Bất động sản đầu tư tín thác Giải thích: REITs thoát khỏi tồi tệ nhất của Sandy, Vì vậy, bây giờ là một thời điểm tốt để mua?

Bây giờ là thời điểm tốt để mua REIT? Một REIT, hoặc một niềm tin đầu tư bất động sản, là một công ty đầu tư vào bất động sản trực tiếp hoặc thông qua thế chấp hoặc quyền sở hữu tài sản thực tế.

REIT là gì?

Về cơ bản, REIT chỉ là những công ty nắm giữ bất động sản đủ điều kiện được hưởng ưu đãi thuế đặc biệt theo luật. Cụ thể, IRS miễn cho REIT từ việc trả thuế thu nhập ở cấp doanh nghiệp, miễn là họ nắm giữ ít nhất 75% danh mục đầu tư của họ trong các khoản đầu tư bất động sản đủ điều kiện (cũng có các khoản REIT thế chấp cầm cố, chứ không phải là bất động sản). Theo luật, REIT cũng phải giải ngân 90% thu nhập của họ hoặc nhiều hơn cho các cổ đông. Đổi lại, các cổ đông phải yêu cầu tất cả thu nhập REIT trên tờ khai thuế cá nhân của họ, và thường phải trả thuế thu nhập thông thường trên thu nhập.

Bão Sandy đã làm gì để làm lại?

Cho đến nay, REITs phía đông bắc đã mất đi mà không có thiệt hại quá nhiều từ Bão Sandy. Khi cơn bão kết thúc tại Bờ biển Jersey, các nhà đầu tư REIT đã trở nên khá lo lắng. Tại một thời điểm, các nhà phân tích lo ngại rằng có tới 9.000 tài sản thuộc sở hữu của REIT đang nằm trong con đường của cơn bão nhiệt đới Sandy.

Alexanders, Inc. (NYSE - ALX), đặc biệt nguy hiểm. Như REITs đi, 2,2 tỷ niềm tin này là một nhỏ. Nhưng tất cả sáu thuộc tính của nó đều ngồi thẳng trên con đường của cơn bão Sandy - ngay bên phải khu vực tàu điện ngầm NYC. Tuy nhiên, niềm tin thoát khỏi thiệt hại lớn. Tài sản của nó được thiết lập trở lại ở Manhattan. Trong khi khu Manhattan thấp hơn bị che khuất với một cơn bão cao 15 foot tràn ngập khu vực Trung tâm Thương mại Thế giới trong số các địa điểm khác, các đặc tính ALX chỉ bị thiệt hại nhẹ. Trong khi đó, Đảo Staten và Brooklyn ngồi giữa Manhattan và đại dương mở, chịu đựng gánh nặng của sự trừng phạt.

Thị trường hầu như không chớp mắt.

Giá cổ phiếu tăng mạnh khi tin rằng Alexander đã thương lượng việc bán King’s Plaza, một trung tâm mua sắm ở Brooklyn … và rõ ràng rằng cách tiếp cận và thông qua cơn bão là một sự kiện không, theo như các cổ đông của Alexander quan tâm.

REIT đầu tiên của New Jersey, (NYSE - FREVS), mặt khác, đã cung cấp một cơ hội giao dịch khiêm tốn. Điều này tin tưởng đầu tư bất động sản dân cư đã gần như tất cả tài sản của mình ở New Jersey.

Có một sự suy giảm rất khiêm tốn về khối lượng lớn hơn bình thường trước cơn bão. Và khi cơn bão đi qua và thiệt hại hóa ra là không đáng kể, cổ phiếu đã tăng trở lại thậm chí còn cao hơn trước đó. Tuy nhiên, cơn suy thoái trước cơn bão là không đủ để mạo hiểm. Nó không phải là lớn hơn nhiều so với các biến thể hàng ngày bình thường trong giá cổ phiếu.

Nếu bất kỳ REIT nào đáng lẽ phải thấy một cơn hoảng loạn lớn bán ngay trước khi cơn bão xảy ra, thì đáng lẽ phải là hai cơn bão này. Nhưng họ thì không. Tại sao?

Vâng, như chúng ta đã thấy trong bài viết này, bảo hiểm lũ lụt chỉ bao phủ khoảng 15 phần trăm chủ nhà. Nhưng REITs mua bảo hiểm lũ lụt thường xuyên hơn so với các chủ đất riêng lẻ, do đó, điều này sẽ làm cho mọi thứ trở nên khan hiếm. New York cũng là một thị trường bất động sản theo chiều dọc. Lũ lụt sẽ phá hủy hoàn toàn cấu trúc một tầng là những sự kiện tương đối nhỏ đối với các nhà cao tầng. Và không phải REIT nào được tiếp xúc hoàn toàn với bờ biển.

Tuy nhiên, nếu có một bài học để được học ở đây, đó là: REIT có ý nghĩa hoặc không có ý nghĩa dựa trên nguyên tắc cơ bản lâu dài. Hãy suy nghĩ thu nhập, giá cả để thu nhập, giá cả để đặt, và độ nhạy của thu nhập để thay đổi thị trường theo chu kỳ. Ví dụ: một số trung tâm bán lẻ - một món hàng chủ yếu của REIT - mang nó trên cằm trong các nền kinh tế chậm khi họ không thể lấp đầy các nơi lưu trữ của họ bằng cách trả tiền thuê nhà. Nếu chỉ một "neo" kéo ra - Macy, JCPenneys, Sears, Bloomingdales, v.v., có thể xé ruột ra khỏi một trung tâm mua sắm REIT.

