Người mua nhà lần đầu: Thời gian để xem xét Thuê riêng?

Thỏa thuận mua nhà hoặc cho thuê mua nhà riêng, có vẻ như là giải pháp hoàn hảo cho người mua nhà không thể ở đó. Có thể tín dụng của bạn cần một vài lần chạm hoặc bạn chưa có khoản thanh toán trong ngân hàng. Một hợp đồng mua bán có thể giúp bạn có được một căn nhà của riêng bạn trong khi bạn sắp xếp các chi tiết mua, phải không?

Có - nhưng không ai nói nó sẽ dễ dàng.

Đầu tiên, nó không phải là một dunk tài chính. Bạn có thể sẽ trả trước nhiều hơn và trên đầu tiền thuê của mình, bạn sẽ phải trả phí thuê nhà cao cấp - số tiền bổ sung được áp dụng cho giao dịch mua tiềm năng.

Bạn vẫn sẽ phải tiết kiệm cho một khoản thanh toán xuống trong khi cũng thanh toán hóa đơn và đánh bóng điểm số tín dụng của bạn để đủ điều kiện để mua nhà trước khi hợp đồng kết thúc. Có lẽ tệ hơn cả, những khoản phí thuê nhà mà bạn đã xây dựng là tiền kiếm được cho việc mua hàng có thể bị mất nếu bạn cuối cùng không thể xóa tất cả các rào cản để mua.

“Việc thuê mua bất động sản không đơn giản như cửa hàng cho thuê khu dân cư, vì vậy đừng cho rằng họ làm việc như nhau,” Glenn S. Phillips, Giám đốc điều hành của Lake Homes Realty ở Pelham, Alabama nói. Phillips đã làm việc với các hợp đồng thuê nhà riêng để làm chủ nhà cũng như với công ty bất động sản đa cấp của mình. “Nhiều người, kể cả một số đại lý được cấp phép, không nhận ra“ các thỏa thuận mua bán hợp pháp ”được thiết kế kém hợp pháp. Điều này có thể dẫn đến mất tiền, thời gian - và thậm chí cả chi phí pháp lý rộng lớn. ”

Nhận lời khuyên từ chuyên gia thế chấp

Cách hợp đồng mua nhà thuê hoặc thuê nhà riêng

Tất nhiên, không có thỏa thuận bất động sản - mua riêng hoặc mua thẳng - là một vấn đề đơn giản. Nhưng việc cho thuê mua hàng có thể đặc biệt khó điều hướng.

Một số thỏa thuận được cấu trúc như các lựa chọn cho thuê - bạn thuê nhà và có tùy chọn không ràng buộc để mua nó cuối cùng. Thỏa thuận mua nhà thuê là dứt khoát hơn, với giá mua đã đặt và khung thời gian giới hạn. Với cả hai, hãy đảm bảo bạn hiểu:

• Bạn có thể sẽ trả một khoản tiền gửi đáng kể - ngoài các chi phí trả trước thông thường như tiền gửi thú cưng - và có khoản thanh toán tiền thuê hàng tháng (tiền thuê) với một khoản phí bổ sung (phí thuê nhà tích lũy thành tiền kiếm tiền).
• Các khoản thanh toán thuê có thể hoặc không thể áp dụng đầy đủ cho giao dịch mua.
• Các khoản thanh toán phí bảo hiểm cho thuê có thể không được hoàn lại nếu bạn không kết thúc mua. Trong hầu hết các trường hợp, hợp đồng được cấu trúc để nếu việc mua hàng không diễn ra, chủ sở hữu của tài sản sẽ giữ tất cả các khoản thanh toán.
• Luật tiểu bang khác nhau, vì vậy bạn sẽ cần luật sư bất động sản về phía bạn.

"Một cách tiếp cận thay thế cho một hợp đồng mua bán duy nhất là sử dụng ba hợp đồng", Phillips nói thêm. “Một là thỏa thuận mua bất động sản tiêu chuẩn có ngày kết thúc có thể là vài tháng hoặc vài năm. Thứ hai là thỏa thuận cho thuê chuẩn cho khung thời gian trước khi mua. Và hợp đồng thứ ba là thỏa thuận lựa chọn mua hàng cho biết chính xác điều kiện người mua được cấp tín dụng cho thanh toán cho thuê tại thời điểm mua hàng. ”

Trong trường hợp này, tùy chọn mua có thể bao gồm một yêu cầu để người mua trả tiền cho chủ sở hữu một số tiền - một khoản tiền gửi - đó là không hoàn lại. Đổi lại, chủ sở hữu loại bỏ nhà khỏi thị trường.

"Điều này có vẻ phức tạp nhưng trong thực tế có thể là một cách tiếp cận pháp lý sạch hơn và, một khi được hiểu, tránh nhầm lẫn cho tất cả các bên," Phillips nói.

Tiền thuê nhà có thể là con đường dẫn đến chủ nhà không?

Thỏa thuận thuê nhà riêng không thể loại bỏ tất cả các rào cản đối với quyền sở hữu nhà. Ví dụ: nếu người mua không có khả năng thanh toán tối thiểu xuống - hoặc nếu khoản thanh toán cho thuê hàng tháng là căng thẳng về tài chính - thì họ nghi ngờ họ sẽ đưa nó vào bảng kết thúc để mua hàng.

"Đừng bắt đầu một con đường bị tiêu diệt ngay từ đầu," Phillips khuyên.

