Làm thế nào để có được một thế chấp ngược

Một thế chấp đảo ngược là giá trị khám phá nếu bạn muốn sử dụng một số vốn chủ sở hữu nhà của bạn trong quỹ hưu trí - và bạn có kế hoạch ở lại trong nhà của bạn trong tương lai gần. Làm bài tập ở nhà của bạn để bạn biết những gì mong đợi trước khi nhận được một thế chấp ngược lại.

Dưới đây là một số câu hỏi phổ biến (và câu trả lời) để giúp bạn đăng ký và nhận được thế chấp ngược lại.

Tôi nhận được thế chấp ngược ở đâu?

Hầu hết các khoản thế chấp đảo ngược được phát hành dưới dạng Thế chấp chuyển đổi vốn chủ sở hữu, hoặc HECM, được bảo hiểm bởi Cơ quan quản lý nhà ở liên bang. Vì vậy, bạn sẽ muốn chọn một người cho vay được FHA phê duyệt. Những người cho vay thế chấp không có HECM cung cấp các sản phẩm của riêng họ, nhưng họ không có cùng sự bảo vệ người tiêu dùng như HECM.

Làm cách nào để tôi đủ điều kiện nhận HECM?

Bạn phải đáp ứng các yêu cầu FHA sau đây để có được HECM:

• Bạn từ 62 tuổi trở lên
• Bạn và / hoặc người phối ngẫu đủ điều kiện - người phải được ghi tên trên khoản vay ngay cả khi người đó không phải là người vay cùng - sống trong nhà làm nơi cư ngụ chính của bạn. Vợ / chồng “đủ điều kiện” có nghĩa là bạn đã kết hôn hợp pháp trước khi nộp đơn xin thế chấp ngược lại.
• Bạn không có khoản nợ liên bang quá hạn nào
• Bạn sở hữu nhà của bạn hoàn toàn hoặc có số lượng vốn chủ sở hữu cao trong đó
• Bạn tham dự một buổi tư vấn bắt buộc với một nhân viên tư vấn HECM đã được Bộ Phát triển Nhà và Đô thị phê duyệt
• Nhà của bạn đáp ứng tất cả các tiêu chuẩn tài sản của FHA và yêu cầu lũ lụt
• Bạn tiếp tục thanh toán tất cả các loại thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà và các chi phí bảo trì hộ gia đình khác miễn là bạn sống trong nhà

Người cho vay đánh giá đơn đăng ký của tôi như thế nào?

Người cho vay của bạn sẽ thực hiện đánh giá tài chính bao gồm việc rút tín dụng, đánh giá lịch sử thanh toán của bạn và bất kỳ khoản vay thế chấp chưa thanh toán nào và đảm bảo bạn không có khoản nợ tài sản hoặc nợ liên bang.

Người cho vay cũng yêu cầu báo cáo thu nhập - 401 (k), lương hưu, An sinh Xã hội, tiền lương nếu bạn vẫn đang làm việc, v.v. - cho thấy bạn có thể trả tiền cho chi phí nhà ở liên tục.

Cuối cùng, người cho vay sẽ ra lệnh thẩm định tài sản để xác định xem nhà của bạn có giá trị bao nhiêu và bạn có thể vay bao nhiêu trong một thế chấp ngược lại.

Tại sao tôi cần phải làm tư vấn HECM?

Tư vấn bắt buộc giúp bạn hiểu rõ hơn về việc thế chấp ngược từ một chuyên gia trung lập của bên thứ ba, Cara Pierce, chuyên gia tài chính nhà ở với Clearpoint Credit Counselling Solutions, một cơ quan tư vấn HECM đã phê chuẩn HUD cho biết.

"Là tư vấn viên, chúng tôi không nhận được tiền và, trên thực tế, chúng tôi không nói chuyện với người cho vay cả," Pierce nói. "Chúng tôi đặt các sự kiện ra khỏi đó - mụn cóc và tất cả - và cho phép người tiêu dùng đưa ra quyết định."

Bởi vì bạn đang vay vốn chủ sở hữu nhà của bạn, điều quan trọng là phải hiểu mức độ thế chấp đảo ngược có thể làm cạn kiệt vốn chủ sở hữu theo thời gian, tùy thuộc vào số tiền bạn vay và giá trị của căn nhà của bạn, Pierce lưu ý.

Tôi có thể vay bao nhiêu?

Giới hạn vay tối đa HECM của FHA là $ 679,650. Nhưng số tiền bạn có thể rút ra với một thế chấp đảo ngược sẽ khác nhau tùy thuộc vào độ tuổi của người vay trẻ nhất (hoặc người phối ngẫu không đủ điều kiện), lãi suất hiện hành và giá trị thẩm định của nhà bạn, Pierce nói.

