Slump nhà sở hữu, vẫn còn khó nắm bắt cho nhiều, nghiên cứu Finds

Mua một ngôi nhà từng là dấu hiệu của thành tích và sự ổn định của Mỹ, một mục tiêu mà nhiều gia đình mong muốn và, đối với hầu hết các phần, có thể đạt được.

Tuy nhiên, tỷ lệ sở hữu nhà đã kéo dài một thập kỷ kể từ năm 2004, khi họ đạt đến đỉnh cao 69% của tất cả các hộ gia đình ở Mỹ, đến 63,7% vào cuối năm 2015, theo Báo cáo Nhà ở của Nhà nước năm 2016 22 bởi Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở của Đại học Harvard.

Những người chủ nhà bị mất nhà để tịch thu nhà vẫn đang vật lộn để xóa hồ sơ tín dụng của họ để họ có thể mua nhà khác. Trong khi đó, một số ngân hàng lớn đã tránh xa việc cho vay dưới chuẩn và các khoản vay do chính phủ hỗ trợ và đã thắt chặt đáng kể các yêu cầu tín dụng bất chấp tỷ lệ thế chấp thấp, khiến cho một số người mua nhà khó có thể đặt chân vào cửa. “Tôi có thể mua được bao nhiêu ngôi nhà?” Không còn là câu hỏi chính mà những người mua nhà tiềm năng cần cân nhắc; nó là " Làm sao tôi có đủ khả năng không? ”

So sánh tỷ giá thế chấp

Trong số các xu hướng thúc đẩy tỷ lệ chủ nhà giảm đang tăng giá nhà, thiếu nhà trên thị trường và tăng nhu cầu thuê. Thu nhập trì trệ và bất bình đẳng tiền lương, cùng với sự gia tăng số hộ gia đình có thu nhập thấp, cũng đã góp phần.

Chris Herbert, giám đốc điều hành của Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở của Harvard, cho biết các hộ gia đình kiếm được dưới 25.000 đô la một năm chiếm gần 45% tăng trưởng thuần trong các hộ gia đình ở Hoa Kỳ từ năm 2005 đến 2015 - các hộ gia đình phải đối mặt với rào cản lớn nhất khi mua nhà.

"Câu hỏi không phải là quá nhiều cho dù gia đình sẽ muốn mua nhà trong tương lai, nhưng liệu họ sẽ có thể làm như vậy," Herbert nói.

Chủ sở hữu phiếu giảm giá nhiều nhất cho Gen Xers, người Mỹ gốc Phi

Một cái nhìn gần hơn về các con số cho thấy một sự suy giảm rõ rệt về tỷ lệ sở hữu nhà ở giữa hai nhóm chính: người Mỹ gốc Phi và Gen Xers. Nghiên cứu của Trung tâm Hợp tác cho thấy sự sụt giảm lớn nhất là trong số những người từ 35 đến 44 tuổi, những người đang bước vào những năm tháng làm việc chính ngay trước và trong thời kỳ suy thoái nhà cửa. Tỷ lệ của họ giảm mạnh gần 11 điểm phần trăm, từ 69,2% năm 2004 xuống còn 58,5% trong năm 2015.

Các chủ nhà trong nhóm tuổi đó bị ảnh hưởng nặng nề nhất vì họ mới bước vào những năm tháng làm việc chính ngay trước thời kỳ suy thoái và mua ở độ cao của thị trường, theo Danielle Hale, giám đốc nghiên cứu nhà ở tại Hiệp hội quốc gia Realtors.

Ngoài ra, khoảng cách giữa tỷ lệ sở hữu nhà trắng và đen được mở rộng, mặc dù cả hai nhóm đều có sự suy giảm tổng thể. Trong số hộ gia đình da trắng, 71,9% sở hữu một ngôi nhà, so với 43% hộ gia đình da đen năm 2015. Mức giảm cho các hộ gia đình da đen là 6,7 điểm phần trăm so với mức cao nhất năm 2004, và đối với các hộ gia đình da trắng, 4 điểm phần trăm. Các hộ gia đình gốc Tây Ban Nha sở hữu nhà giảm 2,5 điểm phần trăm xuống còn 45,6% so với cùng kỳ.

