ĐịNh nghĩa Hồ bơi & Ví dụ Jumbo

Nó là gì:

Bể bơi khổng lồ là bảo đảm được thế chấp bởi một số tổ chức phát hành

Cách thức hoạt động (Ví dụ):

Để hiểu cách hoạt động của các nhóm jumbo, điều quan trọng là phải hiểu cách chúng được tạo ra. Giả sử bạn muốn mua một căn nhà, vì vậy bạn sẽ nhận được một khoản vay thế chấp từ Ngân hàng XYZ. Ngân hàng XYZ chuyển tiền vào tài khoản của bạn và bạn đồng ý trả lại tiền theo lịch trình đã đặt. Ngân hàng XYZ (cũng có thể là một công ty tiết kiệm, tín dụng hoặc người khởi tạo khác) có thể chọn giữ tiền thế chấp trong danh mục đầu tư của mình (nghĩa là, chỉ cần thu tiền lãi và tiền gốc trong vài năm tới) hoặc bán nó. Nếu Ngân hàng XYZ bán khoản vay thế chấp, ngân hàng sẽ nhận tiền mặt để thực hiện các khoản vay khác. Vì vậy, giả sử Ngân hàng XYZ bán khoản vay thế chấp của bạn cho Công ty ABC, có thể là một thực thể chính phủ, bán chính phủ hoặc tư nhân. Công ty ABC nhóm khoản thế chấp của bạn với các khoản thế chấp tương tự mà nó đã mua (được gọi là "gộp chung" các khoản thế chấp). Các khoản thế chấp trong hồ bơi có các đặc điểm chung (tức là lãi suất, kỳ hạn tương tự, vv). Thông thường, nó chỉ có thể thế chấp hồ bơi do Ngân hàng XYZ phát hành, nhưng trong một hồ bơi khổng lồ, Công ty ABC gộp các khoản thế chấp tương tự từ một số công ty cho vay khác nhau. Tỷ lệ lãi suất trên các khoản thế chấp này có thể thay đổi từ một điểm phần trăm trở xuống.

Công ty ABC bán chứng khoán đại diện cho một khoản lãi trong khoản thế chấp, trong đó thế chấp của bạn là một phần nhỏ (gọi là bảo mật hồ bơi). Nó bán các chứng khoán được hỗ trợ bởi nhà đầu tư (MBS) cho các nhà đầu tư trên thị trường mở. Với số tiền từ việc bán hàng, Công ty ABC có thể mua thêm các khoản thế chấp và tạo thêm các chứng khoán này.

Đối với các nhà đầu tư, MBS giống như một trái phiếu. Hầu hết cung cấp thu nhập bán hàng năm hoặc hàng tháng, và tần suất thanh toán này tăng cường tác động kép của tái đầu tư. Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là các khoản thanh toán một phần tiền lãi và một phần tiền gốc có thể không thuận lợi đối với một số nhà đầu tư, bởi vì với mỗi khoản nợ gốc giảm, số tiền lãi được tích lũy tương ứng giảm. Ví dụ: nếu $ 50,000 Ginnie Mae có phiếu thưởng 5% sẽ trả $ 208,35 ($ 50.000 x.05 / 12) mỗi tháng, nhưng cũng có thể trả $ 100 tiền gốc. Điều này có nghĩa là chỉ có 49.900 đô la là thu lãi vào tháng tới và vào cuối năm, chỉ có thể có 48.800 đô la thu lãi.

Tại sao lại có vấn đề:

Một hồ bơi khổng lồ chứa đựng nhiều khoản thế chấp khác nhau bởi vì nó đến từ những người cho vay khác nhau. Điều này có nghĩa là các khoản thế chấp cơ bản có tính đa dạng về mặt địa lý và đến từ nhiều người cho vay với các tiêu chuẩn cho vay tốt hơn một chút (hoặc có thể tệ hơn). Trong đầu tư, đa dạng hóa như thế này thường là một điều tốt vì nó làm giảm rủi ro. Theo đó, các chứng khoán được thế chấp bảo đảm từ các jumbo pool thường được coi là an toàn hơn chứng khoán được thế chấp.

Mặc dù việc đa dạng hóa bằng cách đầu tư vào một khoản thế chấp khổng lồ giảm đáng kể rủi ro mà nhà phát hành MBS sẽ mặc định chứng khoán có thêm một số lớp bảo vệ mặc định. Ví dụ, hãy xem xét một MBS GNMA. Bảo vệ đầu tiên chống lại mặc định là độ tin cậy của người đi vay ban đầu (nghĩa là khả năng trả nợ của Ngân hàng XYZ). Thứ hai là bảo hiểm thế chấp hoặc bảo lãnh được cung cấp bởi một doanh nghiệp do chính phủ tài trợ (ví dụ, nếu người vay đã đủ điều kiện cho khoản vay VA, theo đó Quản trị Cựu chiến binh hứa sẽ hoàn trả Ngân hàng XYZ nếu người vay không thể). Thứ ba là độ tin cậy của nhà phát hành MBS (trong ví dụ của chúng tôi, khả năng của Công ty ABC để chuyển các khoản thanh toán lãi và gốc cho các nhà đầu tư MBS). Thứ tư là sức mạnh tài chính của GNMA (nghĩa là, khả năng của GNMA để thanh toán cho nhà đầu tư MBS nếu Công ty ABC không). Thứ năm là niềm tin và tín dụng đầy đủ của chính phủ Hoa Kỳ (nghĩa là khả năng in tiền của chính phủ để thực hiện các khoản thanh toán lãi và tiền gốc trên các chứng khoán được thế chấp bảo đảm bởi GNMA nếu GNMA không thể hoàn thành nghĩa vụ của mình).

Rủi ro trả trước là mối lo ngại lớn đối với tất cả các nhà đầu tư MBS. Ví dụ, khi mọi người di chuyển, họ bán nhà của họ, trả tiền thế chấp của họ bằng số tiền thu được và mua nhà mới với các khoản thế chấp mới. Khi lãi suất giảm, nhiều chủ nhà tái tài trợ thế chấp của họ, nghĩa là họ có được các khoản thế chấp mới, tỷ lệ thấp hơn và trả hết các khoản thế chấp có lãi suất cao hơn với số tiền thu được. Giống như trái phiếu, thay đổi lãi suất ảnh hưởng đến giá MBS, nhưng sự thay đổi càng trầm trọng hơn bởi thực tế là các nhà đầu tư MBS có nhiều khả năng sẽ lấy lại tiền gốc của họ sớm hơn. Họ có thể phải tái đầu tư số tiền gốc đó với mức lãi suất thấp hơn mức mà MBS của họ đã mang lại.

Cuối cùng, ngành công nghiệp MBS cung cấp cho người cho vay nhiều tiền hơn để vay tiền thế chấp. Nguồn cung ứng thế chấp ổn định này giữ cho lãi suất thế chấp cạnh tranh và thế chấp có sẵn. Ngoài ra, các ngân hàng không chấp nhận cho vay thế chấp hoặc lo lắng về việc mất tiền nếu người vay trả trước các khoản thế chấp của họ có thể giảm thiểu những rủi ro này bằng cách bán các khoản thế chấp của họ và chuyển các rủi ro này cho các tổ chức phát hành MBS. Fannie Mae, Freddie Mac và Ginnie Mae mua các khoản thế chấp và phát hành và / hoặc bảo đảm MBS là một phần trong nỗ lực của họ để hỗ trợ ngành công nghiệp MBS và làm chủ nhà có thể cho nhiều người hơn.