Lola Audu của Comstock, Michigan, đã là một nhà môi giới bất động sản trong hơn 20 năm và có kinh nghiệm với hợp đồng cho thuê có chứa các lựa chọn mua. Và từ những gì cô ấy nhìn thấy, kết quả không tốt.

"Theo kinh nghiệm của tôi, họ chưa bao giờ mua hàng," Audu nói. “Người mua không thể tài trợ mua hàng thường không phải là ứng cử viên tốt nhất cho chủ sở hữu nhà. Tín dụng và các vấn đề thanh toán xuống là vấn đề cơ bản, cấu trúc. Họ cần phải được sửa chữa trước khi mua nhà hơn là cố gắng mua thông qua hợp đồng thuê và làm việc về các vấn đề tài chính ”.

Cô cho biết các thỏa thuận thuê mua thường trở thành “những trải nghiệm cho thuê được tôn vinh”.

"Khi sự phấn khích ban đầu khi ở trong một ngôi nhà bị mất đi, người mua không còn có động lực để tiếp tục làm những gì cần thiết để thực hiện những sửa đổi cần thiết để có được tài chính", Audu nói.

Phillips của Lake Homes đồng ý: “Kinh nghiệm của chúng tôi là cho thuê hiếm khi trở thành mua hàng. Nếu nó trông giống như một lối tắt đến quyền sở hữu nhà thì không phải vậy. ”

Mặc dù, ông nói, không bao giờ nói không bao giờ: “Tôi có một tài sản ngay bây giờ, nơi tôi có một người thuê nhà rất lâu dài mà tôi tin rằng sẽ chuyển đổi sang mua hàng. Đây là một ngoại lệ, và chúng tôi đã không bắt đầu với bất cứ thứ gì ngoài một hợp đồng thuê đơn giản để bắt đầu, sau đó thảo luận về việc mua hàng sau này. ”

Một số công ty muốn tái tạo lại chủ sở hữu nhà riêng

Vì vậy, tuyến đường thuê riêng sẽ là một con đường quanh co đầy ổ gà.Có vẻ như gần như không thể nhận được từ đây (thuê) đến đó (sở hữu). Nhưng ít nhất một vài công ty muốn thay đổi cảnh quan cho thuê mua.

Hãy tưởng tượng việc tìm kiếm một ngôi nhà được liệt kê để bán trong thị trường của bạn - một trong những bạn thực sự yêu thích - và có ai đó mua nó và thuê lại cho bạn một tùy chọn để mua. Đó là những gì Trang chủ Đối tác của Hoa Kỳ làm.

Quá trình bắt đầu với đơn đăng ký ban đầu và khoản phí không hoàn lại là $ 75. Nếu đơn đăng ký sơ tuyển của bạn được chấp thuận, bạn gửi đơn đăng ký đầy đủ, bao gồm việc kéo báo cáo tín dụng. Sau đó, Home Partners cho bạn biết khoản tiền thuê tối đa hàng tháng mà bạn đủ điều kiện nhận.

Từ đó, bạn liên hệ với đại lý bất động sản và tìm nhà bạn quan tâm và Home Partners thương lượng mua hàng. Công ty trả tiền mặt, thường tạo điều kiện cho việc chuyển quyền sở hữu nhanh chóng. Sau đó, bạn ký hợp đồng thuê một năm với Đối tác gia đình cũng như thỏa thuận mua hàng chi tiết giá bạn sẽ trả cho ngôi nhà nếu bạn thực hiện tùy chọn mua. Bạn cũng sẽ trả một khoản tiền gửi, thường là tiền thuê của hai tháng.

Bạn có tùy chọn để mua nhà ở mức giá được xác định trước bất cứ lúc nào trong vòng ba đến năm năm tới nhưng chỉ cam kết cho thuê nhà trong một năm.

Công ty hiện đang phục vụ cư dân tại 34 thành phố ở 18 tiểu bang, bao gồm California, Texas, Colorado và Florida. Nó tuyên bố đã mua 1 tỷ USD bất động sản để đưa hơn 9.000 người (và 2.500 vật nuôi!) Vào "thuê với quyền mua" nhà.

HomeLPC là một chương trình khởi nghiệp cho thuê khác, mặc dù hiện tại nó chỉ cung cấp chương trình tại California và Texas. Nhưng công ty đặt mục tiêu phục vụ 20 tiểu bang vào cuối năm 2016.

Tìm người cho vay để nhận được chấp thuận trước

Thực hiện di chuyển với thỏa thuận tùy chọn mua hàng

Có thể một thỏa thuận lựa chọn mua hàng có thể loại bỏ một vài xe tải di chuyển trên đường đến chủ nhà. Đó là một khách hàng tiềm năng hấp dẫn: Di chuyển vào một ngôi nhà ngay bây giờ, làm việc ra các nếp nhăn để bạn có thể đủ điều kiện để mua và cuối cùng đóng thỏa thuận mà không đóng gói một hộp khác.

Nó có thể không được dễ dàng, nhưng việc tìm kiếm một cách để crack các nut chủ nhà có thể làm cho nó có giá trị tất cả các nỗ lực.

Thông tin khác từ Investmentmatome: Tôi có thể kiếm được bao nhiêu nhà? So sánh tỷ giá thế chấp Tìm một nhà môi giới thế chấp

Hal Bundrick là một nhà văn nhân viên tại Investmentmatome, một trang web tài chính cá nhân. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Hình ảnh qua iStock.