Tổng số tiền mà bạn có thể rút ra trong một thế chấp ngược được gọi là "giới hạn chính ban đầu". Trong năm đầu tiên, bạn sẽ có giới hạn 60% giới hạn ban đầu (theo xác định của người cho vay). Ngoại lệ duy nhất: Nếu bạn có số tiền thế chấp hiện tại tổng cộng hơn 60% giới hạn ban đầu của bạn, HECM cho phép bạn rút hết hơn 60% để thanh toán khoản vay đầy đủ cộng 10% giới hạn gốc ban đầu bằng tiền mặt, theo Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng.

Mất bao lâu để đóng?

Điều này sẽ thay đổi từ người cho vay đến người cho vay, nhưng thông thường bạn có thể mong đợi đóng một thế chấp ngược trong vòng 30 ngày, Rob O'Dell, lập kế hoạch tài chính tại Coyle Financial Counsel ở Naples, Florida cho biết. Việc thẩm định có thể là phần dài nhất của quá trình này, bởi vì một số thị trường có sự thiếu hụt các thẩm định viên bất động sản và nhu cầu cao, các ghi chú của O'Dell.

Tiền của tôi sẽ được phân bổ như thế nào và khi nào?

Bạn có một vài lựa chọn cho các khoản giải ngân của bạn (đó là những gì FHA gọi là các khoản thanh toán bạn sẽ nhận được), và đây là nơi một số kế hoạch tài chính bổ sung được đưa vào hoạt động. Đánh giá các nguồn thu nhập hưu trí khác và chi phí chăm sóc sức khỏe dài hạn của bạn, ví dụ, sẽ tác động đến cách bạn chọn nhận các khoản thế chấp đảo ngược của bạn. FHA cung cấp hai loại khoản vay ngược lại: một thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh và một thế chấp có lãi suất cố định.

Với ARM, bạn có thể chọn từ các tùy chọn thanh toán sau:

• Nhiệm kỳ: Đặt thanh toán hàng tháng miễn là bạn (hoặc người phối ngẫu đủ điều kiện của bạn) vẫn ở nhà
• Kỳ hạn: Đặt thanh toán hàng tháng trong một khoảng thời gian cố định
• Hạn mức tín dụng: Thanh toán không xác định khi bạn cần, cho đến khi bạn hết tiền
• Nhiệm kỳ đã sửa đổi: Một dòng tín dụng và thiết lập các khoản thanh toán hàng tháng miễn là bạn hoặc người phối ngẫu đủ điều kiện của bạn sống trong nhà
• Thuật ngữ đã sửa đổi: Một hạn mức tín dụng và đặt các khoản thanh toán hàng tháng trong một khoảng thời gian cố định mà bạn chọn

Với khoản thế chấp có lãi suất cố định, bạn sẽ nhận được một lần một lần sau khi bạn đóng khoản vay của mình. Bạn sẽ muốn có một kế hoạch vững chắc tại chỗ để biết cách sử dụng số tiền thu được, ví dụ như để trả nợ, chi phí sinh hoạt hoặc hóa đơn y tế chẳng hạn.

Tôi nên làm gì tiếp theo?

Nhiều người cho rằng những khoản thế chấp đảo ngược, O’Dell nói, bởi vì họ đã nghe về phí khởi đầu cao và những câu chuyện kinh dị của vợ chồng bị trục xuất sau khi người vay chết. Nhưng đó là trước khi thực hiện các quy tắc FHA gần đây để bảo vệ người tiêu dùng rộng rãi hơn, ông nói.

Một số quy định bao gồm giới hạn số tiền được phép rút ra trong năm đầu tiên, giới hạn khoản phí cho vay đến $ 6,000 và cho phép vợ / chồng không đủ điều kiện ở lại nhà sau khi người vay chết hoặc chuyển đến cơ sở chăm sóc dài hạn.

Có những rủi ro để đảo ngược thế chấp, vì vậy bạn nên làm nghiên cứu của bạn, liên hệ với một cố vấn được HUD phê chuẩn và chọn một người cho vay HECM được FHA chấp thuận.

FHA không bảo đảm các khoản vay từ những người cho vay không được chấp thuận, do đó không có sự bảo đảm nào bạn sẽ nhận được sự bảo vệ tương tự - chẳng hạn như cho phép vợ / chồng không đủ điều kiện ở lại nhà sau khi bạn chết - nếu bạn sử dụng.

Deborah Kearns là một nhà văn nhân viên tại Investmentmatome, một trang web tài chính cá nhân. Email: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.