Tính toán thế chấp: 'Tôi có nên mua điểm?'

Cách chúng tôi đến đây

Cách máy tính này hoạt động

Để sử dụng máy tính thế chấp “Tôi có nên mua điểm?”, Hãy nhập thông tin của bạn vào các trường sau:

• Số tiền vay mong muốn
• Thời hạn cho vay (năm)
• Lãi suất không có điểm (được hiển thị dưới dạng phần trăm)

• Số điểm (điều này là cần thiết để cung cấp kết quả của bạn)
• Lãi suất với các điểm Điều này cho thấy tỷ lệ của bạn sẽ là bao nhiêu nếu bạn trả tiền cho các điểm. Nói chung, người cho vay giảm lãi suất xuống một phần tư điểm phần trăm cho mỗi điểm được mua, tối đa một giới hạn. Nhưng có thể một người cho vay đã cung cấp cho bạn một tỷ lệ khác với việc mua số điểm này. Nếu có, hãy nhập tỷ lệ đó để đảm bảo tính chính xác của kết quả của bạn.

Hiểu kết quả của bạn:

Thời gian hòa vốn (năm). Điều này cho thấy bạn sẽ mất bao nhiêu năm trước khi bạn thanh toán các điểm bạn đã mua và khi bạn bắt đầu tiết kiệm tiền từ lãi suất thấp hơn.

Thời gian hòa vốn (tháng). Điều này cũng giống như trong kết quả trước đó, được hiển thị theo một cách khác: Số tháng trước điểm hòa vốn của bạn.

Thanh toán cần thiết để mua điểm. Chi phí của bạn để mua số điểm được nhập ở trên.

Thanh toán thế chấp hàng tháng với các điểm. Khoản thanh toán thế chấp mới, hàng tháng thấp hơn sau khi mua điểm.

Thanh toán thế chấp hàng tháng không có điểm. Đây là khoản thanh toán hàng tháng của bạn nếu bạn không mua điểm. Sử dụng kết quả này để so sánh các khoản thanh toán có và không có điểm để xem các điểm mua làm giảm thanh toán hàng tháng của bạn như thế nào.

Chú thích: Người cho vay được yêu cầu cung cấp một biểu mẫu tiết lộ chi tiết cho thấy tất cả các khoản phí bạn sẽ trả ba ngày làm việc trước khi kết thúc khoản vay được lập lịch của bạn. Xem nó trông như thế nào

Điểm mua có trả hết không?

Máy tính “Tôi có nên mua điểm thế chấp” xác định xem điểm mua có được trả bằng cách tính điểm hòa vốn của bạn hay không. Đó là điểm khi bạn đã thanh toán chi phí mua điểm. Từ đó trở đi, bạn sẽ được hưởng mức tiết kiệm từ lãi suất thấp hơn của mình.

Để tìm điểm hòa vốn, máy tính xác định số tiền tiết kiệm hàng tháng của bạn từ các điểm mua và chia số tiền đó thành tổng chi phí của các điểm. Ví dụ:

Với khoản vay 200.000 đô la, mua một điểm mang lại tỷ lệ thế chấp từ 4,1% đến 3,85%, giảm thanh toán hàng tháng từ 957 đô la xuống còn 938 đô la - tiết kiệm hàng tháng là 19 đô la. Chi phí: 2.000 đô la. Máy tính chia chi phí cho số tiền tiết kiệm hàng tháng để tìm điểm hòa vốn.

$ 2,000➗ $ 19 = 105 tháng (8,8 năm)

Quay lại câu hỏi: Điểm mua có đáng giá không? Câu trả lời tùy thuộc vào thời gian bạn sẽ giữ thế chấp.

>> THÊM: Tính toán chi phí đóng của bạn

Có phải mua điểm chiết khấu thế chấp một ý tưởng thông minh không?

