Làm thế nào dự phòng bảo vệ một người mua nhà lần đầu tiên

Khi mua nhà, có vẻ như hàng trăm chi tiết để tham dự, đặc biệt là một người mua nhà lần đầu tiên. Những chi tiết này có thể dao động từ mức độ quan trọng đối với việc đơn thuần là bất tiện, từ các đường thuộc tính đến vật nuôi. Một vấn đề quan trọng mà bạn sẽ gặp phải là vấn đề dự phòng.

Tim Freund, một nhà môi giới bất động sản ở khu vực Los Angeles, nói: “Các khoản dự phòng là mệnh đề‘out’của bạn. "Chúng cho phép người mua thoát khỏi một thỏa thuận hợp pháp."

Nhưng bạn muốn mua một ngôi nhà, không ra ngoài của một thỏa thuận. Nó là về cái gì vậy?

Các sự cố thường gặp

Các khoản dự phòng là gói bảo vệ người mua được tích hợp sẵn của bạn, đặt các điều kiện bán hàng để đảm bảo bạn không bị lợi dụng. Dự phòng phổ biến nhất là kiểm tra thực tế, cho phép người mua xác định xem có vấn đề gì với ngôi nhà lớn hơn họ sẵn sàng giải quyết hay không. Đó có thể là một mái nhà bị rò rỉ, một nền tảng đổ nát - hoặc một đường truyền bị chôn vùi trong sân sau của bạn.

Các điều kiện khác của việc bán hàng có thể bao gồm việc xác nhận người bán có quyền sở hữu rõ ràng - quyền sở hữu không bị ràng buộc bởi khoản nợ cầm cố hoặc không được tiết lộ.

Nhưng Freund nói có lẽ sự dự phòng quan trọng nhất là sự chấp thuận cho vay. Nếu bạn không thành công trong vòng loại cho một thế chấp, vì lý do gì, bạn có thể hủy bỏ thỏa thuận mà không bị phạt. Quan trọng nhất, điều đó có thể có nghĩa là lấy lại tiền kiếm tiền của bạn một cách nghiêm túc nhất.

Giá trị gia tăng dự phòng - và thị trường nóng

Một dự phòng phổ biến khác, đặc biệt là trong một thị trường đánh giá cao, là thẩm định tài sản.

Trong một thị trường nóng, thông thường phải đối mặt với cuộc chiến đấu thầu cho một căn nhà, bạn sẽ phải đối mặt với những người mua tiềm năng khác. Trong trường hợp đó, bạn có khả năng cung cấp nhiều hơn giá niêm yết. Nếu bạn giành được giá thầu, nhưng nhà thẩm định giá trị bên dưới phiếu mua hàng của bạn, bạn sẽ phải bù chênh lệch giữa giá mua và khoản vay mua nhà của bạn sẽ bao gồm.

Freund cho biết có bốn kết quả có thể xảy ra trong kịch bản này:

1. Người bán đồng ý giảm giá thành giá trị được thẩm định (không nín thở)
2. Bạn sẽ phải đá thêm tiền để tạo nên sự khác biệt
3. Bạn và người bán có thể đồng ý với giá bán thỏa hiệp cộng với tiền mặt bổ sung
4. Thỏa thuận mua hàng bị hủy

Mặc dù dự phòng bảo vệ người mua, việc đặt quá nhiều điều kiện vào giao dịch mua có thể đưa bạn ra khỏi hoạt động cho một ngôi nhà, đặc biệt là trong thị trường của người bán. Trong hoàn cảnh như vậy, Freund nói Realtor của bạn có thể tư vấn cho bạn để rút ngắn khung thời gian dự phòng, hoặc trong một số trường hợp thậm chí từ bỏ dự phòng thẩm định.