Vai trò gì nên REITs chơi trong một danh mục đầu tư?

Trong lịch sử, các nhà đầu tư đã tổ chức REITs như một loại tài sản bổ sung. Họ có xu hướng thực hiện mạnh khi các cổ phiếu yếu. Không giống như trái phiếu, REITs cũng có một số bảo vệ lạm phát được xây dựng trong: Họ kiếm được tài sản cứng, chứ không phải là nợ, cho một điều. Và REIT cũng được hưởng lợi từ sự tự do - nói chung - để điều chỉnh giá thuê của họ trở lên để đối phó với lạm phát.

REITs từ lâu đã là một phụ gia ưa thích cho danh mục đầu tư chứng khoán và trái phiếu nặng cho các nhà phân phối tài sản. Lý do: REITs thường ngoằn ngoèo trong khi mọi thứ khác đã được zagging. Theo thuật ngữ toán học, REIT có hệ số tương quan thấp tương đối so với các cổ phiếu, trái phiếu và các loại tài sản khác. Điều này có nghĩa là REIT cung cấp một lợi ích đa dạng hóa hữu ích.

Trong những năm gần đây, mặc dù, lợi ích đa dạng hóa đã bắt đầu giảm. REIT và cổ phiếu có xu hướng dịch chuyển nhiều hơn - một phần vì suy thoái năm 2008-2009 đã làm tăng tỷ lệ trống trong tất cả các loại tài sản thương mại, từ trung tâm mua sắm đến tòa nhà văn phòng - cả hai mặt hàng chủ lực của REIT.

Privite Held REITs: Đóng một vai trò trong Shadows

Nhập REIT không được giao dịch công khai. Không phải mọi REIT đều được giao dịch công khai, nhưng rất nhiều REITs tư nhân cần tăng vốn theo thời gian, hoặc bạn có thể có một người điều hành muốn nghỉ hưu và loại bỏ cổ phần hoặc nhà đầu tư nổi bật cần thanh lý.Khi điều này xảy ra, họ cần phải tìm người khác để mua sự quan tâm của họ.

Nếu bạn tham gia vào những điều này, hãy mở to mắt. Đây thực sự là những nhà đầu tư có kinh nghiệm và tinh vi. Bạn có thể nhận được một lợi nhuận lớn trên một số người trong số họ, chủ yếu là bởi vì người bán thường phải bán cổ phiếu với mức chiết khấu sâu. Điều này làm tăng lợi tức đầu tư hiệu quả của bạn - khi nó hoạt động như kế hoạch. Nhưng hãy nhớ - có thể bạn sẽ phải bán cổ phần của mình với mức chiết khấu, do một nhà tài trợ hiện tượng gọi là “phí bảo hiểm thanh khoản”. Mọi người sẽ trả giá cao hơn cho vị trí họ có thể bán dễ dàng hơn họ sẽ có một vị trí họ sẽ có rắc rối dỡ hàng.

Bạn có thể mua cổ phần REIT do tư nhân nắm giữ trực tiếp từ chủ sở hữu, nhưng phổ biến hơn là họ phải đi qua một nhà môi giới chuyên về thị trường này. Công ty môi giới này sẽ bổ sung một khoản hoa hồng vào phí bảo hiểm thanh toán đáng kể - 12% là một tải front-end khá điển hình trong không gian này, theo Blue Vault Partners, một công ty tư vấn và nghiên cứu chuyên về lĩnh vực REIT không giao dịch công khai. Đây không phải là phương tiện giao dịch: tốt nhất là giữ những phương tiện này trong thời gian dài và lấy thu nhập. Theo nghiên cứu của Blue Vault Partner và University of Texas, khoảng 75% hiệu suất REIT do tư nhân nắm giữ là do thu nhập.

REITs: Các nhà phát triển thu nhập dễ bay hơi

Sau khi lấy một vỏ bọc, giống như tất cả tài sản bất động sản, trong cuộc suy thoái cuối những năm 2000, REIT đã hồi phục mạnh mẽ trong bốn năm qua. Và tự nhiên, họ đã thu hút được rất nhiều vốn, điều này có xu hướng đẩy giá lên cao. REITs tổng thể đã thu phóng gần 18,5 phần trăm mỗi năm trong ba năm qua, trên dòng vốn lớn. Quỹ Vanguard REIT Index hiện đang phun ra 3,4%. Có một số REITS cá nhân, như REIT đầu tiên của New Jersey, ở trên, sẽ giúp bạn có từ 6 đến 7 phần trăm. Nhưng các nhà đầu tư không sống bằng thu nhập một mình.

REIT là những người tạo thu nhập tốt - và về mặt lịch sử tạo ra gấp đôi thu nhập của S & P 500 tại bất kỳ thời điểm nào. Nhưng họ không đáng tin cậy người tạo thu nhập. Không có gì đảm bảo rằng bạn sẽ nhận được khoản thanh toán cổ tức. Bạn cần thu nhập đáng tin cậy? Nhận một trái phiếu chất lượng cao hoặc một niên kim. Điều đó nói rằng, REITs thương mại có xu hướng khóa trong thời gian thuê dài, nói rằng, trong các trung tâm mua sắm, giúp làm mịn những thăng trầm.