Barry Zigas, giám đốc chính sách nhà ở cho Consumer Federation of America, một nhóm vận động phi lợi nhuận của người tiêu dùng có trụ sở tại Washington, DC, tỷ lệ sở hữu nhà ở trong dân số châu Phi, được cho là hiệu quả hơn bởi những người cho vay dưới chuẩn. Người Mỹ và người Mỹ gốc Tây Ban Nha đã tăng trong giai đoạn dẫn đến đỉnh cao nhà ở vào năm 2004, sau đó giảm xuống khi cuộc suy thoái đạt mức thế chấp dưới chuẩn khó khăn nhất.

Sự chênh lệch về thu nhập và các yêu cầu tín dụng chặt chẽ đã làm cho người Mỹ gốc Phi khó khăn hơn, những người chưa bao giờ thấy tỷ lệ sở hữu nhà của họ cao nhất 50%, để tái nhập thị trường với tư cách là người mua nhà. Trong khi đó, người Tây Ban Nha đang dần thu hẹp khoảng cách với các hộ gia đình da trắng khi dân số của họ tăng lên, Zigas nói.

Tỷ lệ thế chấp thấp không hấp dẫn nhiều người như mong đợi

Mặc dù lãi suất thế chấp vẫn ở mức dưới 4% trong năm nay, nhưng vẫn chưa đủ để thúc đẩy việc mua nhà theo mức mà các nhà phân tích ngành đã dự đoán. Zigas nói, việc thiếu hụt hàng tồn kho, thắt chặt nhu cầu vay vốn và tăng trưởng thu nhập chậm đang giữ nhiều người mua nhà tiềm năng bên lề, nói rằng mức nợ sinh viên cao và thị trường việc làm đầy thử thách đối với những người trẻ đang kéo theo nhu cầu về nhà.

Ở một số thị trường nóng như Denver, nhà ở cấp cao, chẳng hạn như căn hộ, có nhu cầu cao nhưng nguồn cung ngắn, Sarah Riopelle, phát ngôn viên của Housing Colorado, một hiệp hội thành viên cho các chuyên gia nhà ở giá rẻ ở bang nói. Từ tháng 7 năm 2014 đến tháng 7 năm 2015, hơn 100.000 người đã chuyển đến bang, theo Cục điều tra dân số Hoa Kỳ.

Việc xây dựng căn hộ và nhà nhiều gia đình không theo kịp với dòng người mới, Riopelle nói. Kết hợp vấn đề đó, 70% công việc tạo ra ở Colorado trong 10 năm tới có thể là vị trí dịch vụ với mức lương hàng năm là 36.000 đô la hoặc ít hơn, không đủ gần để cho phép các gia đình tiết kiệm và mua nhà ngay cả khi tỷ lệ thế chấp vẫn còn thấp, cô ấy lưu ý.

“Hầu hết những người mua nhà lần đầu nhìn vào một căn hộ hoặc nhà liền kề như một bước đệm, nhưng thị trường của chúng tôi thiếu hàng tồn kho đó và nó đẩy nhiều người hơn vào thị trường cho thuê”, Riopelle nói.

Sự lạc quan thận trọng cho tương lai của nhà ở

Hôm nay, thực sự không có ý nghĩa gì về thị trường nhà ở “bình thường”, và đối với những người bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi cuộc khủng hoảng tài chính - các gia đình có thu nhập thấp và trung bình - sự ổn định vẫn còn thoáng qua, Zigas nói.

Zigas nói: "Những người có thu nhập thấp và trung bình đã hạn chế tiết kiệm, và tiền thuê nhà cao, chưa kể đến việc giờ làm việc của họ đã bị cắt giảm và tiền lương không tăng lên, vì vậy họ có ít quyền lực mua nhà hơn".

Hơn 12% chủ nhà trên toàn quốc vẫn còn dưới nước trong khoản thế chấp của họ, theo Báo cáo bình đẳng tiêu cực quý 1 năm 2016 của Zillow. Báo cáo của Zillow cho thấy thị trường hàng đầu với vốn chủ sở hữu âm là Chicago (20,3%), Las Vegas (20,2%) và Baltimore (17,2%), kết hợp một sự hồi phục kinh tế đã được mong đợi khi một số gia đình tiếp tục đấu tranh sau hậu suy thoái.

Thông tin khác từ Investmentmatome: Tôi có thể mua được bao nhiêu ngôi nhà? 5 mẹo để tìm người cho vay thế chấp tốt nhất 6 câu hỏi để yêu cầu tỷ lệ thế chấp thấp hơn

Deborah Kearns là một nhà văn nhân viên tại Investmentmatome, một trang web tài chính cá nhân. Email: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.