Như với nhiều trong cuộc sống, câu trả lời phụ thuộc vào các chi tiết. Quy tắc này có thể giúp bạn: Bạn càng giữ tiền thế chấp càng lâu, bạn càng tiết kiệm được nhiều tiền bằng cách mua điểm.

Điểm mua có thể hữu ích nếu:

• Bạn đang mua nhà của bạn mãi mãi
• Bạn có đủ tiền mặt trả trước để thực hiện thanh toán lớn và vẫn còn một số tiền để giảm lãi suất. Bạn dự kiến ​​sẽ giữ khoản vay đủ lâu để bạn sẽ vượt quá điểm hòa vốn trong máy tính này

Nhưng điểm mua có thể là một điều xấu nếu:

• Bạn sẽ bán nhà hoặc tái cấp vốn trước khi bạn đạt đến điểm hòa vốn
• Bạn cần tiền mặt bạn sẽ sử dụng để mua điểm
• Bạn đạt đến điểm hòa vốn, nhưng số tiền tiết kiệm hàng tháng quá nhỏ đến nỗi nó không tạo ra một vết lõm có ý nghĩa trong ngân sách của bạn

Mua điểm chiết khấu thế chấp 101

Điểm thế chấp là gì?

Có hai loại điểm thế chấp:

• Điểm giảm giá. Khi bạn nghe "điểm", thường có nghĩa là "điểm giảm giá" - phí bạn trả cho người cho vay để giảm lãi suất cho vay mua nhà của bạn. Bạn có thể mua điểm hoặc khi mua nhà hoặc tái cấp vốn vay mua nhà của bạn. Đôi khi nó được gọi là "giảm giá" của bạn. Giảm lãi suất của bạn sẽ giảm kích thước thanh toán hàng tháng của bạn.
• Giảm điểm. Một loại điểm khác là “điểm tiêu cực” hoặc “điểm giảm giá”. Trong trường hợp này, chi phí đóng thế chấp của bạn được thêm vào chi phí khoản vay của bạn dưới hình thức lãi suất cao hơn. Bạn có thể đã nghe nói về một thế chấp chi phí không đóng. Đây là nó - bạn không cần tiền mặt để đóng cửa. Nhưng tỷ lệ cao hơn có nghĩa là một khoản thanh toán hàng tháng cao hơn. Thương mại có thể hữu ích nếu bạn không có tiền mặt để đóng các chi phí.

Chi phí điểm là gì?

Một điểm thế chấp thường chi phí 1% tổng số tiền vay của bạn (ví dụ, $ 2,000 trên một thế chấp $ 200,000). Vì vậy, nếu bạn mua hai điểm - với mức giá 4.000 đô la - bạn sẽ cần phải viết séc với số tiền $ 4.000 khi thế chấp của bạn đóng. Séc đó là ngoài việc trả các chi phí đóng cửa (chi phí từ 3% đến 6% tổng số tiền thế chấp, hoặc khoảng $ 6,000 đến $ 12,000 trên một căn nhà $ 200,000).

Các điểm thế chấp có được khấu trừ thuế không?

Trong khi lãi suất thế chấp vẫn được khấu trừ thuế, Đạo luật về cắt giảm thuế và việc làm năm 2017 đặt mức trần cho số tiền lãi thế chấp có thể được khấu trừ. Bởi vì các điểm chiết khấu là lãi suất trả trước, chúng có thể được khấu trừ như là một phần của tiền lãi thế chấp nhà của bạn. Xem chi tiết tại đây.

Dưới đây là một mẹo: Khi bạn đang vay mua sắm, hãy yêu cầu mỗi người cho vay cho hai ước tính: một cho chi phí đóng thế chấp của bạn nếu bạn mua điểm, một cho khoản vay không có điểm. Hiển thị các ước tính cho người khai thuế hoặc kế toán thuế để tìm hiểu cách các điểm thanh toán có thể ảnh hưởng đến thuế của bạn.