Thanh toán bù trừ dự phòng

Phát hành hoặc thanh toán bù trừ một dự phòng loại bỏ một điều kiện của việc bán và đẩy quá trình mua về phía trước. Freund nói rằng đó là khi việc đóng cửa nhanh chóng trở nên quan trọng. Ông đưa ra một ví dụ:

Nói rằng người mua của một townhome được chấp thuận cho một khoản vay, với kiểm tra tài sản và tất cả các trách nhiệm khác hoàn thành. Các khoản dự phòng đã được phát hành và một khoản ký quỹ 30 hoặc 45 ngày được thực hiện.

"Họ nhận được 30 ngày vào nó và thị trường chứng khoán giảm 10% - và họ chỉ bị mất thanh toán xuống", Freund nói. “Vì vậy, bây giờ người mua muốn hủy. Nhưng họ đã dỡ bỏ dự phòng của họ, có nghĩa là tiền gửi của họ hiện đang bị tịch thu. ”

Trước khi nâng dự phòng, người mua có thể mua lại hợp pháp một cách hợp pháp và, 99% thời gian, nhận toàn bộ khoản tiền gửi của họ mà không bị phạt, ông nói. Đó là lý do tại sao các đại lý bất động sản muốn đóng cửa nhanh chóng, chẳng hạn như trong vòng 30 ngày - thay vì kéo dài đến 60 hoặc thậm chí 90 ngày.

Người mua nhà hãy cẩn thận

Các khoản dự phòng khác bao gồm:

• Kiểm tra và sửa chữa: Một thanh tra nhà đủ tiêu chuẩn cho bạn biết cần phải sửa chữa hoặc nâng cấp những gì cần thiết trong nhà. Bạn thường có thể thương lượng cho một số mặt hàng lớn được giải quyết bởi người bán.
• Việc bán một ngôi nhà trước: Bạn cần phải bán nhà của bạn trước khi bạn mua nhà khác.
• Mối nguy hiểm tự nhiên: Những thông tin này được tiết lộ trong các tuyên bố về mặt pháp lý của người bán và có thể bao gồm việc tiết lộ rằng bất động sản nằm trong vùng động đất hoặc đồng bằng ngập lụt.
• Bảo hiểm: Ví dụ, nếu bạn phát hiện ra tài sản đang ở trong một vùng lũ, nó có thể được bảo hiểm không? Và nếu có, chi phí sẽ là bao nhiêu?

Tránh các vấn đề lớn và nhỏ

Một số thuộc tính bị ràng buộc bởi các quy tắc và hạn chế được đưa ra bởi các hiệp hội chủ nhà hoặc HOA. Những tổ chức lân cận này cung cấp các tiện nghi và bảo vệ các giá trị tài sản. Điều đó có thể bao gồm bảo trì thang máy trong một tòa nhà chung cư cao tầng, hoặc xây dựng và bảo trì các khu vực chung, chẳng hạn như hành lang, câu lạc bộ hoặc sân chơi.

"Có lẽ hiệp hội chủ nhà không có đủ trữ lượng," Freund nói. Nếu đúng như vậy, "mỗi khi cần sửa chữa một thứ gì đó, thì có một đánh giá đặc biệt vì họ không có bất kỳ khoản dự trữ nào để trả cho mái nhà hoặc bức tranh, hay bất cứ thứ gì có thể."

Nhưng nó không phải luôn luôn là vấn đề lớn mà giết một thỏa thuận. Sao lưu mua hàng có thể là vấn đề vật chất, tài chính - hoặc thậm chí là lông.

"Chỉ một tuần trước, tôi đã có một thỏa thuận sụp đổ vì tài liệu liên kết chủ nhà nói rằng một chủ sở hữu có thể" hợp lý có hai con chó trên tài sản "- và khách hàng của tôi có ba con chó," Freund nói. "Họ đã hủy bỏ."

Dự phòng có thể là người bạn tốt nhất của người mua.

Hal Bundrick là một nhà văn nhân viên tại Investmentmatome, một trang web tài chính cá nhân. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Hình ảnh qua iStock.